導讀：時下，針對農(nóng)村宅基地上房屋的拆遷、騰退、改造項目可謂數(shù)量大、影響范圍廣，絲毫未受疫情的沖擊，反而在一些地方呈規(guī)模地出現(xiàn)。對于農(nóng)民而言，宅基地及其上房屋的受關注度要遠遠高于耕地、林地等農(nóng)用地，由此引發(fā)的矛盾糾紛也就更容易被暴露出來。那么，農(nóng)村宅基地上房屋在獲取拆遷補償方面究竟有哪些關鍵點呢？農(nóng)民朋友如何做到在不懂法律的前提下抓住事物的主要矛盾，實現(xiàn)補償利益的順利落袋呢？本文，在明律師就為大家歸納其中的8大關鍵點。
關鍵點一：宅基地上房屋是否證件齊全
根據(jù)2020年5月自然資源部最新發(fā)布的《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》及此前原國土資源部發(fā)布的一系列規(guī)范性文件，農(nóng)村宅基地上房屋的“有證”主要指其具有集體土地建設用地使用證、農(nóng)村房屋所有權證或者換發(fā)后“房地一體”的不動產(chǎn)權證。
房證、地證雙證齊全的農(nóng)村房屋在遇到任何形式的拆遷時都不用過于擔心，補償利益一定跑不了，更不會輕易被找到打折扣的借口。
關鍵點二：非違法用地類無證房屋，確權登記享受公平補償應無障礙
農(nóng)村大量存在的無證自建房是老百姓最頭疼的一塊，它很容易就在拆遷中被來個“不予補償”。不過，前述《通知》則給出了解決這一歷史遺留問題、重大現(xiàn)狀問題的原則思路：
對合法宅基地上房屋沒有符合規(guī)劃或建設相關材料的，地方已出臺相關規(guī)定，按其規(guī)定辦理。未出臺相關規(guī)定，位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，出具規(guī)劃意見后辦理登記。
位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外且在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施前建設的，在辦理登記時可不提交符合規(guī)劃或建設的相關材料；
在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后建設的，由村委會公告15天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，按照審核結果辦理登記。
這就是說，對于不存在違法占用耕地等農(nóng)用地情形的無證自建房而言，若其位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外且建造于2008年之前，無需提交鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者個人建房審批材料就可辦理確權登記。
一旦“確”上權了，遇拆遷騰退時其就不再是無證房屋，而變身為能夠堂堂正正分得補償安置的有證房屋了。
關鍵點三：誰有資格認定違建進而明確不予補償？
有資格將農(nóng)民的房屋認定為違建，進而通過責令限期拆除決定等途徑實施強制拆除的，依法有以下一些部門和組織：
1. 規(guī)劃和自然資源主管部門。涉案房屋是否涉嫌違法用地，是否違反鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃，規(guī)劃和自然資源主管部門有權在依法調(diào)查取證后予以認定。
2. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和一些地方近年來陸續(xù)頒布的“下沉式執(zhí)法”制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和改制后設立的街道辦事處有權對農(nóng)村違建實施查處，并依據(jù)《行政強制法》的規(guī)定予以拆除。
請大家牢記，村委會、村集體是無權單獨實施違建認定、查處直至拆除行為的。一些地方會在補償安置方案中確定包含村委會參與的“x方認定小組”，專門負責認定無證房屋能否給予補償?shù)膯栴}。但這樣的組織中絕不會只有村委會，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、規(guī)劃和自然資源主管部門是不可或缺的。
關鍵點四：補償安置方案是否公開公示，并充分聽取意見，保障申請聽證權
無論是征收還是拆遷騰退，補償安置方案都是要有的。那么它應當做到以下3點：
一是面向全村公開張貼發(fā)布，不能偷偷摸摸、一戶一戶地下發(fā)；
二是必須有針對某一具體項目整體的補償安置方案，僅以分戶的“補償方案”替代的做法很可能存在法律上的問題，農(nóng)民對此要保持警惕；
三是保障農(nóng)民提出意見、要求聽證的權利。不允許提意見，不做任何修改即要求“一刀切”執(zhí)行的方案一般都會存在這樣或者那樣的減損農(nóng)民財產(chǎn)權利的問題。
關鍵點五：準確認定“一戶多宅”，切實考慮農(nóng)戶分別獲取安置權利
原國土資源部《關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關問題的通知》中規(guī)定：
符合當?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議的，可按規(guī)定補辦有關用地手續(xù)后，依法予以確權登記。
未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權登記。
也就是說，對“未分戶”村民的“一戶多宅”，不能簡單認定為違建進而不予補償或者強行收回。近期發(fā)布的（2016）最高法行再82號行政判決書中也明確了征收拆遷應當保障被征收人居住條件不降低的原則，提出要根據(jù)具體案情切實考慮農(nóng)民獲得分戶安置的權利。
簡言之，“一戶一宅”原則中的“戶”，不應被機械理解為戶口簿，而是要放在符合農(nóng)村地區(qū)風俗習慣、傳統(tǒng)做法的“自然戶”的性質(zhì)上去考慮。
關鍵點六：農(nóng)村女性和進城落戶農(nóng)民的補償權利應得到保障
農(nóng)村房屋拆遷中長期存在的“男女有別”等對女性權利公然否認、減損現(xiàn)象完全不具有合法性。事實上，只要農(nóng)村女性在補償安置方案發(fā)布時其戶籍仍在本村，且明確為本集體經(jīng)濟組織成員，那么其就有權與男性村民享有平等的補償安置權益。
結婚、離婚、喪偶、年齡大小等客觀情況都不應成為針對房屋拆遷進行補償時將女性排除在外的理由。
而根據(jù)新修訂的《土地管理法》等規(guī)定，進城落戶農(nóng)民并不必然喪失其原有的宅基地使用權，其只能依據(jù)政策制定的鼓勵性措施來“自愿有償退出”其閑置宅基地和農(nóng)房。在其對宅基地上房屋享有所有權的情況下，房屋的補償利益是不容被剝奪的。
關鍵點七：農(nóng)村房屋的價值是否經(jīng)過依法科學評估
評估出來的價值和地方上“一刀切”確定的價值完全不可同日而語。特別是對于一些城邊村、城郊村等即將被城鎮(zhèn)擴張所吞沒，地理位置較為優(yōu)越的農(nóng)村房屋而言，委托專業(yè)的評估機構進行價格評估，才能使房屋的真正價值得到彰顯。
對于“人少面積不小”，或者想要領取貨幣補償而不需要安置房的被拆遷農(nóng)民而言，一份專業(yè)的評估報告將成為其獲取公平、合理補償利益的重要保障。
對方案中未涉及委托評估環(huán)節(jié)的，農(nóng)民要及時提出意見，必要時可通過對方案的申請復議、提起訴訟等途徑實施救濟。對直接按某一個標準給付的補償款不滿的，也可以通過對補償決定（裁決）的復議或者訴訟主張權利。
關鍵點八：防“幫拆”的真正法寶竟然是它！
在農(nóng)村房屋拆遷中，農(nóng)民最怕的就是“幫拆”。不過，事先、事中的取證工作如果做得足夠專業(yè)、充分，幫拆也未必真的那么可怕。
對于遭幫拆、強拆風險大的地區(qū)，農(nóng)民朋友要做到未雨綢繆，及時對涉案宅基地及其上房屋的情況進行完整的視頻拍攝（比單純拍照片效果要好），將宅基地院落、房屋及其他地上附著物的客觀狀態(tài)記錄下來，進而將房屋內(nèi)部的裝飾裝修、家具等室內(nèi)物品清晰呈現(xiàn)。
在幫拆、強拆過程中大家則要重點做好對組織、參與人員的拍照、錄像工作，爭取準確捕捉強拆行為實施主體，便于日后提起行政訴訟直至刑事程序來追究其法律責任。
在明拆遷律師最后要提示廣大農(nóng)民朋友的是，農(nóng)村房屋在面臨拆遷補償時主要就是兩大問題：合法身份、面積的認定和補償價值的確定。上述8點都是圍繞這兩大問題展開的。逐一把握這些關鍵點，將律師反復強調(diào)的看似“老生常談”的內(nèi)容落到實處，你的補償安置一定低不了。
