導(dǎo)讀：在房屋征收與補(bǔ)償?shù)膶?shí)踐中，經(jīng)常有被征收人將其居住用房改變?yōu)椴惋?、民宿、商鋪等?jīng)營性用房。但到最終拆遷補(bǔ)償時(shí)，往往得不到商業(yè)用房的認(rèn)定，得到的補(bǔ)償金額更是和良好的經(jīng)營效益形成了巨大的落差。那么，對于這類住改商房屋究竟該如何補(bǔ)償呢？將此類房屋簡單按照住宅給予補(bǔ)償是否合理？本文，在明律師事務(wù)所的李順華律師團(tuán)隊(duì)將圍繞以上問題為大家做簡要的解析。

【能否隨意“住改商”？《民法典》有規(guī)定！】

首先，我們需要明確關(guān)于“住改商”的定性。所謂“住改商”通常是指將居住性用房改變?yōu)榻?jīng)營性用房的行為。

即將于2021年1月1日起施行的《民法典》第279條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

現(xiàn)行的《物權(quán)法》同樣有相同的規(guī)定。由此可見，對房屋進(jìn)行“住改商”并非法律所絕對禁止的行為，如果屬于合法的住改商，那么在征收補(bǔ)償過程中，就可以按照營業(yè)性用房的標(biāo)準(zhǔn)給予停產(chǎn)停業(yè)損失等的補(bǔ)償。

【“住改商”情形的認(rèn)定及“適當(dāng)補(bǔ)償”的依據(jù)】

其次，對于住改商房屋的認(rèn)定。一般而言，房改之后實(shí)際用作商業(yè)經(jīng)營并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房屋可以將其認(rèn)定為住改商，具體可以提供有效營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記及納稅憑證予以證明。

同時(shí)，被征收人在經(jīng)營期間一直按照商業(yè)用水、用電的價(jià)格支付相關(guān)費(fèi)用的憑證也可以佐證，如能夠符合以上條件，則應(yīng)按照商業(yè)用房進(jìn)行補(bǔ)償。

另外，關(guān)于住改商房屋的補(bǔ)償，我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)均沒有對此作出專門或具體的規(guī)定。在此情況下，2003年國務(wù)院辦公廳作出的《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》（以下簡稱“《通知》”）的相關(guān)規(guī)定，可以視為對法律、法規(guī)的必要補(bǔ)充，并因此成為行政機(jī)關(guān)在處理“住改商”房屋補(bǔ)償問題時(shí)的依據(jù)之一。

《通知》中指出：“各地要本著實(shí)事求是的原則，采取積極有效的措施，切實(shí)解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問題。

對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償……

因此，各地在實(shí)施房屋征收補(bǔ)償過程中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和上述《通知》的相關(guān)規(guī)定以及本地的地方性法規(guī)、規(guī)章，來綜合確定關(guān)于“住改商”房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

譬如，《南京市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第30條就規(guī)定，被征收人擅自改變房屋用途的，按照房屋原用途予以補(bǔ)償。

2010年7月1日《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》實(shí)施前被征收人將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，憑其合法有效的工商營業(yè)執(zhí)照、完稅憑證，按照省、市相關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。

再比如《廣州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》第34條對此作出了更為詳細(xì)、具體的規(guī)定：

擁有合法產(chǎn)權(quán)，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按住宅用房進(jìn)行補(bǔ)償；選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按以下方式給予補(bǔ)償：

（一）1987年1月1日《廣州市城市規(guī)劃管理辦法》施行前已改變?yōu)榻?jīng)營性用房，被征收人能提供合法有效的工商執(zhí)照、依法納稅證明，并實(shí)際正在營業(yè)的，房屋征收部門可按照經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評估價(jià)的70%給予補(bǔ)償。

（二）1987年1月1日《廣州市城市規(guī)劃管理辦法》施行后至1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》施行前已改變?yōu)榻?jīng)營性用房，被征收人能提供合法有效的工商執(zhí)照、依法納稅證明，并實(shí)際正在營業(yè)的，房屋征收部門可按照經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評估價(jià)的60%給予補(bǔ)償。

（三）1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》施行后至2001年2月6日《廣州市住宅建筑改變使用功能規(guī)劃處理辦法》施行前已改變?yōu)榻?jīng)營性用房，被征收人能提供合法有效的工商執(zhí)照、依法納稅證明，并實(shí)際正在營業(yè)的，房屋征收部門可按照經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評估價(jià)的50%給予補(bǔ)償。

（四）2001年2月6日《廣州市住宅建筑改變使用功能規(guī)劃處理辦法》施行后改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，房屋征收部門按照住宅房屋給予補(bǔ)償。

按上述第（一）、（二）、（三）項(xiàng)計(jì)算的貨幣補(bǔ)償總額低于按照本辦法有關(guān)住宅房屋計(jì)算處理的補(bǔ)償總額（即房屋價(jià)值補(bǔ)償加上獎(jiǎng)勵(lì)）的，應(yīng)當(dāng)按照住宅房屋的補(bǔ)償總額確定補(bǔ)償。

廣州市的上述關(guān)于“住改商”房屋補(bǔ)償問題的規(guī)定有以下要點(diǎn)值得大家理解：

一是“住改商”的前提條件是被征收人擁有涉案房屋的合法產(chǎn)權(quán)。但需要指出的是，根據(jù)在明律師代理的最高法“許水云案”的裁判觀點(diǎn)，實(shí)際用于經(jīng)營的無證房屋并不能被直接剝奪按照營業(yè)性房屋計(jì)算補(bǔ)償?shù)目赡苄浴Ｈ艚?jīng)認(rèn)定涉案無證房屋系合法建筑，其仍可能按營業(yè)性用房標(biāo)準(zhǔn)獲取適當(dāng)補(bǔ)償。

二是“住改商”原則上按住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。只有在被征收人自愿選擇貨幣補(bǔ)償方式時(shí)，才會考慮按經(jīng)營性用房市場評估價(jià)值計(jì)算補(bǔ)償。而實(shí)踐中，絕大多數(shù)被征收人都傾向于選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，那么仍然秉持“住宅換住宅”的補(bǔ)償原理。

三是如果按經(jīng)營性用房市場評估價(jià)值計(jì)算出的貨幣補(bǔ)償數(shù)額低于住宅房屋的標(biāo)準(zhǔn)，那么仍然按照住宅房屋的補(bǔ)償總額確定補(bǔ)償。

雖然經(jīng)營性用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)理應(yīng)高于普通住宅，但鑒于規(guī)定中不同年代“住改商”所帶來的補(bǔ)償計(jì)算“折扣”，打完折后的數(shù)額能否真的高于普通住宅，需要具體個(gè)案進(jìn)行分析計(jì)算。

在明拆遷律師最后想要提醒廣大被征收人的是，自行“住改商”系特定歷史時(shí)期所形成的遺留問題，依據(jù)各項(xiàng)規(guī)定是有希望爭取到較普通住宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更為合理的補(bǔ)償?shù)?。如果征收方?guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低或是不區(qū)分改變用途年代、當(dāng)時(shí)的地方性法規(guī)規(guī)定而逕行按照住宅標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，被征收人可以及時(shí)地采取法律措施來爭取自己的合法權(quán)益，必要時(shí)可以委托專業(yè)的征地拆遷律師幫助您出謀劃策，在多種的補(bǔ)償方式中作出利益最大化的選擇。