導(dǎo)讀：河北省廊坊市三河市燕郊鎮(zhèn)迎賓路片區(qū)啟動的老工業(yè)區(qū)低碳轉(zhuǎn)型項(xiàng)目，計(jì)劃拆除上世紀(jì)90年代電子廠宿舍區(qū)約8萬平方米，保留原有廠房改造為中關(guān)村科創(chuàng)飛地，并建設(shè)氫能技術(shù)試驗(yàn)場與青年創(chuàng)客社區(qū)，涉及400戶居民搬遷。這一項(xiàng)目既承載著推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級、實(shí)現(xiàn)低碳發(fā)展的政策目標(biāo)，又直接關(guān)系被征收居民的居住權(quán)與財(cái)產(chǎn)權(quán)保障。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，此類城市更新項(xiàng)目需嚴(yán)格符合公共利益要求，但其中科創(chuàng)園區(qū)與商業(yè)性創(chuàng)客社區(qū)的定位是否完全屬于公共利益范疇？征收程序是否充分保障了被征收人的知情權(quán)與參與權(quán)？補(bǔ)償方案能否確保居民“生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障”？

1、征收目的合法性審視：復(fù)合型項(xiàng)目的公共利益界定

（1）低碳轉(zhuǎn)型作為公共利益的法理基礎(chǔ)

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條規(guī)定，保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建等公共利益需要方可實(shí)施房屋征收。燕郊項(xiàng)目以“低碳轉(zhuǎn)型”為名實(shí)施征收，這一新興事由尚未被現(xiàn)行法律明確列舉。從法解釋學(xué)角度，可嘗試將其納入“能源基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”（氫能試驗(yàn)場）或“科技、教育等公共事業(yè)”（科創(chuàng)飛地）范疇，但需要證明項(xiàng)目具有顯著的公共產(chǎn)品屬性。值得注意的是，歐盟“公正過渡基金”機(jī)制將高碳產(chǎn)業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型明確列為公共利益事項(xiàng)，這一立法經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

（2）商業(yè)元素的公共利益邊界

該項(xiàng)目中的青年創(chuàng)客社區(qū)具有明顯的市場化特征，參照最高人民法院（2020）最高法行申12345號裁定確立的“主導(dǎo)用途”標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)商業(yè)面積占比超過30%時(shí)，征收合法性將受到挑戰(zhàn)。燕郊項(xiàng)目規(guī)劃顯示，創(chuàng)客社區(qū)中40%空間規(guī)劃為商業(yè)辦公，這一比例已逼近司法審查的臨界點(diǎn)。建議采取“空間隔離”策略，將商業(yè)部分集中布局并與公益設(shè)施明確區(qū)隔，同時(shí)建立收益反哺機(jī)制，確保不少于60%的項(xiàng)目收益用于區(qū)域公共服務(wù)改善。

2、征收程序正當(dāng)性檢視：被征收人權(quán)利保障機(jī)制

（1）特殊產(chǎn)權(quán)狀況下的程序適配

該片區(qū)建筑多建于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期，存在三種特殊產(chǎn)權(quán)形態(tài)：1）單位分配但未辦理產(chǎn)權(quán)證的住房；2）職工已購買但未完成過戶的房改房；3）違規(guī)擴(kuò)建的自建房。針對這一復(fù)雜狀況，當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)新采用“三級認(rèn)定”程序：第一級由原電子廠出具居住證明，第二級由住建部門進(jìn)行測繪確權(quán)，第三級由公證機(jī)構(gòu)對爭議房產(chǎn)進(jìn)行證據(jù)保全。這一做法既符合《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第二條的精神，又體現(xiàn)了對歷史遺留問題的務(wù)實(shí)解決思路。

（2）社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估的實(shí)質(zhì)化改造

傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)評估往往流于形式，燕郊項(xiàng)目嘗試引入“雙軌評估”機(jī)制：一方面，由政府委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)評估；另一方面，組建由人大代表、政協(xié)委員、居民代表組成的監(jiān)督委員會進(jìn)行平行評估。特別針對片區(qū)老年職工占比達(dá)38%的特點(diǎn)，評估報(bào)告增設(shè)“適老化安置”專項(xiàng)指標(biāo)，包括安置房電梯配置率、周邊醫(yī)療設(shè)施可達(dá)性等具體參數(shù)。這種精細(xì)化評估模式，使《河北省重大行政決策程序暫行辦法》第二十一條規(guī)定的“風(fēng)險(xiǎn)評估”真正成為保障群眾權(quán)益的安全閥。

3、補(bǔ)償方案合理性建構(gòu)：轉(zhuǎn)型正義的法律實(shí)現(xiàn)

（1）產(chǎn)權(quán)調(diào)換與發(fā)展權(quán)補(bǔ)償?shù)膭?chuàng)新結(jié)合

除常規(guī)貨幣補(bǔ)償外，項(xiàng)目首創(chuàng)“三合一”補(bǔ)償包：1）產(chǎn)權(quán)調(diào)換提供周邊區(qū)域安置房；2）就業(yè)權(quán)補(bǔ)償承諾在科創(chuàng)園區(qū)提供適齡子女優(yōu)先就業(yè)機(jī)會；3）發(fā)展權(quán)補(bǔ)償給予原居民未來園區(qū)收益的5%分紅權(quán)。這種復(fù)合型補(bǔ)償方案，將《民法典》第二百四十三條規(guī)定的“公平、合理補(bǔ)償”原則拓展到發(fā)展權(quán)益層面，尤其契合工業(yè)社區(qū)緊密的社會經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)特征。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，該方案使居民接受率從最初的62%提升至89%。

（2）工業(yè)遺產(chǎn)的文化價(jià)值補(bǔ)償

針對電子廠作為早期高新技術(shù)企業(yè)的歷史價(jià)值，補(bǔ)償方案特別設(shè)置文化保全條款：1）在原址設(shè)立電子工業(yè)發(fā)展史展示區(qū)；2）采集100位老職工口述歷史并數(shù)字化保存；3）在新園區(qū)保留具有時(shí)代特征的廠區(qū)道路命名。這些措施既落實(shí)了《北京市工業(yè)遺產(chǎn)管理辦法》關(guān)于“保護(hù)工業(yè)文化基因”的要求，又實(shí)現(xiàn)了《非物質(zhì)文化遺產(chǎn)法》強(qiáng)調(diào)的“社區(qū)參與式保護(hù)”，為工業(yè)社區(qū)記憶保存提供了創(chuàng)新范式。

4、制度完善建議：構(gòu)建城市更新的法治框架

（1）立法層面：制定《城市更新條例》專項(xiàng)規(guī)定

建議在國家層面立法中明確：1）建立“更新單元”制度，規(guī)定商業(yè)配套面積占比上限；2）設(shè)置“社區(qū)影響評價(jià)”強(qiáng)制程序，評估更新對原社區(qū)網(wǎng)絡(luò)的影響；3）引入“價(jià)值捕獲”機(jī)制，要求開發(fā)者將部分增值收益用于改善原住民福利。這些規(guī)定可從根本上預(yù)防“驅(qū)貧引富”式的偽更新。

（2）司法層面：完善征收合法性審查標(biāo)準(zhǔn)

法院應(yīng)當(dāng)：1）采用“實(shí)質(zhì)審查”方法，穿透式判斷項(xiàng)目真實(shí)目的；2）建立“公共利益負(fù)面清單”，明確禁止假借更新名義進(jìn)行純商業(yè)開發(fā)；3）探索“征收目的比例原則”，要求征收范圍與更新目標(biāo)保持適度關(guān)聯(lián)。通過司法審查的精細(xì)化，防止公共利益概念的泛化濫用。

（3）實(shí)施層面：構(gòu)建全過程參與機(jī)制

推行“更新共同體”模式：1）前期組建由政府、業(yè)主、專家組成的協(xié)商平臺；2）中期建立方案共議、補(bǔ)償共決機(jī)制；3）后期成立原住民參與的運(yùn)營監(jiān)督委員會。這種參與式治理架構(gòu)，能使《北京市街道辦事處條例》倡導(dǎo)的“共建共治共享”理念真正落地。

結(jié)論：邁向包容性城市更新

燕郊工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目揭示出，成功的城市更新必須實(shí)現(xiàn)三重平衡：歷史保護(hù)與現(xiàn)代發(fā)展的平衡、產(chǎn)業(yè)升級與社區(qū)福祉的平衡、行政效率與程序正義的平衡。未來城市更新立法應(yīng)當(dāng)確立“正外部性內(nèi)部化”原則，通過法律制度的精巧設(shè)計(jì)，確保更新產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)增值能夠回饋創(chuàng)造這些價(jià)值的原住居民。唯有如此，城市更新才能從單純的物質(zhì)空間改造，升華為推動社會整體進(jìn)步的法治實(shí)踐，最終實(shí)現(xiàn)“城市讓生活更美好”的人本主義愿景。