導(dǎo)讀：2020年以來(lái)，受疫情影響和大規(guī)模城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的接近尾聲，城市房屋征收從總量上有所縮減，所涉的補(bǔ)償糾紛也有緩和跡象。事實(shí)上，在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行接近第10個(gè)年頭的背景下，城市房屋征收進(jìn)入到相對(duì)“平穩(wěn)有序”的狀態(tài)下也在情理之中。那么，被征收人又該怎樣爭(zhēng)取更加公平、合理的征收補(bǔ)償呢？本文，在明律師就為大家提供5種行之有效的行為舉措，做到了你的補(bǔ)償權(quán)益就能得到最大限度的保障。
【做法一：盡早獲悉征收動(dòng)態(tài)，及時(shí)跟進(jìn)參與】
面對(duì)征收拆遷，有的人知情早行動(dòng)也早，有的人則是不著急。相較而言，前者更有優(yōu)勢(shì)。征收項(xiàng)目的啟動(dòng)通常以“房屋征收范圍公告”的發(fā)布為標(biāo)志，此后便依據(jù)590號(hào)令規(guī)定的程序逐一展開(kāi)。
在項(xiàng)目的早期，及早知情和參與尤為重要。有的被征收人太“穩(wěn)”了，對(duì)牽涉自己未來(lái)居住生活的大事漠不關(guān)心，補(bǔ)償方案征求意見(jiàn)也不參與，評(píng)估機(jī)構(gòu)的協(xié)商選擇也沒(méi)意見(jiàn)，這就很容易導(dǎo)致一種“慣性”，給后面的權(quán)利救濟(jì)埋下障礙。
須知，提早參與介入將會(huì)促使被征收人更早地就自家的補(bǔ)償利益問(wèn)題深入思考，并在征收啟動(dòng)的初期尋求解決問(wèn)題的思路。一旦征收程序在不知不覺(jué)之中向后推進(jìn)，被征收人的權(quán)利救濟(jì)途徑就會(huì)逐步喪失，等想起來(lái)要行動(dòng)時(shí)恐為時(shí)已晚。
故此，在征收決定未正式公告前及時(shí)針對(duì)補(bǔ)償方案提出意見(jiàn)、要求聽(tīng)證，實(shí)際參與房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定和入戶(hù)調(diào)查登記都十分必要。
【做法二：對(duì)征收決定依法審查，補(bǔ)償權(quán)益維護(hù)小試牛刀】
房屋征收決定作為法定的城市房屋征收的第一個(gè)核心文件，將直接決定你的房屋是否會(huì)被不可逆轉(zhuǎn)地征收拆除。若被征收人對(duì)房子該不該拆，是不是“為了公共利益的需要”或者自覺(jué)故土難離有所主張，及時(shí)提起復(fù)議或者訴訟勢(shì)在必行。
針對(duì)征收決定的審查，在明律師提示大家以下3大注意事項(xiàng)：
其一，要避免在征收決定作出前盲目簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。注意，這里講得是“盲目”簽約，不包括被征收人對(duì)補(bǔ)償條件很滿意，自愿配合簽約的情形。
一旦“預(yù)簽約”，想在后面的程序中“翻盤(pán)”，希望渺茫。
其二，將審查重點(diǎn)放在征收項(xiàng)目是否符合社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、“四規(guī)劃一計(jì)劃”、對(duì)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理，以及是否召開(kāi)政府常務(wù)會(huì)議討論，補(bǔ)償資金是否按時(shí)足額到位并專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)等客觀上需要滿足的法定步驟上，不要僅僅強(qiáng)調(diào)“商業(yè)開(kāi)發(fā)”“被棚改”或者補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低等主觀色彩較濃厚的主張。
其三，可針對(duì)征收補(bǔ)償方案的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目、方式以及評(píng)估機(jī)構(gòu)選定等問(wèn)題捕捉違法點(diǎn)，注意一定要做到“具體”，“點(diǎn)”要抓得精準(zhǔn)，而不能籠統(tǒng)、泛泛地強(qiáng)調(diào)這些事項(xiàng)上違法。通常，重大的違法點(diǎn)更有可能導(dǎo)致征收決定的合法性受到質(zhì)疑。
【做法三：關(guān)注3方面對(duì)補(bǔ)償結(jié)果有直接影響的事項(xiàng)】
這3方面事項(xiàng)分別是：
1. 補(bǔ)償范圍要齊全。根據(jù)《條例》第17條之規(guī)定，對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償和因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
此外，政策性的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)也可能帶來(lái)一筆不小的利益，區(qū)別在于這并不是所有被征收人都能獲取的，而要看是否符合補(bǔ)助條件，以及是否配合簽約搬遷。
故此，“漏項(xiàng)”將會(huì)直接導(dǎo)致被征收人的權(quán)益減損，被征收人要在協(xié)商溝通中首先關(guān)注這一問(wèn)題。
2. 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要合法。法定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就是一句話——對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
故此，被征收人要明晰幾個(gè)要點(diǎn)：
一是房屋價(jià)值評(píng)估的時(shí)點(diǎn)是否合法，是否就是法定的房屋征收決定公告之日；
二是被征收房屋的“類(lèi)似”房地產(chǎn)選取是否合理，別墅房屋和高層樓房顯然不能算是“類(lèi)似”，剛建成的新房與用了幾十年的老舊樓房?jī)r(jià)值上也存在較大差異；
三是所謂“市場(chǎng)價(jià)格”是否真的客觀屬實(shí)，若拿著這樣的標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償在附近地段買(mǎi)不到價(jià)值相當(dāng)?shù)姆课荩@點(diǎn)就存疑了。
3. 補(bǔ)償方式選擇權(quán)要保障。根據(jù)《條例》第21條的規(guī)定，被征收人有權(quán)選擇貨幣補(bǔ)償或者房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，注意只能二者擇其一，不能兩邊都占著。
需要指出的是，對(duì)于被征收房屋系臨街門(mén)面房或者營(yíng)業(yè)性用房的，法規(guī)并未規(guī)定一定要給予同用途的房屋置換。在平房換樓房的過(guò)程中，適合用于經(jīng)營(yíng)的“門(mén)面房”數(shù)量會(huì)銳減，被征收人的同用途調(diào)換訴求實(shí)踐中可能難以實(shí)現(xiàn)。
不過(guò)，最高法在近期相關(guān)裁判中明確，在有條件的情況下征收方應(yīng)當(dāng)盡量滿足原生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的合理要求，在產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的用途、位置上有所考慮。
【做法四：盯緊評(píng)估環(huán)節(jié)，全面細(xì)致行使權(quán)利】
房屋價(jià)值評(píng)估環(huán)節(jié)直接決定被征收房屋最終的補(bǔ)償數(shù)額，對(duì)這一過(guò)程被征收人務(wù)必做到權(quán)利的“應(yīng)用盡用”，切勿肆意揮霍或者無(wú)所作為。
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的規(guī)定，被征收人在評(píng)估程序中享有以下重要的權(quán)利：
1. 參與并監(jiān)督征收調(diào)查登記，及時(shí)提供房屋所有權(quán)及合法面積的憑證，對(duì)調(diào)查結(jié)果有異議的及時(shí)依法提出；
2. 參與并監(jiān)督入戶(hù)實(shí)地查勘，對(duì)實(shí)地查勘結(jié)果存疑時(shí)可暫不在查勘記錄上簽字確認(rèn)；
3. 對(duì)裝飾裝修價(jià)值、機(jī)器設(shè)備物資搬遷費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失等難以協(xié)商一致時(shí)，可委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)這部分價(jià)值予以評(píng)估；
4. 通過(guò)公示獲知分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果，存在疑問(wèn)的可要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋?zhuān)l(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤的有權(quán)及時(shí)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)修正；
5. 通過(guò)依法送達(dá)獲取內(nèi)容完整的分戶(hù)評(píng)估報(bào)告；
6. 對(duì)評(píng)估結(jié)果有疑問(wèn)時(shí)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核；
7. 對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議時(shí)向評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定
……
【做法五：針對(duì)征收補(bǔ)償決定實(shí)施嚴(yán)格審查】
前述做法三、四中發(fā)現(xiàn)的所有問(wèn)題、不滿，被征收人都可以在與征收方的當(dāng)面、電話協(xié)商溝通中明確提出，要求其作出解釋說(shuō)明或者進(jìn)一步提出自己的訴求。
一般而言，這種協(xié)商溝通至少要進(jìn)行上三輪左右，被征收人不要輕易忽視“面談”的重要意義，及時(shí)尋求專(zhuān)業(yè)律師的指導(dǎo)，通過(guò)準(zhǔn)確寄送律師函、提起輔助性的訴訟程序創(chuàng)造溝通機(jī)會(huì)都有其必要性。
而一旦怎么談都談不攏，征收方往往會(huì)在簽約期限屆滿后作出征收補(bǔ)償決定，從而將事情導(dǎo)向司法強(qiáng)拆的路徑。被征收人對(duì)這一“決定性決定”果斷提起復(fù)議或者訴訟是維護(hù)自身補(bǔ)償權(quán)益的終極重要途徑。
而前述所有協(xié)商溝通無(wú)果的問(wèn)題點(diǎn)，都將成為征收補(bǔ)償決定訴訟中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。近期的司法實(shí)踐甚至認(rèn)為，諸如砌墻圍擋導(dǎo)致臨街門(mén)面房難以經(jīng)營(yíng)，被征收房屋被鑒定為危房進(jìn)而予以解危拆除等行為所引發(fā)的糾紛，都可以通過(guò)對(duì)補(bǔ)償決定的訴訟一并予以審理解決。
在明拆遷律師最后要提示大家的是：在做到上述5點(diǎn)的同時(shí)，被征收人還要格外留心自己的補(bǔ)償主體資格和被征收房屋的合法性問(wèn)題，一旦遭遇“以拆違促拆遷”或者以并非被征收房屋的所有權(quán)人為由不予補(bǔ)償?shù)那樾我皶r(shí)尋求法律的幫助將難題破解。將細(xì)節(jié)做扎實(shí)，在法律框架內(nèi)追求個(gè)人利益的最大化，城市房屋征收中的權(quán)利救濟(jì)仍然大有可為。
