導(dǎo)讀：生活中，出于各種原因，有些人會(huì)考慮購(gòu)買農(nóng)村的房屋用于居住、使用，但殊不知集體土地上房屋買賣合同可能存在被法院確認(rèn)無(wú)效或者簽訂協(xié)議后無(wú)法辦理過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)。本文，在明律師將結(jié)合案例、觀點(diǎn)告知您，該如何認(rèn)定房屋買賣合同的效力，以及在購(gòu)買農(nóng)村房屋之前您要注意的問(wèn)題，以助您規(guī)避可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

【案例引入：購(gòu)買宅基地上房屋？后果很嚴(yán)重】

范某在福建省廈門市A區(qū)某村擁有一塊合法的宅基地，房屋面積為165.8平方米，并依法取得了集體土地使用證、房屋所有權(quán)證。

范某平日與廈門市B區(qū)的蘇某關(guān)系甚好。由于A區(qū)的教育資源更好，但需要提供A區(qū)的房產(chǎn)證或者房屋買賣協(xié)議才能在A區(qū)上學(xué)。為了孩子能受到更好的教育，2008年蘇某便與范某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，并對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)作出具體約定。

2010年，由于蘇某仍未依照合同約定付清全部款項(xiàng)，并且案涉房屋可能會(huì)遇到征收，范某便想收回案涉房屋。于是其將蘇某訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》無(wú)效。法院最終判決案涉房地產(chǎn)買賣合同無(wú)效，由于蘇某沒(méi)有提出反訴，所以違約責(zé)任蘇某可以另案主張。

【法律分析：非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的購(gòu)房合同原則上無(wú)效】

本案蘇某在購(gòu)買案涉房屋時(shí)簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》書(shū)面合同，有利于約束雙方的權(quán)利與義務(wù)。由于蘇某并非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，無(wú)法提供《房屋登記辦法》第八十六條規(guī)定的材料，所以其無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

范某與蘇某所簽訂的協(xié)議一旦被法院確認(rèn)無(wú)效，其便沒(méi)有法律基礎(chǔ)繼續(xù)居住于案涉房屋。范某違背誠(chéng)實(shí)信用原則，蘇某可以請(qǐng)求其返還購(gòu)房款及其利息，并承擔(dān)違約責(zé)任。

在法律上，農(nóng)村房屋買賣合同有效的要件之一是：買賣雙方均為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。如果買方是城鎮(zhèn)居民戶口或者外村的戶口，均可能面臨房屋買賣合同被法院宣告無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

究其原因，是因?yàn)榉课葙I賣必然涉及宅基地使用權(quán)的買賣，也就是常說(shuō)的“房地一體主義”。宅基地買賣是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系。

如果將農(nóng)村房屋賣給外村人，必然損害了集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利，是法律法規(guī)明確禁止的。即使簽訂了房屋買賣協(xié)議，并且實(shí)際交付使用，買受人依然無(wú)法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。

非本村村民購(gòu)買農(nóng)村房屋所簽訂的合同原則上無(wú)效，但不排除在例外的特殊情況下認(rèn)定此類交易合同有效，維護(hù)其合同效力。比如《房地產(chǎn)糾紛裁判標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范》中所列舉的下列情況：

一、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村私有房屋后，如果所買賣的房屋已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)和當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)手續(xù)，并取得合法權(quán)屬證書(shū)的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)不予支持。

二、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買房屋后，已將其戶口遷入房屋所在地，申請(qǐng)加入當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織，轉(zhuǎn)為農(nóng)民身份的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)不予支持。

三、在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，應(yīng)認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)不予支持。

四、對(duì)同一房屋經(jīng)過(guò)多次買賣、轉(zhuǎn)讓的效力，可以依據(jù)最后一手買受人的身份和交易情況，結(jié)合前述處理原則進(jìn)行判斷認(rèn)定。

國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》與《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前民事審判工作中的若干具體問(wèn)題》等均規(guī)定：對(duì)于農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，應(yīng)該依法認(rèn)定合同無(wú)效。但可以根據(jù)當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)、所獲利益、賠償能力等情況，判令其承擔(dān)相應(yīng)的締約過(guò)失責(zé)任。

《房屋登記辦法》（已于2019年9月被廢止）第八十七條規(guī)定，申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。

綜上，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。

根據(jù)國(guó)家政策，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員因購(gòu)買農(nóng)村宅基地或者其上房屋而與農(nóng)民所訂立的買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。

出賣人對(duì)合同無(wú)效負(fù)主要責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)賠償買受人的信賴?yán)鎿p失。如果您正準(zhǔn)備購(gòu)買農(nóng)村的房屋，但是戶口并不在本村或者已經(jīng)擁有一處宅基地，則很可能面臨無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的風(fēng)險(xiǎn)。

若房屋未進(jìn)行過(guò)戶登記，則您還沒(méi)有取得法律上的房屋所有權(quán)，很可能在日后的征收中面臨不予補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。所以，購(gòu)買農(nóng)村的房屋需要十分謹(jǐn)慎，在取得本村村民身份后再購(gòu)買，則會(huì)有效避免日后出現(xiàn)糾紛的情形。