農(nóng)村宅基地可以私自買賣嗎?

宅基地使用權(quán)是宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施，是給予本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的福利。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，宅基地使用制度與社會(huì)發(fā)展之間已經(jīng)出現(xiàn)了不相適應(yīng)之處，因宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)引發(fā)的糾紛日益劇增，如何平衡與化解這種矛盾成為土地制度改革的一項(xiàng)重要任務(wù)。

中共中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，標(biāo)志著我國(guó)農(nóng)村土地制度改革進(jìn)入試點(diǎn)階段。

改革的主要內(nèi)容是什么?

第一：允許一部分宅基地使用權(quán)入市。法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對(duì)買房主體卻有限制。《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》等規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證。這次改革會(huì)暫時(shí)調(diào)整實(shí)施集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓的規(guī)定。在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，這就意味著，在國(guó)家確定的試點(diǎn)區(qū)域宅基地可以與國(guó)有土地一樣，同等入市、同權(quán)同價(jià)。

第二：暫時(shí)調(diào)整實(shí)施征收集體土地補(bǔ)償?shù)囊?guī)定?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。在試點(diǎn)區(qū)，暫時(shí)停止適用第四十七條的規(guī)定。征地補(bǔ)償需要綜合考慮土地用途和區(qū)位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均收入等情況，合理確定土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，安排被征地農(nóng)民住房、社會(huì)保障;加大就業(yè)培訓(xùn)力度，符合條件的被征地農(nóng)民全部納入養(yǎng)老、醫(yī)療等城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系;有條件的地方可采取留地、留物業(yè)等多種方式，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)。

第三：暫時(shí)調(diào)整實(shí)施宅基地審批權(quán)限的規(guī)定。使用存量建設(shè)用地的，下放至鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審批;使用新增建設(shè)用地的，下放至縣級(jí)人民政府審批。

看看你家是否在宅基地改革的試點(diǎn)區(qū)?

《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》中公布33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)，包括： 北京市大興區(qū)、天津市薊縣、河北省定州市、山西省澤州縣、內(nèi)蒙古自治區(qū)和林格爾縣、遼寧省海城市、吉林省長(zhǎng)春市九臺(tái)區(qū)、黑龍江省安達(dá)市、上海市松江區(qū)、江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)、浙江省義烏市、浙江省德清縣、安徽省金寨縣、福建省晉江市、江西省余江縣、山東省禹城市、河南省長(zhǎng)垣縣、湖北省宜城市、湖南省瀏陽(yáng)市、廣東省佛山市南海區(qū)、廣西壯族自治區(qū)北流市、海南省文昌市、重慶市大足區(qū)、四川省郫縣、四川省瀘縣、貴州省湄潭縣、云南省大理市、西藏自治區(qū)曲水縣、陜西省西安市高陵區(qū)、甘肅省隴西縣、青海省湟源縣、寧夏回族自治區(qū)平羅縣、新疆維吾爾自治區(qū)伊寧市。

宅基地上房屋買賣合同是否有效?

最高人民法院《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要》對(duì)宅基地上房屋買賣合同的效力作出了細(xì)化的規(guī)定。

在上述試點(diǎn)地區(qū)，可以按照國(guó)家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無(wú)效。合同無(wú)效后，買受人請(qǐng)求返還購(gòu)房款及其利息，以及請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)等因素予以確定。

宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買賣合同是否有效，不僅要看是否屬于試點(diǎn)區(qū)，還要根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼咭约跋嚓P(guān)規(guī)定綜合確定。