不同的“小產(chǎn)權(quán)房”其違法性和歷史形成原因是不同的。究竟會面臨怎樣的結(jié)局，是一個需要具體問題具體分析的事情，不能一概而論。通過罰款予以確權(quán)登記原則上是可能的，但前提是對其違法性要有正確、客觀的評判。

作者 | 王小明

“小產(chǎn)權(quán)房”究竟和違法建筑有沒有區(qū)別？有沒有可能因“歷史遺留原因形成”“存量較多”等客觀原因而獲得“轉(zhuǎn)正”或者交易出手的契機(jī)？這可能是每一位正居住于此類房屋中的業(yè)主最關(guān)心的問題。近日，深圳市住建、規(guī)自部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加強對住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通知》，再次給各種“希望”潑了一盆冷水，更幾乎將這類房屋上市交易的路完全堵死了。

【法理分析：沒產(chǎn)權(quán)事實上就是違建】

“小產(chǎn)權(quán)房”問題的麻煩之處就在于法無直接規(guī)定，對它的處理意見僅能見于各種政策文件中。

不過若從法理上分析，辦不下來正規(guī)的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證（現(xiàn)為房地一體的不動產(chǎn)權(quán)證），事實上就表明涉案房屋不具有合法性。

即便這類房屋在建造時存在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府同意建造等事實，但任何一級政府、組織都不能逾越法律去辦事。地方上當(dāng)年為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)、盤活利用集體土地而擅自采取的占地建房行為，本身就涉嫌違反城鄉(xiāng)規(guī)劃甚至是違法用地，其本質(zhì)上就是違法建設(shè)行為。

基于此，《通知》中并未使用“小產(chǎn)權(quán)房”這一非法律用語，而是選擇了“住宅類歷史遺留違法建筑”的表述。這幾乎等于給“小產(chǎn)權(quán)房”定了個性。

顯然，對于違建，無論是持有者還是意欲購買者，都不應(yīng)抱有任何無依據(jù)的幻想。能不碰盡量不碰，才是大實話。

【上市交易道路被封死】

《通知》中針對此類建筑的上市交易做了如下規(guī)定：

1.社區(qū)股份合作公司不得為住宅類歷史遺留違法建筑交易材料加蓋公章或出具相關(guān)證明。

2.公證機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所不得為住宅類歷史遺留違法建筑交易行為提供公證或見證服務(wù)。對違法違規(guī)提供公證和見證服務(wù)的行為，堅決予以查處。

3.城市更新項目納入更新單元計劃前，各區(qū)政府應(yīng)按規(guī)定組織開展住宅類歷史遺留違法建筑物業(yè)權(quán)利人核實工作；對未開展物業(yè)權(quán)利人核實且尚未確認(rèn)實施主體的更新項目，由各區(qū)政府在本通知發(fā)布之日起6個月內(nèi)組織補充開展物業(yè)權(quán)利人核實，防范城市更新過程中回遷房炒作。城市更新市場主體與未經(jīng)核實確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人簽訂的搬遷補償協(xié)議不予備案。

這里需要指出的是，所謂“物業(yè)權(quán)利人核實”類似于城市房屋征收中的征收調(diào)查登記，即要明確此類房屋的“補償權(quán)利人”。

一旦房屋所在地被納入城市更新項目范圍，房屋就不再允許交易，這就避免了有心人對回遷安置房的炒作。

此外，《通知》還規(guī)定各有關(guān)部門都要對此類房屋的非法交易行為在自己的管轄領(lǐng)域內(nèi)加強打擊力度，令其交易行為完全無法開展，相關(guān)廣告信息被徹底阻斷。

【住宅類歷史遺留違法建筑最終將走向何方？】

對于這一“物業(yè)權(quán)利人”普遍關(guān)心的問題，筆者有以下3方面不成熟的觀點：

其一，補辦手續(xù)“轉(zhuǎn)正”困難較大。自“小產(chǎn)權(quán)房”這一事物誕生之日起，鮮有政策文件為其“合法化”開過任何一個小小的口子。

“違法建筑”就是違法建筑，即便確屬歷史遺留原因形成的，也同樣在依法制裁、懲處的范疇內(nèi)，政策都是一以貫之的，出現(xiàn)大反轉(zhuǎn)的可能性微乎其微；

其二，“歷史遺留違法建筑”短期內(nèi)被責(zé)令限期拆除、沒收的可能性不大。畢竟這類建筑有不同于一般違建的“歷史遺留原因”存在，許多購買的業(yè)主也的確自身就是受害者，這就決定了其處置不會完全等同于一般違建，不會在短期內(nèi)被簡單、粗暴的一拆了之。

目前看來，物業(yè)權(quán)利人自己居住使用還是得到了默許的，事情遠(yuǎn)不會發(fā)展到斷水?dāng)嚯娔前阍愀獾某潭取?/p>

其三，所謂“物業(yè)權(quán)利”很可能一代而亡。由于“小產(chǎn)權(quán)房”不具有合法性，沒有產(chǎn)權(quán)證，這就決定了其無法依法繼承、轉(zhuǎn)讓、出租。一旦前述“物業(yè)權(quán)利人”死亡，“物業(yè)權(quán)利”就不能再延續(xù)下去，這類房屋或許終將難逃被依法沒收、拆除的結(jié)局。

當(dāng)然，不排除在時機(jī)成熟時針對物業(yè)權(quán)利人實施自主騰退，使其自愿交出小產(chǎn)權(quán)房，以共有產(chǎn)權(quán)房、公共租賃住房等保障其基本的居住需求。

而如果走的是征收程序，無證的“小產(chǎn)權(quán)房”顯然無法與合法房屋獲取同等標(biāo)準(zhǔn)的補償，補償被壓低將是可預(yù)料的事情。

在明拆遷補償律師最后要強調(diào)的是，不同的“小產(chǎn)權(quán)房”其違法性和歷史形成原因是不同的。究竟會面臨怎樣的結(jié)局，是一個需要具體問題具體分析的事情，不能一概而論。通過罰款予以確權(quán)登記原則上是可能的，但前提是對其違法性要有正確、客觀的評判。