導(dǎo)讀：在房屋征收的里程中，征收補(bǔ)償決定可謂是最后一公里。它直接決定了被征收人到底能夠得到多少補(bǔ)償。選擇貨幣補(bǔ)償方式的被征收人，這筆貨幣補(bǔ)償款將用于購買新的住房?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確認(rèn)。不過，我們來試想一下。假如你拿到補(bǔ)償時(shí)，與自家房屋類似房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出補(bǔ)償價(jià)值，還買得到合適的房子嗎？

征收方與被征收人為達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，征收方依法作出補(bǔ)償決定。然而，對(duì)房屋價(jià)值的補(bǔ)償卻依然參照兩年前的評(píng)估結(jié)果。這樣的情況，對(duì)被征收人來說肯定不合理。那么，當(dāng)征收方作出補(bǔ)償決定的時(shí)點(diǎn)，與征收決定公告之日已經(jīng)相隔甚遠(yuǎn)的情況下，是否仍應(yīng)以征收決定公告之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)呢？2018年，最高人民法院的一個(gè)案例為我們進(jìn)行了清晰地闡釋。

福州市鼓樓區(qū)人民政府因舊城改造項(xiàng)目對(duì)被征收人李某所在的地區(qū)進(jìn)行房屋征收，于2013年7月9日下達(dá)征收決定書。

鼓樓區(qū)房屋征收處分別于2015年4月15日、2015年7月27日、2016年1月13日分別與李某進(jìn)行協(xié)商，但雙方未協(xié)商一致。

房屋征收部門委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)于2013年11月5日作出《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，報(bào)告中寫明應(yīng)用期一年。被征收人李某覺得評(píng)估價(jià)格過低申請(qǐng)鑒定，該房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)又于2015年6月5日重新作出《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，但除改變了應(yīng)用期外沒有其他變化。

2016年4月18日，鼓樓區(qū)房管局報(bào)請(qǐng)鼓樓區(qū)政府作出房屋征收補(bǔ)償決定，并送達(dá)李某。

李某不服補(bǔ)償決定，上訴最終在最高人民法院得到了支持。最高人民法院在裁判中明確指出，應(yīng)當(dāng)以征收補(bǔ)償決定作出之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值計(jì)算補(bǔ)償。

最高人民法院（2018）最高法行再202號(hào)行政判決書指出：

市、縣級(jí)人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人給予公平補(bǔ)償；而公平補(bǔ)償?shù)幕疽蠹礊椴坏玫陀诜课菡魇諞Q定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。但近年來由于房屋價(jià)格波動(dòng)幅度較大，如果征收決定公告日、簽訂補(bǔ)償協(xié)議日或者作出補(bǔ)償決定日、強(qiáng)制搬遷日以及實(shí)際支付貨幣補(bǔ)償金日之間差距較大，尤其是如果確定并支付貨幣補(bǔ)償金時(shí)點(diǎn)明顯遲延于房屋價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)（征收決定公告時(shí)點(diǎn)），則難以保障被征收人得到的貨幣補(bǔ)償金能夠購買被征收房屋類似房地產(chǎn)，無法體現(xiàn)公平補(bǔ)償原則。

可見，對(duì)于在征收決定公告之日，或者估價(jià)報(bào)告出具之日起的一年后作出的補(bǔ)償決定，不應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持以征收決定公告之日為確定補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估時(shí)點(diǎn)。應(yīng)結(jié)合以下因素綜合判斷：

一是注意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的幅度并考慮評(píng)估報(bào)告的“應(yīng)用有效期”。要參考《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第二十六條規(guī)定，原則上應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)作出補(bǔ)償決定，從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，無正當(dāng)理由的，市、縣級(jí)人民政府一般宜在一年內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定。

二是市、縣級(jí)人民政府未在一年內(nèi)作出補(bǔ)償決定，是否存在可歸責(zé)于被征收人的原因。如被征收人以種種理由拒絕配合征收補(bǔ)償工作致使征收與補(bǔ)償程序延誤的、被征收人拒絕入戶調(diào)查致使評(píng)估工作延誤的、被征收人依法對(duì)評(píng)估報(bào)告復(fù)核、鑒定致使補(bǔ)償決定遲延的、被征收人要求繼續(xù)就補(bǔ)償安置問題協(xié)商致使補(bǔ)償決定未及時(shí)作出的，等等，在此等情形下，人民法院不宜以補(bǔ)償決定未在一年內(nèi)作出而另行確定補(bǔ)償評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

三是補(bǔ)償決定時(shí)點(diǎn)明顯遲延且主要?dú)w責(zé)于市、縣級(jí)人民政府與其職能部門自身原因的，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生劇烈波動(dòng)，按照超過“應(yīng)用有效期”的評(píng)估報(bào)告補(bǔ)償，明顯不利于被征收人得到公平補(bǔ)償?shù)模瑒t不宜再堅(jiān)持必須以“征收決定公告之日”為確定補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估時(shí)點(diǎn)。

四是堅(jiān)持《征補(bǔ)條例》第二十七條規(guī)定的實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。即“作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷?！贝颂幍摹皩?duì)被征收人給予補(bǔ)償后”應(yīng)當(dāng)作限縮性理解，即不僅僅是簽訂協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定，而應(yīng)理解為補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的款項(xiàng)已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存）、周轉(zhuǎn)用房或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存相關(guān)憑證與鑰匙）。此時(shí)，市、縣級(jí)人民政府申請(qǐng)強(qiáng)制搬遷的條件才符合《最高人民法院關(guān)于辦理申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》。

五是征收房屋范圍是否過大，難以在一年內(nèi)實(shí)施完畢，并存在分期實(shí)施征收決定情形，且被征收房屋在強(qiáng)制搬遷前仍然繼續(xù)由被征收人正常使用等因素。

最后，在明拆遷律師想說的是，一個(gè)征收項(xiàng)目，可能需要較長時(shí)間才能完成全部工作程序。而房屋的市場(chǎng)價(jià)格是隨時(shí)波動(dòng)的。多數(shù)地區(qū)房屋價(jià)格均持續(xù)漲幅是不爭的事實(shí)。從征收決定公告之日到被征收人獲得補(bǔ)償時(shí)，房屋價(jià)格已經(jīng)發(fā)生很大變化，也許被征收人已經(jīng)無法買到法律要求的“類似房地產(chǎn)”。這將使被征收人日后的生活質(zhì)量大打折扣，又何談公平合理補(bǔ)償？正如判決書中所述，不能靜止、孤立、機(jī)械地均以征收決定公告之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。此外，在征收中，作為征收方的行政機(jī)關(guān)也應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法作出書面補(bǔ)償決定，而不能怠于履行補(bǔ)償安置職責(zé)，以反復(fù)協(xié)商代替補(bǔ)償決定，甚至以拖待變以致久拖不決，造成補(bǔ)償安置糾紛經(jīng)年得不到解決。此舉既損害被征收人的補(bǔ)償安置權(quán)益和依法救濟(jì)權(quán)利，又提高了補(bǔ)償安置成本，還損害政府依法行政的形象，應(yīng)當(dāng)引以為戒。