騰退多了，征收沒了，促使你簽約的這4招你會應(yīng)對了嗎？

導(dǎo)讀：“縮小征地范圍”的農(nóng)村土地制度改革已持續(xù)超過了5個年頭。這其中，“集體土地騰退項目”堪稱一大發(fā)明，并已在一些地區(qū)站穩(wěn)了腳跟，成為了拆除農(nóng)村房屋、騰退宅基地的首要途徑。那么，騰退和征收的本質(zhì)區(qū)別究竟在哪兒？被騰退村民可以拒絕騰退嗎？騰退方又會施展出怎樣的辦法來促成村民的簽約搬遷呢？本文，在明律師就為大家淺析這些問題。

【“騰退”無法律、法規(guī)和規(guī)章依據(jù)？】

農(nóng)村集體土地騰退的最大特點在明律師曾多次普及過：

一是多以“村民自治”為前提，不涉及政府主導(dǎo)、負責(zé)，不具有行政強制性；

二是參照適用本地的一些拆遷規(guī)范，但卻缺乏現(xiàn)行法律、法規(guī)乃至于規(guī)章的直接依據(jù)。

就“村民自治”而言，困惑之處就在于其究竟是否有權(quán)以“少數(shù)服從多數(shù)”的形式作出相關(guān)決議，收回少數(shù)人的宅基地使用權(quán)，以“幫助”為名拆除少數(shù)人賴以居住生活的房屋。

翻遍《村民委員會組織法》，在明律師仍然堅定地認為，“村民自治”只能處分屬于村集體的財產(chǎn)，而無權(quán)對村民個人享有“物權(quán)”的宅基地和房屋擅自進行處分。

一來，房子多是村民自行建造的，村委會或者“村民自治”沒權(quán)力拆；二來房子所占用的宅基地是經(jīng)過確權(quán)登記的，農(nóng)戶依法享有宅基地使用權(quán)這一用益物權(quán)，村委會或者“村民會議”同樣是無權(quán)擅自剝奪的。

而由于“騰退”始終沒能在廣義的“法律”層面上報上戶口，這就導(dǎo)致了騰退項目的名義五花八門，操作的程序步驟也是千變?nèi)f化，一個項目一個轍。

但無論如何，長期“有實無名”的現(xiàn)狀在法治層面上存在嚴重的隱患，十分不利于被拆遷村民物權(quán)的保障，這是值得有關(guān)部門認真思考和理性對待的。

一直在一些關(guān)鍵問題上糊涂下去，不是對法律、對社會負責(zé)任的態(tài)度。

【“騰退”中的促簽手段多，這4招你得會應(yīng)對】

有的朋友會講了，既然人家說得明白，騰退只是“協(xié)議搬遷”，不具有強制性，不愿意搬你就別簽字唄，為啥最后還是簽了呢？

這就涉及“促簽”的各種手段了，從實踐經(jīng)驗中可總結(jié)出以下這些：

1.“以違建認定促簽約”。農(nóng)村房屋大量存在無證面積是不爭的事實。而一旦遇到騰退，對這部分存在爭議的面積就需要由村委會、開發(fā)商、評估機構(gòu)等組成的多方認定小組來加以認定。

此時，若涉案房屋面積被認定為違建，那么緊跟著的自然就是不予補償。想要避免這種尷尬局面也不是沒辦法，盡早同意簽約就會給這部分面積以優(yōu)惠政策，或者通過支付獎勵金等形式加以額外的彌補，如果你是農(nóng)戶，你會怎樣選擇呢？

事實上，騰退無時無刻不與“拆違”一詞相關(guān)聯(lián)。一旦拒絕簽約惹惱了拆遷方，違建認定的大棒就會打下來?！柏?zé)令限期拆除決定”可不是“協(xié)議搬遷”了，而是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道作出的具有強制執(zhí)行力的行政行為，到頭來房子還得被拆，補償更是想都別想了。

故此，被拆遷村民一定要牢固樹立合法建房、及時辦證的意識，切不可在騰退來臨時攤上這一麻煩，否則權(quán)利被減損將是相當(dāng)程度的大概率事件。

2.“以危房認定促簽約”。將被騰退房屋鑒定為Dsu級危險房屋，以保護人民群眾生命財產(chǎn)安全的名義作出解危排險、緊急避險的通知，在短短幾天之內(nèi)就可實現(xiàn)對目標房屋的徹底拆除。客觀地講，這是比拆違速度更快的做法。

但老百姓都懂得的一個道理是，天天有人居住生活在里面的房子，自然會隨時進行一些修補，有所謂“人氣兒”在，想構(gòu)成“Dsu級”可沒那么容易。

將農(nóng)民的房子鑒定成危房，參照騰退補償安置方案就能按照“廢棄危險房屋”的標準去計算補償，這無疑是對騰退方非常劃算的事情。

故此，被拆遷村民切不可對此等閑視之，而要爭取保護好自己的房屋院落，避免被無端打砸、破壞，第一時間獲取危房鑒定報告，在專業(yè)律師的指導(dǎo)下采取救濟措施，決不容許自己的好房被人為地搞成危房。

3.“株連式逼遷”輪番上陣，制造輿論壓力促簽約。的確，“村民自治”的前提是村民自愿，但“少數(shù)服從多數(shù)”又會自帶出“個別人”與“多數(shù)人”的利益之爭。

所謂“株連”式逼遷，在征收拆遷領(lǐng)域已為中央有關(guān)文件所明令禁止，這也恰恰反映了其在實踐中的嚴重危害。

誰家都難免有上學(xué)的孩子、在國家機關(guān)事業(yè)單位工作的家屬，誰家都保不齊在村里開個買賣生意，那么你就一定有能夠被騰退方逮到的“薄弱環(huán)節(jié)”?！拔铱芍滥愫⒆釉谀膬荷蠈W(xué)啊……”試問，聽到這樣的表態(tài)，你會是怎樣的心情呢？

而從另一個角度上講，一旦成為了“少數(shù)人”，你所要面臨的輿論壓力本身有時就會令你難以堅持，這是每一個選擇對騰退補償安置協(xié)議說不的村民都必須考慮清楚的。

4.頻繁“做工作”，曉之以利害。瞎話說了一百遍就可能變成真理，任何領(lǐng)域里可能都是如此。如果你不搬，回頭你家邊上就挨著我們新建起來的垃圾處理場，你自己想想吧。

而事實上，所謂“利害”都是建立在其現(xiàn)有的補償安置方案之上的，這樣的談話、協(xié)商等于是車轱轆話來回說。

我們反復(fù)講過，補償安置方案本身不是法律，更談不上是政策（因為騰退與政府無關(guān)，是“村民自愿”的行為）。那么協(xié)商、談話的重點也應(yīng)當(dāng)在于對具體某戶補償、安置問題的解決上，而不應(yīng)避開最核心的問題去重復(fù)已有的東西。

請各位牢牢記住，騰退不是“政府征收”，不具有行政強制性。老百姓對補償安置條件不認可，任何單位和個人是無權(quán)強制拆除其房屋的。

在明拆遷補償律師最后要提示廣大被拆遷村民的是，“騰退”和征收、依據(jù)拆遷許可證拆遷房屋等一樣，應(yīng)當(dāng)有明確的法規(guī)規(guī)章依據(jù)和規(guī)范性文件調(diào)整，切實保障項目涉及農(nóng)戶的各項權(quán)利，尤其是明晰其對補償安置、拆除房屋不滿時的救濟渠道，這才是法治的應(yīng)有之義。如要真正通過改革讓拆遷回歸“市場調(diào)節(jié)”，就不要用那只市場之外的“看不見的手”去實際操控，更不要采取任何逼迫或者變相逼迫的手段。這才是農(nóng)村土地制度改革所應(yīng)遵循的起碼原則。