導(dǎo)讀：對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，農(nóng)村自有房屋和宅基地是其最重要的生活保障。如果房屋被納入拆遷范圍，那么，補(bǔ)償?shù)臍w屬問(wèn)題就變成了頭等大事。在明律師此前為大家普及過(guò)涉及宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算問(wèn)題，但隨著現(xiàn)實(shí)中農(nóng)村房屋買賣的發(fā)生，加之影響到當(dāng)事人的拆遷補(bǔ)償利益，仍給農(nóng)民帶來(lái)了諸多困擾。本文，在明律師為大家淺析農(nóng)村房屋買賣合同發(fā)生糾紛的原因以及被納入拆遷范圍是否影響到宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用，希望對(duì)大家有所幫助。

【農(nóng)村房屋買賣合同易發(fā)生糾紛的6大原因】

1. 合同主體不當(dāng)：一方為本村村民，一方為非本村村民甚至城鎮(zhèn)戶籍居民；

2. 交易時(shí)間久遠(yuǎn)：多為拆遷、騰退項(xiàng)目發(fā)生前多年；

3. 合同履行不及時(shí)：按照合同履行了出賣人交付房屋，買受人支付房款并入住，但未辦理房屋變更登記；

4. 訴訟性質(zhì)一般為出賣人訴買受人房屋買賣合同無(wú)效；

5. 訴訟起因：土地增值以及土地征收、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴；

6. 合同標(biāo)的物現(xiàn)狀：未拆除或已被拆除。

【房屋買賣合同糾紛涉及到區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的兩大審理原則】

關(guān)于區(qū)位補(bǔ)償價(jià)問(wèn)題，北京市各級(jí)法院將按照北京高院下發(fā)的《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》和《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》的指導(dǎo)精神進(jìn)行審判。

經(jīng)在明律師研判了很多北京市法院的案例，發(fā)現(xiàn)法院在審理相關(guān)案件時(shí)的裁判標(biāo)準(zhǔn)是：在確認(rèn)雙方房屋買賣合同無(wú)效的前提下，將房屋增值部分及區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的主要部分（通常是70%）支付給房屋的買受人。

所以，關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同衍生的很多問(wèn)題中，當(dāng)事人應(yīng)該把握好法院在審理過(guò)程中的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而從有利的角度提出訴求以保障自身利益的最大化。

法院在審判過(guò)程中主要圍繞以下原則：

其一，關(guān)于合同效力問(wèn)題，普遍以合同無(wú)效為原則（特殊情況例外）。

根據(jù)《土地管理法》第六十二條第一款“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”，第五款“農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”可知，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有。

因此，屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才可以享有宅基地的使用權(quán)，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人是無(wú)權(quán)享有的。

農(nóng)村房屋買賣涉及到宅基地買賣，而按照我國(guó)法律規(guī)定，宅基地買賣是禁止的，所以農(nóng)村房屋買賣合同違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，普遍會(huì)被判定合同無(wú)效。

其二，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)要視涉案房屋是否被納入拆遷范圍而具體對(duì)待。

如果訴訟時(shí)涉案房屋未被納入拆遷范圍，此時(shí)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)只是期待利益，不具有現(xiàn)實(shí)性，將來(lái)能否實(shí)際發(fā)生也不具有確定性。

此時(shí)，法院會(huì)向當(dāng)事人指出如果后續(xù)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)實(shí)際發(fā)生了，可另行解決，所以這種情況下法院并不會(huì)支持區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的訴求。

在該種情況下，房屋買賣合同被認(rèn)定無(wú)效后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照《合同法》第五十八條“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”這一規(guī)定，各自返還房屋及購(gòu)房款。

如果訴訟時(shí)涉案房屋已經(jīng)被拆除，法院對(duì)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)就會(huì)作出處理。此時(shí)，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)不再是期待利益，而是現(xiàn)實(shí)利益。出賣人出賣房屋后又起訴買賣合同無(wú)效的行為，違反了民法的誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無(wú)效的主要責(zé)任。

此時(shí)房屋買賣合同無(wú)效，原則上雙方應(yīng)該返還房屋及購(gòu)房款。但因涉案房屋已被拆除，雙方都無(wú)返還的必要，法院在扣除購(gòu)房人的購(gòu)房款后，在充分考慮購(gòu)房人重新購(gòu)房的合理支出后，按照三七比例的審判原則判定當(dāng)事人雙方的區(qū)位補(bǔ)償利益，符合民法的公平原則及司法精神。

在明律師最后想提示大家的是，我國(guó)法律法規(guī)禁止將農(nóng)村房屋出賣給本集體以外的成員，如果發(fā)生房屋買賣的情況，后續(xù)該房屋又被納入征收范圍，作為房屋買賣合同的交易方，建議盡早聘請(qǐng)專業(yè)律師，從而為自身爭(zhēng)取最大合法利益。