導(dǎo)讀：2020年11月5日，自然資源部印發(fā)《通知》，全新的《土地征收成片開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》在充分征求各方意見(jiàn)后正式執(zhí)行。無(wú)疑，這是新修訂《土地管理法》從規(guī)定邁向?qū)嵺`的重要一步，將對(duì)農(nóng)村征地項(xiàng)目是否符合公共利益需要的標(biāo)準(zhǔn)判定產(chǎn)生直接影響。不過(guò)筆者認(rèn)為，農(nóng)民朋友們無(wú)需將太多的精力花在研究這一最新標(biāo)準(zhǔn)上。本文，筆者就帶大家關(guān)注另一個(gè)極其重要的征地程序變化，或許這才是真正意義上的大變化……

【最新標(biāo)準(zhǔn)：農(nóng)民主要記住這一點(diǎn)】

關(guān)于自然資源部最新發(fā)布的“成片開(kāi)發(fā)”標(biāo)準(zhǔn)，全文并不長(zhǎng)，大家有興趣完全可以自己查閱。我們只提示大家一個(gè)點(diǎn)：

土地征收成片開(kāi)發(fā)方案應(yīng)當(dāng)充分征求成片開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)，并經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。未經(jīng)同意，不得申請(qǐng)土地征收成片開(kāi)發(fā)。

農(nóng)民朋友只需要掌握好自己的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)就可以了，少數(shù)服從多數(shù)，按村民自治程序去走。至于其他的點(diǎn)，如有質(zhì)疑就需要專業(yè)律師的介入了，非一般老百姓能完全弄得明白的。

簡(jiǎn)單地講，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)主要是用來(lái)監(jiān)督征地行為本身是否合法、合理的，但與補(bǔ)償安置無(wú)直接關(guān)系。如果農(nóng)民朋友們關(guān)注的還是補(bǔ)償安置條件，那么接下來(lái)的問(wèn)題恐怕更值得大家去關(guān)注。

【2020年農(nóng)村征地也靠“協(xié)議搬遷”？先簽協(xié)議的征地怎樣應(yīng)對(duì)？】

目前農(nóng)村征地領(lǐng)域的最大懸念，來(lái)自于《土地管理法實(shí)施條例》修訂的懸而未決。在《征收土地公告辦法》被廢止的情況下，農(nóng)村征地的法定程序事實(shí)上處于相對(duì)模糊的狀態(tài)中，只能依據(jù)《土地管理法》第47條這一個(gè)條款來(lái)審慎調(diào)整和推進(jìn)。

我們?cè)賮?lái)為大家簡(jiǎn)要回顧一下“47條”規(guī)定的征地程序：

縣級(jí)政府發(fā)布征地啟動(dòng)公告（征收范圍、征收目的、土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估安排）→征地補(bǔ)償安置公告（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式、社會(huì)保障、簽約期限等）→聽(tīng)取意見(jiàn)、召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)→辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝A(yù)簽征地補(bǔ)償安置協(xié)議→申請(qǐng)征收土地

為了讓大家對(duì)2020年征地的整個(gè)程序有一個(gè)相對(duì)完整的認(rèn)知，筆者為大家手動(dòng)補(bǔ)充“47條”規(guī)定程序之后的征地實(shí)施程序，依據(jù)是《土地管理法實(shí)施條例（修訂草案）》征求意見(jiàn)稿和征地拆遷的一般補(bǔ)償原理：

→省級(jí)政府作出征地批復(fù)→縣級(jí)政府發(fā)布正式的征地公告→對(duì)仍未簽約的村民作出征地補(bǔ)償安置決定→對(duì)決定不服的可復(fù)議可訴訟→申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行

按照上述程序步驟，“預(yù)簽征地補(bǔ)償安置協(xié)議”顯然是最要緊的轉(zhuǎn)變。先簽協(xié)議，后作出征地的決定（也就是批復(fù)），簽協(xié)議的比例將可能直接決定批復(fù)能否作出。

那么，在“預(yù)簽”階段對(duì)補(bǔ)償安置條件仍有疑問(wèn)，到底簽還是不簽就成了擺在農(nóng)民面前的重大課題。

筆者在這里提示大家以下3點(diǎn)：

其一，農(nóng)村征地領(lǐng)域的“預(yù)簽約”完全不同于所謂的“協(xié)議搬遷”，不是“商量著來(lái)的”，更不能“簽一戶拆一戶”。

“協(xié)議搬遷”類項(xiàng)目如合村并居、城中村改造等的最大特點(diǎn)是不具有行政強(qiáng)制性，簽與不簽自愿，拆與不拆也自愿。

而“預(yù)簽約”仍是征收土地中的一個(gè)環(huán)節(jié)，是負(fù)責(zé)實(shí)施征地的政府部門(mén)出面而不是開(kāi)發(fā)商、村委會(huì)與村民進(jìn)行簽約，所簽協(xié)議性質(zhì)是行政協(xié)議而非一般的民事合同。

這就是說(shuō)，“預(yù)簽約”并不會(huì)導(dǎo)致征地行為具有強(qiáng)制性的特征喪失。對(duì)于農(nóng)民朋友而言，不簽面臨的很可能就是最終的征地補(bǔ)償安置決定，一旦到了司法強(qiáng)拆那一步，該搬還是要搬。

但對(duì)于農(nóng)民而言，好處就在于“預(yù)簽約”行為同樣受到嚴(yán)格的法律程序限制。在預(yù)簽約達(dá)到一定比例但征地批復(fù)、征地公告未作出時(shí)，任何人都不得僅憑協(xié)議去拆除房屋、強(qiáng)占土地，此時(shí)動(dòng)手將涉嫌“未批先占”，是典型的土地違法行為。

同時(shí)，預(yù)簽約所涉協(xié)議條款內(nèi)容也必須與上報(bào)的方案相吻合，不得任由開(kāi)發(fā)商、村委會(huì)從中“夾帶私貨”或者隨意調(diào)整。

其二，預(yù)簽約勢(shì)必將與獎(jiǎng)勵(lì)金等利益掛鉤，選擇暫不簽約需要充分的法律分析。類似于城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的預(yù)簽約，晚簽一天都會(huì)被按日扣除額外提供的那筆獎(jiǎng)勵(lì)金，從明面上看被征收人每天都在損失利益。

故此，究竟要不要選擇暫不簽約，農(nóng)民一定要盡早咨詢專業(yè)律師，對(duì)涉案項(xiàng)目征地、補(bǔ)償行為的合法性、合理性作出客觀理性的判斷，而不是任由自己的主觀想法去決策。

你簽或者不簽，主要影響你自己的利益，對(duì)征收方的影響并不是很大。一般而言，配合簽約的總是大多數(shù)人。

其三，預(yù)簽約內(nèi)容幾無(wú)修改、調(diào)整的可能，要慎重對(duì)待。先簽的這份就是正式的補(bǔ)償安置協(xié)議，而不是簡(jiǎn)單的“意見(jiàn)征詢”“意愿調(diào)查”或者是協(xié)議草稿，這點(diǎn)被征收人一定要弄清楚。千萬(wàn)不要想著簽完了后面還能重簽或者再修改、反悔，這樣的事情在極特殊的個(gè)案中有，但終究只是個(gè)案。

綜上，我們的結(jié)論就出來(lái)了：新修訂《土地管理法》適用下的農(nóng)村征地程序最要緊的轉(zhuǎn)變就是“先簽補(bǔ)償安置協(xié)議”這一點(diǎn)，但它與“協(xié)議搬遷”完全不同。究竟在簽約前后我們還有哪些權(quán)利可以行使，法定的救濟(jì)渠道除了最終起訴征地補(bǔ)償安置決定外還有沒(méi)有其他的，這些問(wèn)題的答案，就需要靜靜等待《土地管理法實(shí)施條例》修訂的出臺(tái)了。