導(dǎo)讀：盡管2019年以來城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造開始大面積推行，但基于政策落實的滯后性，棚戶區(qū)改造仍然是當(dāng)下征地拆遷中的重頭戲。但的確不乏很多商業(yè)開發(fā)項目打著棚改的名義，對新建不久的小區(qū)“拆新建新”，如此不僅造成資源的極大浪費，也使得對被拆遷小區(qū)房屋價值的評估明顯過低，嚴(yán)重?fù)p害了被征收人的權(quán)益。在明律師事務(wù)所的李順華律師團(tuán)隊在此向廣大被征收人提醒關(guān)于棚戶區(qū)改造的5個關(guān)鍵點，希望能對各位搭上棚改的“末班車”獲取滿意的補償提供幫助。

關(guān)鍵點一：評估機(jī)構(gòu)協(xié)商選定須落實

對國有土地上被征收房屋實施評估必須由具有相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會等獨立、客觀、公正地進(jìn)行，任何單位和個人不得干預(yù)，與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避，以期達(dá)到“房屋征收評估結(jié)果客觀公平”的效果。

為此，法律明文規(guī)定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票或搖號、抽簽等隨機(jī)方式?jīng)Q定。

但現(xiàn)實情況是，由于被征收人數(shù)量眾多，很難自行組織協(xié)商評估機(jī)構(gòu)，而抽簽備選的評估機(jī)構(gòu)都是征收部門提前遴選好的，這一遴選過程又是不公開的。

且這些評估機(jī)構(gòu)都是當(dāng)?shù)氐脑u估機(jī)構(gòu)，無論是從被管理者的身份地位還是業(yè)務(wù)發(fā)展的角度來看，它們都很難不受征收部門的影響，因而常常在評估過程中喪失評估機(jī)構(gòu)公平中立的立場。

這些現(xiàn)象使得本為保證公開選定中立評估機(jī)構(gòu)的規(guī)定流于形式，無法切實保障被征收人的合法權(quán)益。

因此筆者呼吁有關(guān)部門盡快制定選定評估機(jī)構(gòu)的實施細(xì)則，并加大對征收部門違法遴選評估機(jī)構(gòu)、侵害被征收人合法權(quán)益行為的監(jiān)管力度，從而在最大程度上補強被征收人因勢單力薄，無力自主選定評估機(jī)構(gòu)的弱勢地位。

關(guān)鍵點二：補償方案要公告

《國有土地上房屋征收與補償條例》第10條、第11條規(guī)定了征收補償方案的公開征求公眾意見程序。

現(xiàn)實情況中，很多棚戶區(qū)改造項目沒有將擬定的征收補償方案提前30日公布，征求公眾（尤其是被征收人）意見，而是在公布征收決定時同時將已確定的征收補償方案公布。

這樣做的結(jié)果往往導(dǎo)致被征收人對回遷位置和其余補償方案的內(nèi)容不滿意，進(jìn)而提起行政復(fù)議，并極有可能接著提起行政訴訟。

對于被拆遷人來說，這樣是非常浪費時間和精力的，對于拆遷方而言，其項目的進(jìn)展也會有很大程度的延誤，并很有可能承擔(dān)更為嚴(yán)重的敗訴風(fēng)險。

大家應(yīng)該重視法律賦予的這項權(quán)利，通過及時提出意見、要求聽證掌握棚戶區(qū)改造項目的主動權(quán)。而征收方也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行《條例》所賦予的及時公告義務(wù)，確保被拆遷人的知情權(quán)、參與權(quán)得到尊重。

關(guān)鍵點三：要按照“市場價格”評估

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

評估環(huán)節(jié)是評估機(jī)構(gòu)綜合運用相關(guān)知識技術(shù)和一定的方式方法對被征收房屋實施評估的具體過程，是一個相對獨立的環(huán)節(jié)，被征收人和房屋征收部門很難過多參與。

但評估機(jī)構(gòu)運用何種方法、如何運用、針對哪些客體進(jìn)行評估，直接決定了房屋征收評估結(jié)果的實質(zhì)性內(nèi)容，因而會對被征收人的權(quán)益產(chǎn)生切實的影響。

評估機(jī)構(gòu)適用的評估方法和評估對象會體現(xiàn)在評估報告中，而法律也對此作出了強制性規(guī)范，體現(xiàn)為在對類似房地產(chǎn)有交易的被征收房屋進(jìn)行評估時，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；

被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估等。

征收當(dāng)事人就裝飾裝修價值、停產(chǎn)停業(yè)損失等其他損失協(xié)商不成的，也可以委托評估機(jī)構(gòu)通過評估確定，但總的原則就是參照市場價格。

關(guān)鍵點四：申請復(fù)核和鑒定權(quán)要保障

被征收人對評估結(jié)果有異議，可以在收到評估報告十日內(nèi)向評估機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核，對復(fù)核結(jié)果仍有異議，可以向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

對鑒定結(jié)果仍有異議，區(qū)縣政府會作出補償決定，不服補償決定的，被征收人可以申請復(fù)議或提起訴訟。

可見，法律賦予了被征收人多層次的救濟(jì)權(quán)利，被征收人應(yīng)當(dāng)了解并依法實現(xiàn)這些權(quán)利。但在實踐中很多地方?jīng)]有設(shè)立專家鑒定委員會，導(dǎo)致被征收人申請鑒定的權(quán)利很難落地。

或者申請了鑒定但沒有進(jìn)行鑒定，這種情況下直接剝奪了被征收人申請鑒定的權(quán)利，其后續(xù)作出補償決定的合法性也將因此而在訴訟中遭受質(zhì)疑。

不隨意放棄上述救濟(jì)權(quán)利的行使，對于被征收人而言是第一要務(wù)。

關(guān)鍵點五：補償決定要及時提起訴訟

如果到了作出補償決定這一步，補償?shù)慕Y(jié)果仍然明顯不合理，那就需要及時提起訴訟了。因為一旦起訴期限經(jīng)過，地方政府就可以依據(jù)補償決定強制拆除房屋，這時候再起訴強拆違法也無濟(jì)于事。

（注：在一些個案中，被征收人未及時起訴補償決定。即使此后其房屋遭違法強拆，在起訴確認(rèn)強拆行為違法后，地方政府所承擔(dān)的賠償責(zé)任也會受限于補償決定的內(nèi)容，至多僅增加室內(nèi)物品損失的賠償，這并不符合當(dāng)事人希望提升補償安置的意圖）

因此除了在評估程序中要積極行使救濟(jì)權(quán)利外，在收到補償決定后被征收人也要及時提起訴訟或者申請復(fù)議，最大限度利用法律賦予被征收人的合法救濟(jì)權(quán)，如此才能最大限度保障自身的合法權(quán)益不受侵犯。