導(dǎo)讀：在城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造數(shù)量銳減的當(dāng)下，涉及城鄉(xiāng)接合部、城中村、城邊村的所謂“棚戶區(qū)改造”項(xiàng)目仍然占據(jù)了一席之地。面對(duì)這種“非典型性”的棚改，被拆遷村民該如何與拆遷方展開(kāi)協(xié)商談判才有意義呢？本文，在明律師就提示大家3個(gè)重要的談判要點(diǎn)，幫助各位在與拆遷方的直接對(duì)話中不落入下風(fēng)……

【談判要點(diǎn)一：善用“提意見(jiàn)”“聽(tīng)證”權(quán)利，讓協(xié)商談判機(jī)會(huì)增多】

拆遷中狹義上的協(xié)商談判，僅指拆遷公告發(fā)布后簽約期限屆滿前雙方所展開(kāi)的協(xié)商談判。拆遷公告未正式發(fā)布，談不談似乎都行；簽約期限屆滿了拆遷方就可能急著拆了，也就喪失了繼續(xù)談下去的耐心和興趣。

但首先需要被拆遷人群體明確的是，協(xié)商談判絕不因局限于拆遷的某個(gè)階段中，而應(yīng)當(dāng)貫穿整個(gè)程序的始終。

涉案項(xiàng)目的補(bǔ)償安置方案也絕不應(yīng)是拆遷方制定好了以后直接硬塞給被拆遷人，并迫使大家去接受，被拆遷人對(duì)于方案本身應(yīng)當(dāng)是有其話語(yǔ)權(quán)的。

故此，被拆遷村民要善于運(yùn)用“提出意見(jiàn)”“申請(qǐng)聽(tīng)證”的權(quán)利，這對(duì)于征收性質(zhì)的“棚戶區(qū)改造”而言尤為關(guān)鍵。

須知，對(duì)于協(xié)議搬遷性質(zhì)的項(xiàng)目而言，方案很可能就是開(kāi)發(fā)商聯(lián)合村委會(huì)單方面擬定的，被拆遷村民可能連提出意見(jiàn)的機(jī)會(huì)都沒(méi)有就被入戶要求在協(xié)議上簽字了。

那么對(duì)于這種情況，村民會(huì)議及其授權(quán)召開(kāi)的村民代表會(huì)議就是極其重要的“博弈場(chǎng)”。村民要充分運(yùn)用《村民委員會(huì)組織法》所賦予的村民自治權(quán)利，對(duì)所涉項(xiàng)目的補(bǔ)償安置方案進(jìn)行全面細(xì)致的“逐條逐項(xiàng)審查”，通過(guò)民主程序來(lái)促使其中關(guān)鍵條款內(nèi)容的修改、調(diào)整。

【談判要點(diǎn)二：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須明晰】

農(nóng)村宅基地上房屋所能牽涉的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，可以從以下3個(gè)層面來(lái)審查其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否公平、合適：

1. 若涉案宅基地位于城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍之外，涉案項(xiàng)目系征收性質(zhì)，那么對(duì)宅基地上房屋的補(bǔ)償應(yīng)遵循《土地管理法》第48條的規(guī)定，“先補(bǔ)償后搬遷，居住條件有改善”。

此時(shí)，補(bǔ)償應(yīng)涵蓋“地錢+房錢+獎(jiǎng)勵(lì)”，根據(jù)各地方的不同規(guī)定，重點(diǎn)要放在是否引入專業(yè)評(píng)估，以及所對(duì)應(yīng)的補(bǔ)償價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是否準(zhǔn)確無(wú)誤上。

2. 若涉案宅基地已經(jīng)位于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，那么要考慮是否應(yīng)當(dāng)參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。如果能“參照?qǐng)?zhí)行”上，補(bǔ)償數(shù)額將會(huì)顯著高于前述依據(jù)《土地管理法》規(guī)定計(jì)算得出的補(bǔ)償數(shù)額。

3. 如果是協(xié)議搬遷性質(zhì)項(xiàng)目，只是“掛”棚戶區(qū)改造的名義，那么補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目、方式都可能規(guī)定得非常草率、隨意，不符合590號(hào)令或者《土地管理法》規(guī)定的情形將可能隨處可見(jiàn)。

此時(shí)，被拆遷村民不要拘泥于上述法律法規(guī)條款的限制，而完全可以理直氣壯地整合多數(shù)村民的意見(jiàn)，提出自己的補(bǔ)償方案來(lái)。談不攏，你就別拆，道理非常簡(jiǎn)單直接。

【談判要點(diǎn)三：不要在強(qiáng)拆、幫拆威脅面前輕易被嚇退】

總體而言，牽涉城鄉(xiāng)接合部的這類棚戶區(qū)改造項(xiàng)目在操作上沒(méi)有城市中心區(qū)域那樣規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)，各種“亂搞”的可能性客觀存在，且在個(gè)別地區(qū)有抬頭之勢(shì)。

逼簽、強(qiáng)拆、幫拆就是其中的典型特征，幾乎與拆遷項(xiàng)目形影不離、密不可分。被拆遷村民切勿輕易被這些“注定會(huì)發(fā)生”的事情嚇退而草率簽約，一定要敢于向拆遷方明確指出其違法點(diǎn)，聲明自己已經(jīng)在咨詢或者委托律師，敦促其停止上述錯(cuò)誤做法，回歸到依法解決拆遷補(bǔ)償糾紛的正道上來(lái)。

“一逼簽就簽約”客觀上將會(huì)導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償糾紛的權(quán)利救濟(jì)徹底落空，更會(huì)在一定程度上助長(zhǎng)違法拆遷行為的囂張氣焰，對(duì)所有正在或?qū)⒁?jīng)歷拆遷的老百姓而言適得其反。

而對(duì)于強(qiáng)拆或者幫拆，被拆遷村民要注意以下3點(diǎn)：

1. 對(duì)村民合法使用宅基地建造的房屋，任何單位和個(gè)人無(wú)權(quán)實(shí)施強(qiáng)制拆除，要拆請(qǐng)它先提供法院的強(qiáng)制執(zhí)行裁定；

2. 時(shí)刻警惕將好房拆成危房，進(jìn)而實(shí)施“解危排險(xiǎn)拆除”，以及將歷史遺留原因形成的無(wú)證房屋認(rèn)定為違建進(jìn)而實(shí)施拆違的手段，及時(shí)針對(duì)相關(guān)認(rèn)定、處置文書(shū)提起訴訟；

3. 對(duì)所謂的村民“幫拆”要及時(shí)報(bào)警、取證，通過(guò)民事、行政甚至刑事等途徑追究相關(guān)行為人的法律責(zé)任。

在明拆遷律師最后要提示廣大被拆遷人的是，涉及農(nóng)村房屋的“棚戶區(qū)改造”很多時(shí)候只是一個(gè)被拿來(lái)當(dāng)幌子用的名義，但幌子可能難掩其協(xié)議搬遷、商業(yè)開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)，更不能成為征收項(xiàng)目當(dāng)然合法的護(hù)身符。被拆遷人要敢于依法積極協(xié)商談判，不要怕事，更不必怕見(jiàn)人，積極精準(zhǔn)的談判往往是最終達(dá)成協(xié)議、握手言和的關(guān)鍵，復(fù)議、訴訟、查處申請(qǐng)等等卻可能僅僅是手段。