導讀：在不少省份，尤其是經濟發(fā)達地區(qū)的宅基地上房屋拆遷過程中，拆遷部門會拿出十幾年前甚至二十幾年前的航拍圖，作為確定合法建筑面積的依據(jù)。只有在航拍圖內的房屋面積才給予補償安置，航拍圖上未體現(xiàn)的“額外”面積則作為違法建筑零補償拆除，或者按照數(shù)百元一平米的標準給予建筑材料殘值補償。而航拍圖拍攝的時間，有的早到1997年，晚點兒的也能在2007年。這種做法是否合法合理呢？

一、航拍圖可以作為被征收房屋面積認定的參考依據(jù)，但并非唯一標準

實踐中，很多農村地區(qū)的宅基地上房屋在土地、房屋權屬登記的落實和管理方面并不規(guī)范，亂象叢生。

一方面，地方行政機關并未嚴格履行登記管理職責，對農民建房缺少統(tǒng)一有效的管理，大量房屋并未辦理集體土地使用權證、房屋所有權證，甚至有的地方整個村、鎮(zhèn)都沒有登記資料；

另一方面，很多老百姓在建房時并無法律意識，新建、擴建時不注意辦理相關規(guī)劃審批登記手續(xù)，更沒有鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證在手以確保建設行為的合法性。

一旦遇到拆遷，出于統(tǒng)一界定標準、“一把尺子量到底”的考慮，不少地方政府就會將某年某月的航拍圖顯示面積作為分界線，該航拍圖上已有面積部分，認定為合法建筑面積，沒有的則作為違法建筑定性。

這種做法有利于拆遷工作的標準化，也具有能夠適應歷史遺留問題的靈活性，本身有一定的合理性、可取性。

不過，現(xiàn)行法律法規(guī)中尚無以航拍圖作為面積認定依據(jù)的相關規(guī)定，故目前階段，以航拍圖認定拆遷房屋面積仍停留在地方政策的范疇之內。

嚴格來講，集體土地上房屋拆遷，如果沒有地方性法規(guī)或地方政府規(guī)章明確規(guī)制調整，應參照適用《國有土地上房屋征收與補償條例》。

而根據(jù)《條例》第十五條、第二十四條，拆遷部門應當對房屋的建筑面積的實際情況進行調查登記，對未經登記的建筑面積應當結合房屋實際情況和各種特殊因素進行合法性認定。

簡言之，即“重實質而輕形式”，以公平補償為核心原則，只要建房時符合當時的建房條件，建房所占據(jù)的土地是宅基地規(guī)劃范圍之內，房屋樓層未超出當時的層高控制標準，而非為拆遷獲利搶建的房屋，都宜認定為合法建筑，給予相應的補償安置。

二、航拍圖拍攝時間如果合理性不足，航拍圖之外的房屋面積并不必然是不予補償?shù)倪`法面積

如果以航拍圖作為合法建筑面積確定依據(jù)，那么，航拍面積直接關系到被拆遷人安置面積和補償總額的多少。

一般來說，每年各地政府部門都會有航拍圖更新。一旦動遷，應該以哪一年的航拍圖為準呢？如果2019年、2020年拆遷，采用的航拍圖是2007年甚至1997年的，可以不可以呢？

以筆者代理的江蘇省鹽城市某區(qū)一宅基地上房屋拆遷項目為例，選擇1997年航拍圖作為房屋面積認定依據(jù)，但1997年航拍圖普遍比2019年動遷時實際房屋面積少一兩百平方米，被拆遷人是否只能服從、接受前述標準呢？

筆者認為，鑒于航拍圖確認面積方法本身無法可依，應當圍繞公平補償原則，具體結合尊重歷史兼顧現(xiàn)實、有利于生產和生活、有利于社會穩(wěn)定、政策和法律并用、分階段區(qū)分處理等具體原則合理擇定航拍圖拍攝時間。

上述實例中，1997年的社會經濟發(fā)展水平、生活水平普遍較低，故而建房面積普遍不大。隨著上世紀九十年代社會經濟一路高歌猛進，人們?yōu)榱烁纳凭幼l件，拆舊建新、平房改樓房，增加了大量新建建筑，形成了航拍面積、實際面積相差兩三倍的重大差異。

如果堅持以1997年航拍面積為補償依據(jù)，必然導致被拆遷人現(xiàn)有生活水平降低。而對于被拆遷人來說，有權對這種不公平合理的補償方案說不，要求職能機關參照適用《國有土地上房屋征收與補償條例》進行無證面積的合法性認定。

最后，在明拆遷律師提示廣大被拆遷人，早期航拍圖上沒有的面積，并不一定不補償，航拍圖并非法定依據(jù)，更非唯一依據(jù)。無證建筑面積的調查、認定和處理，應當在公平補償原則框架內嚴格依法開展，而不應以航拍圖制造新的“一刀切”。