導(dǎo)讀：城市化的發(fā)展催生了大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，農(nóng)村青壯年勞動(dòng)力的流失導(dǎo)致了鄉(xiāng)村人口空心化日益嚴(yán)重。同時(shí)，越來(lái)越多的務(wù)工農(nóng)民選擇在城里買商品房住，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地空置化越來(lái)越普遍。根據(jù)社科院的研究顯示，2018年農(nóng)村宅基地閑置程度平均為10.7%，只有盤活閑置宅基地，才能增加農(nóng)民收入提高土地利用效率，挖掘農(nóng)村潛力推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)。為此本文為廣大農(nóng)民朋友介紹兩種盤活閑置宅基地的方法。

作者丨白玲 北京在明律師事務(wù)所

一、宅基地確權(quán)登記

2020年自然資源部曾下發(fā)確權(quán)登記工作通知，要求各地于2020年底基本完成宅基地和集體建設(shè)用地的不動(dòng)產(chǎn)登記工作。農(nóng)村的土地所有權(quán)屬于村集體，村民享有的是無(wú)限期的使用權(quán)。對(duì)宅基地進(jìn)行確權(quán)登記以明確其權(quán)屬，有利于保護(hù)農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)，是依法盤活宅基地的前提。

此次聲勢(shì)浩大全國(guó)性的宅基地確權(quán)工作貫徹實(shí)施的是“房地一體”政策，即房屋和宅基地的一體確權(quán)，進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記并統(tǒng)一頒發(fā)證書。通俗的講，確權(quán)登記就是向當(dāng)?shù)氐膰?guó)土部門申報(bào)土地證，具體流程包括申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、審核與公告、審批和登記注冊(cè)。其中最為重要的是權(quán)屬調(diào)查中對(duì)于宅基地面積的認(rèn)定。

由于歷史原因宅基地面積難以認(rèn)定的，家中人口的增長(zhǎng)導(dǎo)致對(duì)房屋進(jìn)行不定期的擴(kuò)建和翻新是農(nóng)村的常態(tài)。根據(jù)我國(guó)相關(guān)的法律規(guī)定，宅基地實(shí)際面積的認(rèn)定需考慮兩部法律的頒布。根據(jù)1987年的《土地管理法》該法規(guī)定了“一戶一宅”的政策，1987年之前建造的房屋沒有證件，按照實(shí)際面積為準(zhǔn)；2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》出臺(tái)，并規(guī)定了想要建造房屋必須獲得建設(shè)規(guī)劃許可證，因此2008年之后建造的房子以證載面積為準(zhǔn)。

二、盤活閑置宅基地

（一）宅基地的流轉(zhuǎn)

根據(jù)《農(nóng)村宅基地管理辦法》的規(guī)定，首先，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部進(jìn)行，即宅基地的轉(zhuǎn)讓對(duì)象僅限于本村村民，向本村以外的村民轉(zhuǎn)讓無(wú)效，向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓宅基地?zé)o效。目前農(nóng)村改革個(gè)別試點(diǎn)對(duì)此有所放開，將流轉(zhuǎn)范圍擴(kuò)大到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，甚至整個(gè)縣域范圍。

其次，宅基地的流轉(zhuǎn)必須經(jīng)過村里同意，包括村委會(huì)或者村民大會(huì)，因?yàn)檎厥褂脵?quán)本就是由村集體無(wú)償分配給本村村民的，村民對(duì)于宅基地的轉(zhuǎn)讓不能私下進(jìn)行。

再者，根據(jù)“房地一體”和“一戶一宅”的原則，宅基地和地上房屋需一并轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓后不得再申請(qǐng)宅基地。最后，轉(zhuǎn)讓合同生效后應(yīng)及時(shí)辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)。

（二）宅基地的開發(fā)

在鄉(xiāng)村振興的大背景下，國(guó)家為了激活沉睡的土地資本，采取了一系列的政策盤活閑置的宅基地。2019年農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》，其中提出：“鼓勵(lì)村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等。城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營(yíng)?！?/p>

租賃是開發(fā)宅基地的主要方式。包括農(nóng)戶自己出租、企業(yè)統(tǒng)一收購(gòu)租賃、村集體收購(gòu)后統(tǒng)一租賃。此外還有入股的形式，農(nóng)民將宅基地使用權(quán)作為股份吸引投資并按照股份進(jìn)行分紅。

盤活閑置農(nóng)村宅基地的是大勢(shì)所趨，一方面保障了農(nóng)民土地權(quán)益，另一方面宅基地的流轉(zhuǎn)、開發(fā)增加了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，深挖農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，逐步形成宅基地市?chǎng)化流轉(zhuǎn)模式。