7月21日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，標(biāo)志著兼具改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需作用的城中村改造拆遷迎來了又一波活躍期。那么，這一輪城中村改造都會(huì)覆蓋哪些城市呢？翹首盼來的城中村改造真能實(shí)現(xiàn)咱老百姓“拆舊建新”的夢想嗎？想要拿到公平、合理的補(bǔ)償安置家人們又需要注意些什么呢？本文，在明律師將簡明扼要地為大家解析這一“一石激起千層浪”的重大利好政策。
要點(diǎn)一：范圍有限，就這19座城市
此次城中村改造波及的范圍是確定的，即《指導(dǎo)意見》所明確的“超大型城市”和“特大型城市”。也就是說這些城市的城區(qū)（注意不是全市）常住人口須在500萬以上，具體而言涉及以下19座城市：
超大城市8座：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢；
特大城市11座：杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟(jì)南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。
政策明確本輪城中村改造將在上述19座城市中開展，這19城以外的地方將暫不會(huì)被波及。當(dāng)然，沒在上述名單中的市民朋友們也不必灰心，本地已規(guī)劃的各類拆遷改造項(xiàng)目該有還是會(huì)有的，不受這份名單的影響。我們可以將《指導(dǎo)意見》理解為政策加餐，本來就在吃的飯是一口也不會(huì)少的。
要點(diǎn)二：城中村改造的最主要實(shí)現(xiàn)形式就是拆遷
城中村改造究竟怎么改？專家學(xué)者們可謂眾說紛紜，看上去頗有些復(fù)雜。實(shí)際上對(duì)于咱老百姓而言，關(guān)心的就是一件事：本輪城中村改造到底是類似老舊小區(qū)改造那樣的“微改造”，還是確保能拆舊建新，讓咱住上新房的“全面改造”？倘若改造但不拆遷，那還改個(gè)什么勁兒呢？
筆者在此可以作出大膽預(yù)測，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢和國際背景下，本輪城中村改造一定是真動(dòng)作——以“拆舊建新”的征收、騰退、拆遷方式為主，兼及修修補(bǔ)補(bǔ)的部分改造和微改造。
說白了，此前幾年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造那種不疼不癢、隔靴搔癢，令人食之無味棄之可惜的“修補(bǔ)”做法，將不會(huì)是2023年城中村改造項(xiàng)目的主流，本輪城中村改造就是要拆遷的！
從大的形勢上看，疫情結(jié)束后經(jīng)濟(jì)增速還存在很大不確定性，人們的投資、消費(fèi)信心尚未恢復(fù)，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)疲軟。此番國常會(huì)審議通過這一《指導(dǎo)意見》，其目的顯然直指上述問題，單靠城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造那種“只修不拆”的模式，顯然動(dòng)作幅度、力度不足，老百姓參與熱情不高，無法實(shí)現(xiàn)政策意圖。
況且就“城中村改造”這一名詞的產(chǎn)生沿革而言，其也與老舊小區(qū)改造有顯著差異。城中村改造約等于棚戶區(qū)改造、舊村改造等改造類項(xiàng)目，其特征也都是要拆舊建新、推進(jìn)城鎮(zhèn)化并刺激房地產(chǎn)市場。
故此，前述19座城市尚居住于“城中村”的朋友們，可得做好當(dāng)被拆遷人的思想準(zhǔn)備了。望眼欲穿等著盼著的“拆遷”，或許很快就要降臨到您的頭上了。
要點(diǎn)三：城中村改造實(shí)施手段多樣，但萬變不離其宗
同為“城中村改造”，各地都有自己習(xí)慣的做法。但對(duì)于老百姓而言，無需弄得像專家一樣繁瑣細(xì)碎，只需辨別兩大類即可：
一是以廣東省“三舊改造”為代表的協(xié)議搬遷型改造。這種改造模式突出開發(fā)商等民間資本的參與，地方政府只指導(dǎo)但不進(jìn)場，由開發(fā)商、村委會(huì)去和咱老百姓一戶一戶協(xié)商談判，簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
近些年北京市使用的“集體土地騰退”模式，也屬于這一類。這一類項(xiàng)目在程序上簡便靈活，不受《土地管理法》等征收法規(guī)的限制，主要靠被拆遷人的意思自治。
大家要牢記，如果你碰到的這類項(xiàng)目，對(duì)補(bǔ)償安置條件不滿就一定不要簽字。只要你不簽字不搬遷不領(lǐng)款，拆遷方就拿咱沒轍，就只能依法乖乖地去和咱協(xié)商談判。只要村委會(huì)耐不住寂寞“幫拆”了，那就是百分之百的違法，被拆遷人要及時(shí)委托專業(yè)律師追究其法律責(zé)任。
二是以鄭州、西安等城市為代表的征地拆遷型改造。因城中村改造的對(duì)象多為農(nóng)村集體土地上的房屋，若要真正實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，就需要依法將集體土地征收為國有，而這一過程是必須嚴(yán)格遵守《土地管理法》規(guī)定的程序和補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的。
換言之，將有相當(dāng)一部分城中村改造項(xiàng)目以征收拆遷的形式開展，適用以下極經(jīng)典的拆遷補(bǔ)償程序：
發(fā)布征地預(yù)公告—土地（房屋）現(xiàn)狀調(diào)查登記和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估—發(fā)布征地（房屋）補(bǔ)償安置方案并公開征求意見—召開聽證會(huì)并反饋意見情況—入戶評(píng)估，協(xié)商補(bǔ)償安置具體條件—簽訂征地（房屋）補(bǔ)償安置協(xié)議。
未能簽約的程序：—確保簽約戶數(shù)達(dá)到90%以上—報(bào)批時(shí)如實(shí)報(bào)告未簽約戶情況—獲取征地批復(fù)后發(fā)布征收土地公告—作出征地（房屋）補(bǔ)償安置決定—作出責(zé)令交出土地決定—申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。
這一法定程序自2020年啟用，被征收人的權(quán)利救濟(jì)要點(diǎn)主要在于補(bǔ)償安置方案的聽證、評(píng)估報(bào)告的復(fù)核和專家委員會(huì)鑒定以及針對(duì)補(bǔ)償安置決定的復(fù)議或者訴訟。若對(duì)補(bǔ)償安置方案不滿，可在起訴時(shí)一并要求對(duì)其附帶審查。
與前述“協(xié)議搬遷型改造”不同的是，上述程序全部由縣級(jí)政府及其組建的征收辦等機(jī)構(gòu)出面負(fù)責(zé)，村委會(huì)、評(píng)估機(jī)構(gòu)等僅參與具體實(shí)施，而不是拆遷行為的主體。
在明律師需要強(qiáng)調(diào)的是，這兩種模式并非完全各干各的，而是有可能組合起來呈現(xiàn)：即前半段先走協(xié)議搬遷，將大多數(shù)戶都簽掉；最后再針對(duì)留下來的個(gè)別戶分戶作出征收決定，并啟動(dòng)征收補(bǔ)償程序。
各種復(fù)雜的局面交織，對(duì)咱老百姓的權(quán)利救濟(jì)意識(shí)和能力無疑將是一次全面的檢驗(yàn)。十幾年前那種程序上特別單純、明晰的征收或者商業(yè)拆遷，如今已不多見了，更多的都是二者的復(fù)雜混合體。
寫在最后
在明律師最后要提示這19座城市的被拆遷人的是，無論拆遷方怎樣挖空心思“排列組合”搞程序創(chuàng)新，“拆遷補(bǔ)償”的大原則和原理是不會(huì)變的。老百姓只需管住自己的手，不要隨便簽字、按手印，不要盲目聽信口頭承諾、貪圖獎(jiǎng)勵(lì)金誘惑或者輕易被逼簽嚇倒，就有望將“未簽未拆未領(lǐng)款”的最佳權(quán)利救濟(jì)狀態(tài)留給專業(yè)律師。接下來的工作，專業(yè)律師在咱老百姓的密切配合下是完全能夠應(yīng)對(duì)的。我們衷心祝愿上述19座城市的市民朋友們都能在這一輪城中村改造中改善居住條件，過上更加幸福美滿的新生活。
