導讀：房屋征收補償?shù)姆绞接胸泿叛a償以及產(chǎn)權調(diào)換兩種。不論是哪一種補償方式都離不開房屋面積這一因素。那么，房屋面積如何計算，就直接關系到了廣大被征收人的補償權益。在明律師在日常的客戶咨詢中也曾遇到過與“房屋面積”相關的問題，比如：征收中，關系到補償?shù)姆课菝娣e是依照何種標準認定的？“公攤面積”在貨幣補償和“產(chǎn)權調(diào)換”兩種補償方式中計算方式是否一樣？安置房中明顯增大的“公攤面積”是被征收人自掏腰包嗎？對此，在明律師將借此文為廣大被征收人答疑解惑。
【分清四類“面積”，把補償項目弄得明明白白】
征收補償領域所稱的“房屋面積”，究竟有幾種計算標準？大體上，可分為四類：
一、使用面積：指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。有人將之形象的稱為“地毯面積”，即在你的房子地面上鋪地毯，能夠鋪得上的全部面積就是使用面積了。
一般而言，這一感受最直觀的面積標準在征收拆遷領域基本用不上。
二、建筑面積：根據(jù)原建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》之規(guī)定，整棟商品房的建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積
征收拆遷領域首先要適用的就是建筑面積這一標準，《國有土地上房屋征收與補償條例》對此有明確的規(guī)定。
三、套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積由三部分組成：套內(nèi)的使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積
四、公用建筑面積：由兩部分組成
1. 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；
2.套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
了解了以上4類面積標準，我們最后來看所謂的“公攤面積”是如何形成的：
公用建筑面積分攤系數(shù)= 公用建筑面積/室內(nèi)建筑面積之和
那么，分攤的公用建筑面積= 公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積
整棟建筑物的公用建筑面積分攤到每套房屋頭上的這部分面積，就是老百姓口中的“公攤面積”了。
【房屋拆遷，按哪一類“面積”算？】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第15條規(guī)定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記……
《國有土地上房屋征收評估辦法》第9條規(guī)定，對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準……
據(jù)此，十分明確的一點是，房屋征收中的“面積”指得是前述概念中的建筑面積。這也造成了老房調(diào)換成新房后公攤面積可能增大，而實際居住使用面積減小的風險。
【公攤面積按照各地方規(guī)定進行不同程度的補助】
雖然從國家法律層面來說，法律并沒有具體到公攤面積這一階段，但我們可以根據(jù)各地方規(guī)定總結出兩類對于公攤面積的不同處理方法：
1. 公攤面積不計入安置房的面積內(nèi)
例如：《泰安市人民政府關于實施城市片區(qū)開發(fā)建設的意見》規(guī)定：安置房為小高層、高層的，電梯及由電梯增加的走廊公攤面積不計入回遷安置面積。
2. 考慮公攤面積增大所造成的使用面積減小而給予適當?shù)难a助
例如《石家莊市國有土地上房屋征收與補償辦法》第29條規(guī)定，房屋征收部門應根據(jù)被征收住宅房屋的具體情況給予公攤補助。公攤補助系數(shù)由市、縣（市）、礦區(qū)人民政府公布。
此外，各地還有通過地方性規(guī)定調(diào)整這一問題所可能帶來的困擾，保障被征收人的居住生活水平不降低。
《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第30條規(guī)定，除房屋征收部門與被征收人協(xié)商一致以外，產(chǎn)權調(diào)換房屋的套內(nèi)建筑面積不得少于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積。
產(chǎn)權調(diào)換房屋公用分攤面積超出被征收房屋公用分攤面積的部分，由房屋征收部門按產(chǎn)權調(diào)換房屋的建安成本價格與被征收人進行結算。
《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第41條規(guī)定，被征收住宅房屋建筑面積公攤系數(shù)低于產(chǎn)權調(diào)換房屋建筑面積公攤系數(shù)的，應當對被征收人或者公有房屋承租人增加的建筑面積給予補助。建筑面積補助原則上不超過被征收房屋建筑面積的10%。
值得一提的是，有些被征收人認為，公攤面積越小越好，最好不存在公攤才是“民心所向”。但在此在明律師不得不提醒廣大被征收人，適度合理的公用建筑面積是確保樓房舒適居住不可或缺的重要環(huán)節(jié)。
比如在人口老齡化不斷加劇的今天，住在高層的老人們的上下樓問題因為電梯的存在得以解決。顯然，若是未預留出公用建筑面積，那么這樣的問題將一直持續(xù)下去，住戶的居住體驗將隨著時間的累積越來越差。
所以說，只要把公用建筑面積控制在合理的范圍，即便“得房率”有所降低，但居住體驗將會較老房子有較大的改善。
何況，如前述規(guī)定，地方政府在征收補償工作中已經(jīng)充分考慮到了這一問題，通過地方性規(guī)定作出了細致的安排。
最后，在明拆遷律師想要再次強調(diào)，無論是國家層面的法律還是地方性的規(guī)定，征收拆遷都不能降低被征收人原有的生活居住水平。建筑面積的產(chǎn)權調(diào)換不低于1:1是原則性規(guī)定，若最終征收方提供的補償方案遠低于此，那么就說明補償方案是不合理且不合法的。被征收人就應該盡早去尋求專業(yè)律師的幫助，合理維護自身的正當權益。
