首例“電梯加裝案”來了！一樓住戶不同意安裝電梯，法院這么判！
作者 | 賴佩琳 北京在明律師事務(wù)所
一旦有了電梯，更高的樓層以采光、通風(fēng)等優(yōu)點成為熱點。底層便捷出行的優(yōu)勢被稀釋，反而增加了噪音大、采光差等缺點，很有可能會導(dǎo)致房子貶值。
老房子通過老舊小區(qū)改造可以重新“煥發(fā)生機”，但這一過程自然會遇到許多阻礙，在“電梯加裝”上尤其常見。日前，成都市中級人民法院審結(jié)了這樣一個案件：一樓住戶不同意安裝電梯，四五六樓住戶聯(lián)合將其告上法庭。審判結(jié)果如何？對以后老舊小區(qū)電梯加裝有何借鑒意義？
按下“快進(jìn)鍵”的“電梯加裝”
老舊小區(qū)改造早已接過棚戶區(qū)改造的“接力捧”，在各地轟轟烈烈中展開。國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》中就提出“到2025年要基本完成對全國3.9萬老舊小區(qū)的改造工作?！?/p>
而電梯加裝是老舊小區(qū)改造的重點工作。本世紀(jì)初建設(shè)的許多小區(qū)由于樓層不高一般沒有安裝電梯。出門時下樓梯是第一步，回家時爬樓梯是最后一步，早已成為家常便飯。
現(xiàn)在，隨著住戶年齡的增加，沒有電梯的房子給住戶們的出行帶來了很大的麻煩。對于老年朋友而言，爬樓梯更是他們每天最頭疼的事。
故此，加裝電梯已經(jīng)是很多老小區(qū)業(yè)主共同的期盼。
不可忽視的“荊棘”
“協(xié)商難”是推進(jìn)電梯加裝中最大的困難。
既有住宅加裝電梯應(yīng)遵循“業(yè)主自愿，充分協(xié)商”的基本原則，因為其本質(zhì)是居民自治的民事行為。政府、居委會等都不能強制干預(yù)。而之所以電梯加裝如此難以協(xié)商，主要原因還是利益博弈難以找到平衡點。
對于底層的住戶而言，裝電梯幾乎弊多而無益。首當(dāng)其沖的就是底層住戶的居住環(huán)境。電梯安裝后，電梯運行和樓下用戶乘坐電梯造成的噪音都會由一層住戶獨自承受。采光和通風(fēng)也會由于電梯井的遮擋而受到影響。
并且，電梯加裝還影響底層住宅的升值空間。在沒有電梯之前，底層住宅的價格會有很大的優(yōu)勢。一旦有了電梯，更高的樓層以采光、通風(fēng)等優(yōu)點成為熱點。底層便捷出行的優(yōu)勢被稀釋，反而增加了噪音大、采光差等缺點，很有可能會導(dǎo)致房子貶值。
由此可見，底層住戶基本上不會同意，那么高層住戶是不是就束手無策了呢？
法院一錘定音！電梯加裝不需要每個人都點頭
這例因“電梯加裝”引起的案件發(fā)生在成都市溫江區(qū)白馬廟街2號小區(qū)。該小區(qū)修建于2004年，涉案的樓房是其中樓高6層的2單元，共住有12戶人家。
2019年，該樓就加裝電梯開始征求意見，12戶居民無異議。之后電梯加裝的意見也經(jīng)過了相關(guān)部門的批準(zhǔn)。
2020年5月，施工方開始進(jìn)場施工。卻沒想到一樓的兩戶人家突然變卦，并阻止施工。溝通無果后，四五六樓的4戶業(yè)主聯(lián)名起訴了一樓的住戶。最終高層住戶的訴求得到了一、二審法院的支持，電梯加裝正恢復(fù)進(jìn)行。
縱觀一、二審的判決，在判斷關(guān)于業(yè)主決定建筑區(qū)劃內(nèi)重大事項及表決權(quán)的問題上，法院都引用了《物權(quán)法》第七十六條（現(xiàn)為《民法典》第二百七十八條）的規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定：……（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。……”
也就是說，加裝電梯不需要住戶全部贊成，只要面積和人數(shù)達(dá)到了“雙二分之三”的標(biāo)準(zhǔn)，那么即使底層的住戶不同意，也不能阻止該事項的進(jìn)行。
推動老舊小區(qū)革新，不僅需要法律裁判
雖說根據(jù)《民法典》的規(guī)定已經(jīng)解決了協(xié)商難的問題，但不得不承認(rèn)，電梯加裝的利好幾乎都流向高層。讓底層住戶默默背負(fù)電梯加裝的弊端，這顯然也不符合一個社會平等公正的價值追求。如何能平衡推進(jìn)老舊小區(qū)改造進(jìn)程和盡可能減少住戶個人合法利益損失的關(guān)系，這從來就不是一個法律條文可以輕輕松松解決的。
故此，各地也出臺了地方性規(guī)范文件，譬如允許電梯加裝的費用根據(jù)業(yè)主所在樓層等因素協(xié)商后按一定分?jǐn)偙壤餐鲑Y。同時，《長沙市既有多層住宅增設(shè)電梯辦理細(xì)則》也明確了要鼓勵社會資本參與，支持各類金融租賃、融資租賃、廣告投放等社會資本探索參與電梯加裝的方式和途徑。相信不久的將來，優(yōu)惠政策的多管齊下，能夠緩解老舊小區(qū)改造中底層住戶的陣痛。
在明拆遷補償律師提醒您，有關(guān)老舊小區(qū)改造的話題在近五年的時間里只會多不會少。這一新鮮事物與具有強制性的征收拆遷具有很大區(qū)別。因此，“協(xié)商先行”永遠(yuǎn)是這個領(lǐng)域化解矛盾的主要途徑。但各位老百姓也需要注意，在公共利益面前，這個“先行”也不是絕對的，而是有限度的?！半p二分之三”的規(guī)定正是為急切想要加裝電梯、提高生活質(zhì)量的住戶提供的最直接有效的法律依據(jù)。
