導(dǎo)讀：自國務(wù)院深化全國“放管服”改革轉(zhuǎn)變政府職能會議以來，我國在優(yōu)化企業(yè)營商環(huán)境上采取了大量改革舉措。在企業(yè)土地使用方面，國家也出臺了相關(guān)的鼓勵政策。但是，在此背景下，個別行政機關(guān)仍我行我素，尤其在企業(yè)面臨征收拆遷時，相關(guān)部門甚至?xí)ㄟ^“拆違代拆遷”等方式剝奪拆遷補償，極大的侵害了企業(yè)的合法權(quán)益。本文，在明律師通過兩則案例為大家剖析企業(yè)廠房的“違建”命途。

【典型案例：不顧事實與法律的“以拆違促拆遷”被撤銷】

案例一

1993年，B市順義區(qū)某電鍍廠取得《集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證》。該《集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證》中記載的土地用途為企業(yè)，電鍍廠遂在該土地上建廠。

在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，電鍍廠根據(jù)生產(chǎn)需要和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，逐步對原有老舊廠房進行了改造翻建。

因臨近機場，區(qū)域規(guī)劃發(fā)生了變化，電鍍廠一帶一直傳聞要拆遷。然而，尚未看到拆遷公告，電鍍廠卻于2019年4月先收到了一份鎮(zhèn)政府作出的《限期拆除決定書》，電鍍廠的廠房被認(rèn)定為“違建”，并責(zé)令30日內(nèi)自行拆除。如逾期未拆，鎮(zhèn)政府將強制拆除電鍍廠廠房。

電鍍廠收到《限期拆除決定書》后，立刻聯(lián)系鎮(zhèn)政府詢問情況。鎮(zhèn)政府表示：“電鍍廠的廠房未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，屬于違法建設(shè)?！?/p>

看上去，拆違的命運沒有任何轉(zhuǎn)圜余地。于是，電鍍廠找到了北京在明律師事務(wù)所，委托了楊念平和黃艷兩位律師。在接受委托后，黃艷律師立刻針對前述《限期拆除決定書》提起行政復(fù)議，以限期拆除決定認(rèn)定違法建筑的事實依據(jù)不足為由，請求順義區(qū)人民政府依法予以撤銷。

最終，順義區(qū)人民政府采納了律師提出的復(fù)議理由，依法撤銷了上述《限期拆除決定書》，從法律層面終結(jié)了電鍍廠的“違法建筑”之殤。

案例二

浙江省臺州市某水產(chǎn)品加工廠和臺州市某酒廠相鄰，均位于溫嶺市長虹工業(yè)園區(qū)。2019年7月，長虹工業(yè)園區(qū)被溫嶺市人民政府納入國有土地上房屋征收范圍。

因認(rèn)為補償標(biāo)準(zhǔn)太低，兩家公司均未與房屋征收部門就補償安置事宜協(xié)商一致。他們及時慕名委托了北京在明律師事務(wù)所的黃艷、席炎飛律師。

2019年8月14日，一份以“三改一拆行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室”名義作出的《關(guān)于限期拆除違法建筑的通知》被張貼在兩家公司廠區(qū)大門上。

通知中責(zé)令兩廠必須于10日內(nèi)自行拆除廠區(qū)內(nèi)非法建設(shè)的建筑物，逾期不拆除將組織強制拆除。

2019年8月22日，秉持兵貴神速原則的兩位承辦律師迅速向溫嶺市人民政府申請了行政復(fù)議，以違法建設(shè)認(rèn)定事實不清、程序違法為由，請求撤銷上述《關(guān)于限期拆除違法建筑的通知》。

然而，在復(fù)議案件審查期間，且是《關(guān)于限期拆除違法建筑的通知》設(shè)定的“10日”之期未滿的情況下，水產(chǎn)品加工廠和酒廠在同年8月28日、29日遭遇了強制“拆違”。上述強拆事件發(fā)生之后，黃艷、席炎飛律師再一次向溫嶺市人民政府申請了行政復(fù)議，請求確認(rèn)強拆行為違法。

2019年10月底，溫嶺市人民政府就兩家公司兩起行政復(fù)議案件分別作出了《行政復(fù)議決定書》，《關(guān)于限期拆除違法建筑的通知》被雙雙撤銷，強制“拆違”也被確認(rèn)為違法行政行為。

然而事實卻是，此時兩家企業(yè)的廠房已化為了一片廢墟……

【律師解析：企業(yè)違建認(rèn)定不能成為“慣性”】

上述兩起案件中，規(guī)劃占地拆遷是“拆違”的導(dǎo)火索。以拆違促拆遷，是企業(yè)除了查稅促遷以外常遇到的另一道大坎。

通常情況下，企業(yè)的建筑房屋較多、面積較大，涉及的補償數(shù)額自然水漲船高，這就導(dǎo)致房屋征收部門可能為了控制拆遷成本，無法完全按照合理的標(biāo)準(zhǔn)進行補償。

而如果以“拆違”代替“拆遷”，不僅可以震懾到企業(yè)，節(jié)省拆遷成本，還可以加快拆遷進程，可謂一舉兩得。

對于企業(yè)來說，不僅要看得懂“以拆違代拆遷”的門道，還應(yīng)知曉無證建筑不等于必須拆除的違法建筑：

一方面，如果是未取得規(guī)劃審批手續(xù)建設(shè)的建筑物，只有在嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的情況下才必須拆除。倘若可以采取補救措施消除對規(guī)劃實施的影響，則不必拆除，限期整改即可；

另一方面，如果建筑物已經(jīng)納入了征收的范圍，應(yīng)當(dāng)先依法進行合法性認(rèn)定，依照征收補償方案的相關(guān)補償標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)先處理征收補償?shù)膯栴}。實踐中，不少省份的國有土地上房屋征收補償?shù)胤叫苑ㄒ?guī)里均對無證建筑的補償作出了區(qū)分補償規(guī)定，并非無證建筑一律不予補償。

懂得了這些章法，再遇到“以拆違代拆遷”，就不必驚慌失措地簽訂自己原本認(rèn)為不合理的補償合約，轉(zhuǎn)而可以積極采取法律手段，驗證“拆違”的合法性，讓行政目的不當(dāng)?shù)谋七w行徑暴露無遺，令違法行政的機關(guān)得到法律的嚴(yán)懲。