近年來，隨著各類征收拆遷項目的啟動，房屋征收拆遷加速度的手段也在不斷翻新，預(yù)征收、預(yù)簽協(xié)議就是其中一種。預(yù)征收是北京最早提出來的，而施行最早的卻是上海，15年末，北京也開始施行了預(yù)征收，但很多被征收人都不了解何為“預(yù)征收”，下面在明律師幫您解析“預(yù)征收”及“預(yù)簽協(xié)議”中存在的相關(guān)法律問題。

何為預(yù)征收？

預(yù)征收從字面意思可理解為預(yù)先征收，在舊城區(qū)改造、棚戶區(qū)改造等項目的房屋征收過程中，區(qū)縣房屋征收部門按照公布的征收補償方案,組織產(chǎn)權(quán)人、公房承租人預(yù)簽附生效條件的征收補償協(xié)議（預(yù)簽協(xié)議），即所謂的“預(yù)征收”。

那么，被征收人在面對預(yù)征收的預(yù)簽協(xié)議時，到底該不該簽訂“預(yù)簽協(xié)議”呢？

預(yù)征收、預(yù)簽約是否有法律效率？

事實上，根據(jù)多地政府發(fā)布的地方房屋征收補償相關(guān)實施意見、細則中的規(guī)定，對于舊城區(qū)改建征收，預(yù)簽約的模式是被認可的，但這種模式僅限于舊城區(qū)改造項目。

例如《北京市舊城區(qū)改建房屋征收實施意見》第四條第八項中規(guī)定：“ 【預(yù)簽協(xié)議】區(qū)縣房屋征收部門按照公布的征收補償方案,組織產(chǎn)權(quán)人、公房承租人預(yù)簽附生效條件的征收補償協(xié)議。預(yù)簽征收補償協(xié)議生效具體比例由各區(qū)縣人民政府確定，預(yù)簽征收補償協(xié)議期限不超過6個月。預(yù)簽征收補償協(xié)議生效的，由區(qū)縣房屋征收部門報請區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定；在預(yù)簽征收補償協(xié)議期限內(nèi)未達到生效比例的，征收工作終止。征收補償協(xié)議生效前不實際支付補償款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有權(quán)人在預(yù)簽征收補償協(xié)議前與公房承租人簽訂附帶生效條件的房改售房協(xié)議，預(yù)簽征收補償協(xié)議生效后房改售房協(xié)議自動生效?！?/p>

也就是說，在某種范圍內(nèi)，“預(yù)簽協(xié)議”的征收模式是得到地方法規(guī)的認可的。

那么是否所有的房屋征收項目都可以采用預(yù)簽協(xié)議的模式進行征收呢？答案顯然是“否”。但對被拆遷人來說很不幸的是，很多地方為了加快征收進度選擇了，違反征收法律程序規(guī)定，鉆法律空子，擅自將預(yù)簽協(xié)議的范圍擴大。

由上我們知道，不管是否合法，預(yù)簽協(xié)議模式的結(jié)果都是“達到一定預(yù)簽約比例，則繼續(xù)征收工作；達不到一定的預(yù)簽約比例，則征收工作終止”。

這樣一來，對被拆遷人來說，預(yù)簽協(xié)議的征收模式是好是壞呢？

對于這個問題，在明律師先從三方面來進行分析。

首先，預(yù)簽協(xié)議的模式是將被拆遷人“是否愿意接受房屋征收”的意愿與接受當(dāng)前補償方案或者說補償條件的意愿捆綁到了一起。

達不到一定比例則不征收，那么其中迫切希望通過房屋征收拆遷改善居住條件的被拆遷人，或者被“預(yù)簽約數(shù)達到一定比例就能得到x萬元”的獎勵吸引的被拆遷人就不得不站到征收方一邊，鼓動對協(xié)議存疑的街坊四鄰簽約。

又由于“預(yù)簽協(xié)議”這種模式對大部分征收項目而言都是違反法律規(guī)定的“旁門左道”，是不為被拆遷人所熟悉的，被拆遷人在威逼、利誘、茫然、耳邊風(fēng)等多重壓力之下，很容易放松警惕，成為湊比例數(shù)字的犧牲品。等到比例達到一定數(shù)值，征收工作轟轟烈烈地繼續(xù)開展的時候，再說對協(xié)議補償數(shù)額不滿，可能已經(jīng)晚了。

其次，預(yù)簽約看似是“少數(shù)服從多數(shù)”的民主方式，實際上對被拆遷人來說充滿風(fēng)險。

就像大家參與團購時，目標(biāo)是能夠搶到這樣?xùn)|西本身，那么首先要完成的任務(wù)就是湊夠人數(shù)“成團”，獲得購買資格。這時候為了完成這個任務(wù)，對東西的質(zhì)量、款式等等的關(guān)注度就會降低，會自行自發(fā)地鼓動身邊的人“參團”。

但是一旦簽約，被拆遷人的權(quán)利救濟就會受到限制，預(yù)簽約的條件是否合理合法就變成了難算的爛賬，協(xié)議能否及時履行也是被拆遷人很可能會面臨的問題。

因此，在明拆遷律師提醒被拆遷人，簽約前先看協(xié)議內(nèi)容是否合理、合法，補償標(biāo)準(zhǔn)是否達到了合理預(yù)期，不要因為擔(dān)心比例達不到數(shù)值征收工作被終止就簽訂明顯存在問題或自己有疑問的補償協(xié)議。

另外，在“預(yù)簽協(xié)議”發(fā)生或有苗頭時，被拆遷人就應(yīng)當(dāng)及時咨詢求助專業(yè)拆遷律師了。一方面確認自己面對的征收項目是否能夠采用預(yù)簽協(xié)議的征收模式，另一方面能夠避免簽訂不合理的補償協(xié)議，給日后正式征收埋下?lián)p失合理補償?shù)碾[患。