導(dǎo)讀：隨著農(nóng)村宅基地制度改革的不斷拓展，“盤活利用”宅基地和農(nóng)村房屋已成為農(nóng)民朋友們熱議的話題。宅基地上房屋也逐漸擺脫了其僅能用于基本居住生活的刻板形象，開始向著用途的多樣化方向發(fā)展。那么，根據(jù)2020年各地最新出臺的“宅改”新舉措，農(nóng)村宅基地能否依法轉(zhuǎn)讓？轉(zhuǎn)讓又有著怎樣的門檻和條件呢？本文，我們就為大家淺析這一問題。

【條件一：轉(zhuǎn)讓方流轉(zhuǎn)宅基地后仍有住所】

“戶有所居”是農(nóng)村宅基地首先要解決的問題，轉(zhuǎn)讓、出賣等行為的基礎(chǔ)條件之一自然就是轉(zhuǎn)讓的一方農(nóng)民要有地方住，不能在宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后再伸手找村集體要地。

新修訂的《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

這就是說，能夠合法轉(zhuǎn)讓的一般都是閑置宅基地上房屋或者因繼承等歷史遺留原因形成的合法的“一戶多宅”房屋。農(nóng)民是不能將自己唯一的一處居住用房轉(zhuǎn)讓出去的。

【條件二：流轉(zhuǎn)的必須是合法的宅基地上房屋】

違法建設(shè)是不能合法交易的，無論城市、農(nóng)村皆是如此。流轉(zhuǎn)的宅基地上房屋必須有合法取得的集體土地建設(shè)用地使用證、宅基地使用權(quán)證、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證、土地登記表、個人建房用地審批表等權(quán)屬憑證，且符合當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村莊規(guī)劃，不存在違法用地情形。

歷史遺留原因形成的無證房屋需要流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)先完成確權(quán)登記發(fā)證，否則對于雙方而言都會面臨法律風(fēng)險。

【條件三：宅基地流轉(zhuǎn)必須經(jīng)村委會或者村集體同意】

宅基地使用權(quán)是由村集體無償分配給本集體經(jīng)濟組織成員的，故此其轉(zhuǎn)讓也應(yīng)當(dāng)經(jīng)村集體或者村委會的同意，而不得由村民之間私下交易。

【條件四：除有特殊地方性政策外，宅基地僅能在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓】

個別參與宅基地制度改革試點的縣區(qū)規(guī)定，宅基地使用權(quán)可以跨村、鎮(zhèn)在縣域內(nèi)流轉(zhuǎn)。但除有此類特殊規(guī)定的外，宅基地及其上房屋僅能在本村村民內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，更不能向非農(nóng)業(yè)戶籍的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓。

【條件五：宅基地的受讓方要符合“一戶一宅”原則要求】

同理，宅基地上房屋的受讓方也要符合“一戶一宅”的法定原則，或者符合分戶建房的標準而尚未獲批新的宅基地。

我們最后要提示廣大農(nóng)民朋友的是，過去十幾年間發(fā)生的宅基地上房屋買賣交易糾紛眾多，但我們不能用今天的規(guī)定來規(guī)制當(dāng)初的交易行為。一旦遭遇征收拆遷、騰退村改的項目，房屋買受人的權(quán)益保障是個難題，但卻是能夠通過訴訟等渠道有效解決的難題。當(dāng)事人要及時咨詢專業(yè)律師，根據(jù)個案糾紛的情況積極提供證明自己對房屋占有、使用并進行過翻建、修繕等證據(jù)，從而在爭取補償利益中占據(jù)有利位置。

北京拆遷律師提醒我們來看“宅改”新政策中合法轉(zhuǎn)讓宅基地的簡單步驟：

對符合流轉(zhuǎn)條件的，本著雙方自愿原則，轉(zhuǎn)讓方和受讓方參照以下程序進行流轉(zhuǎn)：

1.宅基地流轉(zhuǎn)雙方須同時向村集體或村委會提出書面申請。

2.村委會對流轉(zhuǎn)雙方的資格進行審查，經(jīng)審查符合條件的，村集體或村委會將申請流轉(zhuǎn)雙方的相關(guān)信息公示不少于5天，無異議的報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、區(qū)管委會審核。

3.各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、區(qū)管委會在接到申請后，應(yīng)組織人員對宅基地流轉(zhuǎn)進行調(diào)查審核，審核結(jié)果公示不少于5天。

4.簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議。經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、區(qū)管委會批準后流轉(zhuǎn)雙方簽訂協(xié)議。

5.變更登記。受讓方按照變更登記的相關(guān)要求申請變更登記。