拆遷評估不注意這些問題，可能就要吃大虧！
評估報告和最終評估結果對被被征收人在征地拆遷中的影響是至關重要的，直接影響了被征收人在此次征地拆遷中可以獲得的補償多少和公平與否。
很多人在此之前可能從來沒有聽說過評估這個詞，認為這是非常專業(yè)化的東西，因此只是一味地等待征收方給出評估結果。但其實在評估環(huán)節(jié)里也是存在很多陷阱的，如果被征收人不夠重視，很可能最后自己吃了虧還蒙在鼓里。

一、被征收人有權選擇評估機構
要想獲得一個滿意的評估報告，首先要選擇一個公平合適的評估機構。評估機構的評估水平、評估方法的選用等對最終的評估結果有很大的影響?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》針對日益尖銳的拆遷矛盾，在第20條做出規(guī)定：房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
即在房屋拆遷過程中，我國法律賦予了被征收人自己就選擇評估公司的權力，而并不是直接由征收方指派。被征收人在確定評估機構的過程中具有主動權，所以在實踐中如果發(fā)生征收方單方面選定評估機構的行為是不合法的。這一規(guī)定對被征收人維護自己的合法權益、拿到一個公平合理的補償是十分有利的，大家一定不能躺在法律上睡覺，要積極把握自身的權利。

二、評估人員必須入戶，與被征收方見到面。
根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第12條：房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。
這一條規(guī)定說明了什么呢？這意味著如果你在此過程中連評估人員的面都沒見到過，就見到了房屋征收部門送交的評估報告，那這一定是不合法的。另外，在評估人員上門評估的過程中，大家還要注意確認來查勘、調查的人員是否具有相應的資質，因為并不是所有人都有權進行評估的，必須具有注冊房地產估價師資格的人才行。
這里要注意的是評估過程中，人、評估機構要吻合，不能出現評估的中間，出現換了人或者換了機構的情況。如果存在這種情況，被征收人都有權動用救濟途徑對評估結果提出異議。

三、評估報告作出的程序要合法
根據《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定，提醒大家注意兩個程序問題：
首先，整體評估報告和分戶評估報告應當由進行此次房屋評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。這里的重點是，不能以公章代替簽字。大家要注意自己收到的評估報告是否簽字和蓋章都齊全，尤其是簽字不能涉嫌偽造，否則評估報告就依舊不合法。
另外，評估機構首先是向房屋征收部門送達整體評估報告，房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告，即評估報告必須向被征收人合法送達。

第四，評估方法要合理。
評估結果在很大程度是取決于房屋評估的方法，對此大家也要引起足夠重視?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第13條規(guī)定：注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估……
被征收人需要了解的是，在我國征地拆遷的評估領域里，市場比較法是必須優(yōu)先選用的評估方法，還有收益還原法和成本法也有適用的空間，但是為了節(jié)省補償成本，很多地方會采取基準地價修正法或成本重置法的方式進行評估，這可能就存在不合法的問題，對最終的評估結果產生了影響。方法不對，出來的結果自然對不了，被征收人此刻就可以提出合理質疑，并且采取法律手段來維護自身利益了。

第四、評估時間點至關重要。
從立項到批準到最終決定征收，一個拆遷項目，一般都是要經過很長時間，不可能一蹴而就的。大家都知道我國房價市場起起伏伏，因此在進行拆遷評估的時間點選擇上，對評估結果會造成很大影響。尤其是像北上廣這種發(fā)展迅速的一線大城市，有的時候可能這個月剛賣掉了房子，下個月放假就飆升。
因此對于評估時間，《國有土地上房屋征收評估辦法》第10條規(guī)定：被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。由此可見有些征收方在房屋征收決定公告之前就進行評估，很長時間之后才正式公告征收決定，這樣的做法很有可能是會傷害到被征收人的切身利益的，所以被征收人一定要對進行評估的時間點進行重視，否則可能就會一不小心吃了大虧。

第六，對評估結果有異議，可采取三種救濟方式。
1、申請復核評估結果
根據《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。申請時應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。因此在征地拆遷中，被征收人還是需要了解一些相關的知識的，至少要知道進行復核申請的時候，該提出哪些問題。
第二，申請專家委員會鑒定
根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第22條的規(guī)定，如果被征收人對原房地產價格評估機構的復核結果還有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。
這里為被征收人介紹一下專家委員會是什么，他們是房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成的，具有比評估機構更高的專業(yè)性和權威性，通常能夠獨立、客觀的進行鑒定，是受到法律認可的，因此在遇到評估報告存在問題的時候，被征收人也可以通過這種方式進行維權。
第三，訴征收補償決定
這是對評估報告有異議最有效的救濟渠道，也是一種可行性較高的辦法。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第22條之規(guī)定，被征收人對補償仍有異議的，按照《條例》第26條規(guī)定處理，也就是復議或者訴訟征收補償決定。在征地拆遷案件的庭審中，法院也會依職權對涉案評估報告的合法性進行調查。
在這一過程中，拆遷律師將會對征收程序的每一個環(huán)節(jié)，每一個程序，每一個主體進行嚴格的審查和檢驗。有無數的案例可以證明，很多違法行為都是在這一過程中得到確認并且通過法律手段進行解決的。出于維權力度和阻滯強拆的考慮，一般建議被征收人要堅決對補償決定提起行政訴訟，不要隨便放棄自己的權利。