導讀：“拆遷”與所謂“違建處置”仍將在2024年中成為這一領域中矛盾、爭議最集中的點，與這種壓價行為的“遭遇戰(zhàn)”仍將會持續(xù)下去，廣大被拆遷人要學會在相關(guān)矛盾、爭議中保護自己的合法權(quán)益。
隨著城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造在2024年的全面鋪開，自2008年起風靡全國的棚戶區(qū)改造項目也臨近了收尾階段。作為城市征收拆遷曾經(jīng)的絕對“主力軍”，棚改、舊城改造拆遷凝結(jié)了太多家庭的悲歡。
那么，在2024年，被拆遷人又需要謹防哪些來自拆遷方的“壓價”手段呢？怎樣做才能順利搭上棚改的末班車，為自己未來的居住生活奠定良好的基礎呢？
首先拆遷律師要提示被拆遷人的是：所謂棚改的數(shù)量銳減，更多的是指其新開工項目的數(shù)量下降，尚在推進中的仍會繼續(xù)推進下去。拆遷具有滯后性，故此2024年棚戶區(qū)改造類項目絕不會從大家的視線中消失，仍會對你的補償權(quán)益產(chǎn)生深遠的影響。
我們來看對大家到手的補償利益影響最大的因素：被征收房屋的合法性究竟如何？是否存在會被“打折補償”的面積？
合法面積，全面補償；違法面積，不予補償。
這是《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條所規(guī)定的征收補償原則。
實踐中，征收方往往通過對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認定和處理來將這二者進行區(qū)分，進而分別適用補償方案中制定的不同的補償價格標準。譬如合法面積按照被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格全面補償，不合法面積則通常給予“一刀切”的幾百元一平方米的少量補償。
但顯然，在過往歲月中因法治不健全、執(zhí)法不及時導致的歷史遺留原因形成的無證面積并不是非黑即白，將不符合今天法律的房屋一律判定為不合法，給予“降價補償”，合理性上總會令人質(zhì)疑。
面對這樣的“分別補償”，被拆遷人該如何救濟呢？
江蘇省高級人民法院《關(guān)于國有土地上房屋征收與補償行政案件若干問題審理指南》中給出了這樣的救濟路徑：
征收人組織有關(guān)部門對房屋面積、性質(zhì)進行的調(diào)查、認定和處理，具有認定未經(jīng)登記的建筑屬于違法建筑并明確不予補償?shù)葍?nèi)容。對被征收人權(quán)利義務產(chǎn)生實際影響，被征收人提起訴訟的，屬于人民法院行政訴訟受案范圍。
征收人組織有關(guān)部門對房屋面積、性質(zhì)進行的調(diào)查、認定和處理，僅記載房屋有證面積、無證面積和性質(zhì)。未設定被征收人權(quán)利義務，被征收人提起訴訟的，不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。
也就是說，若征收方組織的城鄉(xiāng)規(guī)劃、城管執(zhí)法或者街道辦事處等部門對無證建筑作出了諸如“限期拆除決定”“不予補償面積認定”等明確的行政行為，被征收人可以針對此行為直接提起行政訴訟。
但如果沒有具體的行政行為，而只是將調(diào)查結(jié)果記錄下來，并表示將依據(jù)補償方案給予相應的補償，則其調(diào)查、認定和處理環(huán)節(jié)是不可訴的。
此時，被征收人需要做的是：
1、及時針對調(diào)查、認定結(jié)論提出異議，通過律師函等途徑與行政機關(guān)積極溝通，爭取重新調(diào)查、認定的機會。
2、針對最后作出的征收補償決定提起復議或者訴訟，在這一程序中對房屋面積的合法性問題進行細致審查。
在相應的權(quán)利救濟中，要重點圍繞所涉面積的建造、產(chǎn)生年代，面積的大小、實際用途所需，當時的法律法規(guī)和地方性規(guī)定狀況，是否交納過罰款或者試圖補辦過手續(xù)，是否獲得過相應行政機關(guān)的“背書”（如招商引資建立的經(jīng)營性用房面積等）等情形舉證、質(zhì)證。
有心的讀者會發(fā)現(xiàn)，上述調(diào)查、認定和處理系針對無證建筑進行的，有房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證的，證載面積、用途、規(guī)劃許可等內(nèi)容可直接作為補償?shù)囊罁?jù)。
但在實踐中，確實有在項目啟動后先將不配合簽約、騰房的被拆遷人的房屋產(chǎn)權(quán)證撤掉，再將其認定為違建不予補償?shù)摹?strong>這種操作是典型的行政目的不當，或者叫“以拆違替代拆遷”，被拆遷人完全可以從對撤證行為的救濟和對違建認定行為的救濟兩個步驟上進行應對，不落入這樣的“坑”中。
同時需要指出的是：不能因房屋無證或者沒有辦理審批手續(xù)就將其與“拆一還一”或者“1：1”的最低補償?shù)拙€脫鉤，甚至認為只有證照齊全的房屋才能“拆一還一”。
保障被征收人居住生活條件與依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)對房屋面積合法與否進行認定、處理之間并不矛盾，尤其是在涉案房屋系被征收人唯一的生活居住房屋的情況下。
拆遷律師最后要提示廣大棚改被拆遷人的是：房屋無證、缺證或者證載面積與實際面積對不上是一種很普遍的現(xiàn)象，并不能據(jù)此直接得出涉案面積系違建的結(jié)論，更不能不經(jīng)調(diào)查、確認就直接壓低補償價格標準。
“拆遷”與所謂“違建處置”仍將在2024年中成為這一領域中矛盾、爭議最集中的點，與這種壓價行為的“遭遇戰(zhàn)”仍將會持續(xù)下去，廣大被拆遷人要學會在相關(guān)矛盾、爭議中保護自己的合法權(quán)益。
