導(dǎo)讀：2020年《政府工作報告》中明確提出了支持“兩新一重”建設(shè)，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯等多樣社區(qū)服務(wù)。據(jù)此，自2019年開始嶄露頭角的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造確定將成為當(dāng)前及今后若干年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)領(lǐng)域的工作重點，其將發(fā)揮“促消費 惠民生 調(diào)結(jié)構(gòu) 增后勁”的拉動效應(yīng)。那么，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造究竟怎樣推進、落實？我居住的社區(qū)能夠被列入改造范圍嗎？總有住戶不同意怎么辦？近日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等5部門聯(lián)合印發(fā)《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊》，在明律師帶大家從中尋找上述問題的答案。
【要點一：老舊小區(qū)改造“自下而上”開展】
在持續(xù)多年的以城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項目為代表的保障性安居工程建設(shè)中，“自上而下”啟動征收拆遷是大家所熟悉的工作模式，老百姓對“改”與“不改”的發(fā)言權(quán)并沒有得到充分體現(xiàn)。
而城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造則完全顛覆了這一模式，按照“自下而上”的原則開展，采取基層組織、居民申請、社會參與、政府支持的方式，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府上報，區(qū)政府審核，經(jīng)市老舊小區(qū)綜合整治聯(lián)席會議審議通過后列入改造計劃。
也就是說，小區(qū)居民在改造過程中居于主導(dǎo)地位，居民意愿越強烈，改造將越可能優(yōu)先實施。
變被動為主動，每個人都是社區(qū)的主人，這無疑將會對多年來在社區(qū)形成的“反映問題一大堆，解決問題沒人管”的情形產(chǎn)生顛覆性改變。
【要點二：老舊小區(qū)改造究竟改什么？】
《手冊》中指出，老舊小區(qū)改造的主要內(nèi)容為“六治七補三規(guī)范”：
六治——治危房、治違法建設(shè)、治開墻打洞、治群租、治地下空間違規(guī)使用、治亂搭架空線；
七補——補抗震節(jié)能、補市政基礎(chǔ)設(shè)施、補居民上下樓設(shè)施、補停車設(shè)施、補社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、補小區(qū)治理體系、補小區(qū)信息化應(yīng)用能力；
三規(guī)范——規(guī)范小區(qū)自治管理、規(guī)范物業(yè)管理、規(guī)范地下空間利用。
由上述內(nèi)容中我們不難發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)改造同樣需要“分步走”——先治理再改造，通過治理為改造創(chuàng)造必要空間。
《手冊》中指出，節(jié)能改造、抗震加固等改造類內(nèi)容實施前，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)先進行拆除違法建設(shè)、治理開墻打洞、治理地下空間違規(guī)使用等治理類內(nèi)容。治理類內(nèi)容基本完成后，再啟動實施改造類內(nèi)容施工。
據(jù)此，老舊小區(qū)改造在落實中注定不會是一帆風(fēng)順的，其將必然牽涉上述拆違建、清退地下空間租戶等具有一定強制性的行政行為。
一旦在相關(guān)問題的解決上居民的意見不統(tǒng)一，少部分居民拒絕配合，改造工作勢必會遇到阻力和麻煩。
窺一斑而見全豹，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造雖然主要靠“居民自治”商量著辦，但其中仍有許多潛在的法律問題需要專業(yè)的法律咨詢、顧問服務(wù)來協(xié)助妥善化解。光靠商量、溝通，未必能解決全部問題。
【要點三：居民意愿成決定性因素，不同意改不了】
居民意愿在老舊小區(qū)改造中究竟有多重要？《手冊》中的這兩處內(nèi)容頗具代表性：
其一，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）組織業(yè)主對改造整治方案和物業(yè)管理初步方案征求居民意見，絕大多數(shù)居民同意治危房、治理違法建設(shè)、治理開墻打洞等治理類內(nèi)容，大多數(shù)居民同意改造類內(nèi)容、愿意配合實施改造，且同意付費享受物業(yè)服務(wù)的，納入老舊小區(qū)綜合整治儲備庫。
更關(guān)鍵的在下一項：各區(qū)政府根據(jù)居民意愿情況對擬改造整治項目進行排序，居民意愿強烈的可優(yōu)先實施。
上述內(nèi)容中反映了兩大關(guān)鍵點。一是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造勢必要引入正規(guī)的物業(yè)管理服務(wù)，居民必須同意付費享受物業(yè)服務(wù)。以往那種有事兒全找居委會、打12345，卻連樓道燈等公共用電費用都不肯交的時代將要一去不復(fù)返了。
顯然，大家要從現(xiàn)在起轉(zhuǎn)變社區(qū)治理的觀念，習(xí)慣于付費購買物業(yè)服務(wù)，不自費，就沒有老舊小區(qū)改造的推進空間。
二是居民對于治理、改造內(nèi)容要有相對統(tǒng)一的意見。意見總是不統(tǒng)一，或者干脆大面積的不表態(tài)、找不著人，改造申請難以入庫，具體實施就更是遙遙無期。
其二，老樓加裝電梯需無人持反對意見。《手冊》中指出，既有多層住宅加裝電梯的意向及初步方案應(yīng)當(dāng)充分聽取擬加裝電梯范圍內(nèi)全體業(yè)主的意見，并經(jīng)專有部分占該單元住宅總建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，且其他業(yè)主不持反對意見。
也就是說，除去同一單元、樓門業(yè)主“雙過三分之二”同意的高門檻外，還不能有人表態(tài)反對。對于不置可否或者找不著人的，不會影響加裝電梯的實施。
換言之，老樓加裝電梯改造中的“一票否決制”仍在，對于因通風(fēng)、采光、噪聲、個人健康、分?jǐn)傎M用等各種理由明確反對加裝的，仍需要所在樓門業(yè)主和居委會、業(yè)主委員會的大力做工作。
和享受物業(yè)服務(wù)的原理一樣，加裝電梯費用的籌集方案、加裝電梯投入使用后的運行維護費用的分擔(dān)方案都需要具體寫入到加裝電梯協(xié)議中去，由相關(guān)業(yè)主簽字同意。費用談不攏或者干脆不愿意付費，改造仍然會面臨挑戰(zhàn)。
在明拆遷律師最后想提示大家的是，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是無疑是政府惠民的大好事，也為眾多常年居住在老舊小區(qū)中的業(yè)主翹首期盼。但在實際推進的過程中，仍會面臨各種各樣的矛盾和糾紛，就法律層面而言更是橫跨民事和行政管理兩大領(lǐng)域，問題的調(diào)處難度將是前所未有的。住戶們一方面要團結(jié)一心，甘于參與和奉獻，以身作則推動改造的落實，積極參與相關(guān)爭議的調(diào)解和處置；另一方面也要嚴(yán)格依法辦事，明晰法律賦予各方的權(quán)利和義務(wù)，提合理訴求摒棄不合理訴求，必要時及時咨詢專業(yè)律師，為改造治理的向前邁進貢獻力量。
你同意所居住的社區(qū)啟動老舊小區(qū)改造嗎？你是否愿意為物業(yè)服務(wù)和改造項目付費？你是否愿意支持、參與業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會等居民自治組織的工作？歡迎大家就相關(guān)問題留言評論，與在明律師分享你的意見。
