導(dǎo)讀：近些年來，各地不斷加大針對違法建設(shè)的查處力度，大量小產(chǎn)權(quán)房被認(rèn)定為違法建設(shè)，進而遭責(zé)令限期自行拆除，有的甚至遭到強拆。所以，當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房被認(rèn)定為違建遭遇強拆時，我們該怎么維護自己的合法權(quán)益呢？本文，在明律師以北京地區(qū)的法規(guī)規(guī)定為依據(jù)來分析這一問題。
一、了解自己居住使用的小產(chǎn)權(quán)房的情況。
在啟動救濟前，一定要弄清自己房屋的相關(guān)信息，比如房屋是建在宅基地上，建在耕地上還是建在工業(yè)用地上。當(dāng)然，如果可以找到該房屋及土地的規(guī)劃文件，那將對我們提供極大的幫助。
通過調(diào)查分析土地信息及規(guī)劃信息，我們可以對房屋的合法性作出初步判斷，預(yù)測相關(guān)部門對房屋可能作出的處理結(jié)果，具體來說：
1. 如果我們的房屋符合該區(qū)域的規(guī)劃，僅僅是缺乏其他手續(xù)，那么政府可能作出限期改正決定，我們可以嘗試通過補辦手續(xù)的方式進行救濟。這樣雖然會產(chǎn)生一些費用，但至少能夠保住房屋；
2. 如果我們的房屋不符合該區(qū)域的規(guī)劃，而且也沒辦法進行改正，那么政府往往會作出限期拆除決定，責(zé)令我們在一定期限內(nèi)自行拆除房屋。如果在該期限內(nèi)我們沒有拆除房屋，政府就將啟動強制拆除程序。
所謂“知己知彼百戰(zhàn)不殆”，只有充分了解自己后，才能選擇正確的操作策略，做到事半功倍。
【法律依據(jù)】
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條：未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；
尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；
無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。
第六十五條：在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第七十五條：建設(shè)工程未取得規(guī)劃許可證件或者未按照規(guī)劃許可證件許可內(nèi)容進行建設(shè)，尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，執(zhí)法機關(guān)責(zé)令限期改正，處該建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；
無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處該建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。
沒收違法建設(shè)實物的處置辦法由市規(guī)劃自然資源主管部門會同市財政部門制定。
本條第一款所稱的違法收入，按照違法建設(shè)出售所得價款計算。違法建設(shè)未出售或者出售所得價款明顯低于周邊同類型房地產(chǎn)市場價格的，執(zhí)法機關(guān)應(yīng)當(dāng)委托評估機構(gòu)參照委托時周邊同類型房地產(chǎn)市場價格進行評估確定。
第七十七條：未經(jīng)批準(zhǔn)使用宅基地進行村民住宅建設(shè)的，符合村莊規(guī)劃的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其補辦審批手續(xù)；不符合村莊規(guī)劃的，責(zé)令限期拆除；有租金收入的，沒收租金收入，并處租金收入一倍的罰款。
二、審查違建認(rèn)定程序
在了解房屋基本情況后，我們就可以開始分析研究違建認(rèn)定情況了。在進行違建認(rèn)定時，必須滿足兩個條件：
1. 認(rèn)定機關(guān)具有違建認(rèn)定的法定職權(quán)。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的規(guī)定，一般由規(guī)劃和自然資源主管部門、城市管理綜合行政執(zhí)法機關(guān)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處行使違法建設(shè)認(rèn)定的職權(quán)。
此外，在一些特定領(lǐng)域內(nèi)，如水行政主管部門也有依據(jù)《水法》認(rèn)定查處違建的職權(quán)。
2. 認(rèn)定違建過程符合法定程序。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的規(guī)定，當(dāng)發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)后，應(yīng)當(dāng)作出限期改正通知書。對于無法改正的，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)作出限期拆除通知書，期限屆滿后，再依法作出強制拆除通知書。
【法律依據(jù)】
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條、《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第七十五條略。
《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第五十八條：市人民政府應(yīng)當(dāng)明確規(guī)劃自然資源主管部門、城市管理綜合行政執(zhí)法機關(guān)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處等查處違法建設(shè)的職責(zé)分工。
第六十一條：本市建立控制違法建設(shè)責(zé)任制和考核評價制度。區(qū)人民政府和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)控制違法建設(shè)工作。上級人民政府應(yīng)當(dāng)加強對下級人民政府控制違法建設(shè)落實情況的監(jiān)督檢查和考核評價。
第六十二條：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)對本轄區(qū)內(nèi)建設(shè)情況進行巡查，發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)行為的，應(yīng)當(dāng)予以制止，并依法予以處理。
三、審查強拆程序
在實施強制拆除時，同樣應(yīng)當(dāng)由具有法定職權(quán)的部門按照法定程序進行。具體來說，必須由縣級以上地方人民政府責(zé)成相關(guān)部門，才能實施強制拆除。如果缺少了責(zé)成程序，那么強制拆除也就缺少了必備條件，極有可能是不合法的。
當(dāng)然，在強制拆除的實施過程中，有關(guān)部門也不可以肆意妄為，同樣需要按照一定程序進行。如現(xiàn)場張貼強制拆除通知書、告知當(dāng)事人陳述及申辯權(quán)、實施強制拆除時必須通知當(dāng)事人到場、制作屋內(nèi)物品清單并統(tǒng)一運至臨時存放點等。
總之，強拆時必須要確保清場完畢，室內(nèi)不得有遺留人員，這是最最起碼的一點。
【法律依據(jù)】
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十八條：城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地縣級以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場、強制拆除等措施。
《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第七十八條：執(zhí)法機關(guān)責(zé)令違法建設(shè)當(dāng)事人限期拆除或者回填，違法建設(shè)當(dāng)事人逾期不拆除或者回填的，執(zhí)法機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法催告當(dāng)事人履行義務(wù)。
經(jīng)催告，當(dāng)事人逾期仍不履行的，執(zhí)法機關(guān)依法實施強制拆除、回填等措施。違法建設(shè)拆除或者回填的，應(yīng)當(dāng)進行安全鑒定。
執(zhí)法機關(guān)對無法確定違法建設(shè)當(dāng)事人的，可以在公共媒體或者該建設(shè)工程所在地發(fā)布公告，督促違法建設(shè)當(dāng)事人依法接受處理，責(zé)令其限期拆除違法建設(shè)，告知其逾期不拆除的，執(zhí)法機關(guān)將依法實施強制拆除，公告期間不得少于10日。公告期間屆滿后6個月內(nèi)無人提起行政復(fù)議或者行政訴訟的，依法強制拆除或者沒收。
附北京地區(qū)處置違法建設(shè)流程圖
在明律師最后要建議廣大小產(chǎn)權(quán)房的住戶，在應(yīng)對強制拆除的同時，還可以向法院起訴小產(chǎn)權(quán)房的出賣人，爭取要回購房款，盡最大可能挽回?fù)p失。當(dāng)然，若要完全避免這種風(fēng)險，還是要在購房環(huán)節(jié)擦亮眼睛，盡量避免購買產(chǎn)權(quán)不明晰、無法辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，正所謂君子不立危墻之下。
