導讀：風靡一時的小產(chǎn)權房建設已漸漸退出了歷史的舞臺，但存量小產(chǎn)權社區(qū)、別墅仍然不容忽視。必須明確的是，小產(chǎn)權房建在農(nóng)村集體土地上肯定是違反了法律的相關規(guī)定，但并不是所有的小產(chǎn)權房都沒有辦法合法化。今天，在明律師帶大家了解農(nóng)村集體建設用地上有關小產(chǎn)權房轉正的問題，看看在2020年新《土地管理法》施行及農(nóng)村土地制度改革如火如荼的背景下，小產(chǎn)權房問題的解決究竟有沒有希望。

【小產(chǎn)權房定性：就是違建】

“小產(chǎn)權房”不具有普通商品房的性質，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的叫法。通常所說的小產(chǎn)權房，是指在農(nóng)村集體建設用地上建造的用于對外出售的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用。房屋沒有國家頒發(fā)的“土地使用權證、商品房預售許可證”等證件，最多僅有村委會頒發(fā)的所謂“產(chǎn)權證”。

小產(chǎn)權房的產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。在法律意義上不構成產(chǎn)權。小產(chǎn)權房的開發(fā)建設缺乏監(jiān)管，容易出現(xiàn)質量問題。購買小產(chǎn)權房的風險很多，購房合同未在住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案，如果出現(xiàn)合同糾紛難以得到與普通商品房等同保護。

根據(jù)有關規(guī)定，小產(chǎn)權房不能向非本集體經(jīng)濟組織成員的第三人轉讓或出售。即使購買了小產(chǎn)權房也不能合法轉讓過戶。由于小產(chǎn)權房無法辦理法定產(chǎn)權手續(xù)，若遇到國家拆遷，很難得到相應的拆遷補償。如果有補償也比有房產(chǎn)證的房子補償少。

【小產(chǎn)權房買賣合同一律無效嗎？】

依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，小產(chǎn)權房買賣合同不都是無效合同，需分情況討論。

未經(jīng)有關組織和部門批準，將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。如果合同被認定無效之后，買受人應當將房屋返還給出賣人，出賣人將取得的價款返還給買受人。

如果合同已履行、購房人也實際居住使用的，則需要根據(jù)案件的性質結合具體情況綜合分析此類合同的性質。如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門審批的，可以認定合同有效；對將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

【“小產(chǎn)權房”可以合法化嗎？】

人們常說的“小產(chǎn)權房”通常是指由村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售建在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。由于小產(chǎn)權房價格低廉，買賣的人不在少數(shù)。

從法律意義上進行判斷，建設、銷售和購買“小產(chǎn)權房”均不受法律保護，并不能構成真正意義的產(chǎn)權。

早在2013年《國土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳關于堅決遏制違法建設、銷售“小產(chǎn)權房”的緊急通知》中提到，建設、銷售“小產(chǎn)權房”，嚴重違反土地和城鄉(xiāng)建設管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設的健康發(fā)展。

依據(jù)《通知》的有關規(guī)定，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場等改革措施，堅持依法依規(guī)，嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產(chǎn)權房”行為。

綜上所述，目前國家政策是不承認小產(chǎn)權房的，短時間內其不會轉為合法的商品房。小產(chǎn)權房屬違法建筑這一點是肯定的。

對于小產(chǎn)權房的處理，一般認為要尊重歷史，照顧現(xiàn)實；注重判決的法律效果和社會效果；要綜合權衡買賣雙方的利益。輕微違法的可以通過補繳土地出讓金、繳納罰款、補辦手續(xù)等方法使其合法化，但是對于根本性違法如占用耕地等農(nóng)用地建造的小產(chǎn)權房別墅、會館，將難逃被沒收或限期拆除的結局。

【小產(chǎn)權別墅真的會被限期拆除嗎？】

一般認為，在農(nóng)村集體土地上建造的“小產(chǎn)權房”性質的別墅、私人會館等，其一不是為了滿足購買者的基本居住生活需要，二不是為了社會公共利益服務，且為各部門文件所明令禁止，在未來的清理整治行動中被限期拆除的可能性較大。

需要補充的是，“違建不補”是一般性的法律原理，但若地方政府自認存在監(jiān)管不力、政策朝令夕改等“過錯”，則可能給予被拆除小產(chǎn)權別墅的購買者一定的補償。

某種意義上說，地方政府當年對類似建設行為的放縱甚至鼓勵是一種政策短視，客觀上造成了農(nóng)民權益的受損和土地資源的浪費，這樣的政策著實不應繼續(xù)堅持，而應當及時糾偏。

而從另一個角度上看，所謂“小產(chǎn)權房社區(qū)”卻不應一律予以拆除，而要結合實際情況予以區(qū)別對待。畢竟其牽涉戶數(shù)較多，在處置時需考慮行政法上的比例原則。但至少到目前為止，尚無此類小產(chǎn)權社區(qū)成功“轉正”的先例可循。

在明拆遷律師最后想提示大家，對于小產(chǎn)權房違建的沒收、限期拆除是對歷史錯誤的必要糾正。集體建設用地的利益最終應回到農(nóng)民朋友手中，而不應被個別“城里人”因貪圖自身享樂蠶食。小產(chǎn)權房究竟將向何處去，仍是一個巨大的待破解的謎題。

而如果您所居住使用的小產(chǎn)權房正面臨被沒收、限期拆除，那么您可以及時咨詢專業(yè)律師，看看是否有盡量減小損失的可能性，畢竟當年買的時候似乎沒人說不讓賣。