導(dǎo)讀：隨著《民法典》的公開(kāi)發(fā)布，居住權(quán)也C位出道，這一項(xiàng)正式被法律物權(quán)化的權(quán)利成為了大家熱議的話題。那么實(shí)踐中若想行使居住權(quán)，我們應(yīng)該如何依法保障其落實(shí)？法律規(guī)定中有哪些關(guān)鍵點(diǎn)是需要我們注意的呢？本文，在明律師事務(wù)所的黃艷律師團(tuán)隊(duì)就將需要引起重視的居住權(quán)細(xì)節(jié)問(wèn)題整理出來(lái)分享給大家……

居住權(quán)“三應(yīng)用”

居住權(quán)起源于羅馬法。從淵源看，居住權(quán)最早產(chǎn)生于羅馬婚姻家庭關(guān)系中，而且與財(cái)產(chǎn)繼承制度緊密相關(guān)，最初是作為生活保障的制度設(shè)計(jì)而存在的。

而在我國(guó)，之前居住權(quán)雖未由法律明確規(guī)定，但也能依稀看到其身影：

最高人民法院《關(guān)于適用婚姻法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?7條第3款規(guī)定：“離婚時(shí)，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中的住房對(duì)生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)?！?/p>

據(jù)此，在離婚后，為無(wú)住處的配偶設(shè)定居住權(quán)是相當(dāng)常見(jiàn)的法律現(xiàn)象，并且在司法實(shí)踐中，該條款還被類(lèi)推適用于養(yǎng)老等情形。

《民法典》物權(quán)編第十四章居住權(quán)共有六個(gè)條文。從體系上看，居住權(quán)被編撰在物權(quán)編，與其他用益物權(quán)并列，屬于定限物權(quán)。

民法典中并未對(duì)居住權(quán)下定義，但按照通說(shuō)，居住權(quán)是指自然人依照合同約定、遺囑或者其他合法形式取得，并經(jīng)依法登記設(shè)立的對(duì)住宅的全部或部分所享有的占有、使用的用益物權(quán)。入典后，居住權(quán)的應(yīng)用場(chǎng)景更加明確，保護(hù)弱勢(shì)群體的傾向與態(tài)度更加肯定：

1. 老年人生活問(wèn)題：

（1）解決同居老人需求，房屋作為遺產(chǎn)留給子女，夕陽(yáng)紅同居老伴仍然可以有宅可居。

（2）以房養(yǎng)老：房屋出賣(mài)、抵押給金融機(jī)構(gòu)，而自己尚可居住至壽終。

2. 婚姻財(cái)產(chǎn)問(wèn)題：

（1）婚前房產(chǎn)，簽訂婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議約定對(duì)方可享有居住權(quán)，以減少婚姻破裂時(shí)的析產(chǎn)糾紛。（2）離婚糾紛，如上文所述最高院司法解釋規(guī)定，離婚時(shí)為生活有困難的一方提供幫助，不至于讓其無(wú)家可歸。

3. 遺產(chǎn)繼承問(wèn)題：若既想子女獲得房屋所有權(quán)，又希望能讓生前對(duì)自己盡心盡力照顧的親戚、保姆繼續(xù)居住，設(shè)立居住權(quán)可使二者得到兼顧。

居住權(quán)人“三不可”

我們剛剛介紹了居住權(quán)的眾多應(yīng)用場(chǎng)景，可以發(fā)現(xiàn)，居住權(quán)的立法本意在于保障一些弱勢(shì)群體的住房需要。且根據(jù)法律規(guī)定，居住權(quán)以“無(wú)償設(shè)立為原則，有償為例外”，是基于友善和恩惠設(shè)立來(lái)幫助扶持特定人的一項(xiàng)法定物權(quán)。

但，權(quán)利與義務(wù)相對(duì)應(yīng)，自由也非絕對(duì)，居住權(quán)的設(shè)立不代表居住權(quán)人能毫無(wú)限制、不加條件地享受占有、使用房屋的權(quán)利：

1. 不可只憑一紙合同或默認(rèn)習(xí)慣設(shè)立。居住權(quán)的設(shè)立采用登記生效主義，通過(guò)合同或其他合法意定方式產(chǎn)生居住權(quán)依據(jù)后，當(dāng)事人需遵循公示公信原則，履行登記手續(xù)，否則居住權(quán)并未設(shè)立，不可享有更不可對(duì)抗善意第三人。哪怕在涉案房屋中居住多年，仍然不會(huì)只憑時(shí)效取得居住權(quán)。

2. 不可轉(zhuǎn)讓、不可繼承。居住權(quán)從源頭上講其實(shí)是役權(quán)的一種，屬于一種人役權(quán)，具有人身性。它保障的是特定人在特定住宅居住的權(quán)利，是房屋所有權(quán)人基于一種特定關(guān)系而自愿設(shè)立的，若可以轉(zhuǎn)讓或繼承，難免改變或不符設(shè)權(quán)人的初衷。

3. 不可用于出資、出租等獲取利益的活動(dòng)。分析居住權(quán)的權(quán)能內(nèi)容（占有、使用）可知，取得居住權(quán)僅能基于“生活需要”與“居住目的”，原則上不能將其出資、出租等來(lái)獲取收益。

設(shè)立居住權(quán)“三謹(jǐn)慎”

站在房屋的所有權(quán)人角度考慮，我們可以對(duì)比分析居住權(quán)和所有權(quán)的異同。二者都是物權(quán)，意味著，居住權(quán)也有對(duì)世性，且在占有、使用這兩項(xiàng)權(quán)能上，居住權(quán)可以對(duì)抗所有權(quán)，優(yōu)先于所有權(quán)。

換言之，若A的居住權(quán)在B的房屋上設(shè)立，那么B的所有權(quán)人身份也難以阻礙A在此合法居住。

舉重以明輕，所有權(quán)人尚且不能奈何居住權(quán)人，其他債權(quán)人更是要考慮到居住權(quán)的威力……所以，若在自己住宅上為別人設(shè)立居住權(quán)時(shí)務(wù)必謹(jǐn)慎：

1. 要考慮必要性：一定需要為對(duì)方設(shè)立居住權(quán)嗎？設(shè)立后對(duì)方就會(huì)長(zhǎng)期居住于此，不可被輕易趕走；

2. 要考慮期限長(zhǎng)短：一般情況下，居住權(quán)的人身性決定了若不約定期限，居住權(quán)人可以終身享受該權(quán)利；

3. 要謹(jǐn)慎成為設(shè)立有居住權(quán)房屋的新主人：商品房購(gòu)買(mǎi)者在原有審查基礎(chǔ)上，還必須審查房屋居住權(quán)設(shè)立情況。即使其他權(quán)利完整，若房屋一經(jīng)設(shè)立居住權(quán)，也會(huì)面臨可買(mǎi)不可住的尷尬。

在明拆遷律師最后要補(bǔ)充的一個(gè)問(wèn)題是，實(shí)踐中有一些網(wǎng)友詢(xún)問(wèn)我們是否可以在農(nóng)村宅基地上房屋中設(shè)立居住權(quán)。我們認(rèn)為，持有集體土地建設(shè)用地使用證或者新?lián)Q發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證的村民與城市居民一樣，享有宅基地上房屋的所有權(quán)。那么依據(jù)《民法典》的規(guī)定，其當(dāng)然可以在自己擁有所有權(quán)的房屋上設(shè)定居住權(quán)，這與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格基本無(wú)關(guān)。

居住權(quán)作為新型物權(quán)在實(shí)踐中還有許多有待解決的問(wèn)題，立法上也有進(jìn)一步通過(guò)司法解釋完善、細(xì)化的空間。2021年當(dāng)您遇到居住權(quán)糾紛時(shí)，可以及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，尋求專(zhuān)業(yè)的法律幫助，讓新權(quán)利為我們帶來(lái)新幸福。