導(dǎo)讀：違法建筑一般都是板上釘釘，但拆除也需要經(jīng)過法定程：1、違法建筑認(rèn)定，作出《行政處罰事先告知書》。

在征地拆遷領(lǐng)域，以拆違促拆遷的情形并不少見，這也是拆遷糾紛中最常見的情形，我們也分析過多個案例。

那么對于真的違建，是不是只要是認(rèn)定了就直接拆呢？

并非如此，真違建也需要合法拆。比如在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施之后，沒有經(jīng)過任何審批手續(xù)建的房屋，或者是擅自改變了相應(yīng)的規(guī)劃手續(xù)去建設(shè)的房屋，還有改變了土地使用性質(zhì)建成的房屋，更有甚者是通過偽造相關(guān)資料，向主管部門騙取了許可證而建設(shè)的房屋……

這類違法建筑一般都是板上釘釘，但拆除也需要經(jīng)過法定程：

1、違法建筑認(rèn)定，作出《行政處罰事先告知書》。

行政機關(guān)要經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查取證，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，執(zhí)法機關(guān)認(rèn)定涉案建筑構(gòu)成違法建筑的，對建筑所有權(quán)人做出行政處罰前，應(yīng)當(dāng)給被處罰人一個《行政處罰事先告知書》。告知內(nèi)容包括做出行政處罰的事實、理由、依據(jù)，當(dāng)事人依法享有的陳述、申辯和申請聽證的權(quán)利。

這一步實際上給了老百姓權(quán)利救濟的機會。如果對這一行政處分決定書有異議的，可以進行申辯、申請召開聽證會。執(zhí)行機關(guān)不得因為當(dāng)事人主張了權(quán)利，打擊報復(fù)，加重處罰，且不得要求當(dāng)事人承擔(dān)聽證會的費用。

舉行聽證時，調(diào)查人員提出當(dāng)事人違法的事實、證據(jù)和行政處罰建議，當(dāng)事人可以進行申辯和質(zhì)證。記錄員負(fù)責(zé)應(yīng)制作筆錄且需要交給當(dāng)事人審核無誤后簽字或者蓋章。聽證結(jié)束后，根據(jù)聽證會的情況，執(zhí)法機關(guān)再根據(jù)法律規(guī)定，作出決定。

如果以上這些程序都有，且合法，執(zhí)法機關(guān)認(rèn)為當(dāng)事人申辯理由不成立，依法需要對違法建筑作出處置的，應(yīng)當(dāng)先依法責(zé)令建筑所有人限期自行拆除。建筑所有權(quán)人會在此時收到《責(zé)令限期拆除違法建設(shè)決定書》。

2、催告——當(dāng)事人仍有申辯權(quán)利。

對違建決定強制拆除之前，還應(yīng)當(dāng)下發(fā)催告書，不能在下發(fā)責(zé)令限期拆除決定書后徑直予以拆除，催告程序中房主仍然享有陳述申辯的權(quán)利。

催告通知書應(yīng)以書面形式作出，并載明履行義務(wù)的期限，方式，逾期未履行義務(wù)的后果。

房主收到催告書后有權(quán)進行陳述和申辯。行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)充分聽取房主的意見，對房主提出的事實、理由和證據(jù)，應(yīng)當(dāng)進行記錄、復(fù)核。房主提出的事實、理由或者證據(jù)成立的，行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)采納。

3、作出強制拆除決定并公告。

經(jīng)催告后，違法建筑所有權(quán)人仍不履行自行拆除的義務(wù)的，執(zhí)法機關(guān)可以依法做出強制拆除的決定。建筑所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)收到《強制拆除違法建筑決定書》，且執(zhí)法機關(guān)應(yīng)當(dāng)在強制拆除實施前發(fā)布并張貼公告，最后敦促當(dāng)事人履行拆除房屋的義務(wù)，將室內(nèi)物品等妥善搬離，并起到向周邊鄰居廣而告之的目的。

也就是說，公告期內(nèi)不能實行強制拆除。公告由具有強制執(zhí)行權(quán)的政府、受政府責(zé)令實施強制拆違的部門對強制拆除予以公告。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)既不申請行政復(fù)議，又不提起行政訴訟，也不自行拆除的，行政機關(guān)才能依法強制拆除。

4、強制執(zhí)行。

（1）對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)的違法建設(shè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道即有權(quán)組織實施強制拆除，無需向法院申請強制執(zhí)行。

（2）對違反土地管理法規(guī)的違法占地類違建，則應(yīng)當(dāng)依據(jù)《土地管理法》第八十三條的規(guī)定由自然資源主管部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門申請法院強制執(zhí)行。在取得法院的強制執(zhí)行裁定后，才能由申請主體組織人員具體實施強拆工作。

另外，還有一些自建房屋不屬于違建，但因為一些歷史原因證件不全，常常被一些征收方一刀切定為違建：

1、早期農(nóng)村建房

自從1986年6月25日《土地管理法》實施以后，1982年頒布的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》隨之廢止。所以說，1986年6月25日之前建造的農(nóng)村房屋，無論宅基地面積有多大，均不屬于違章建筑。

2、2008年以前首次完成建造或者改擴建的建筑

我國的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是從2008年開始實施的。2008年以前建造、翻建、擴建的房屋，擁有完整的土地使用及證書，不屬于違章建筑。

3、證照不全需補辦手續(xù)的建筑

取得了土地使用的相關(guān)的手續(xù)，但是沒有房屋產(chǎn)權(quán)證的，不能直接認(rèn)定為違章建筑。按照我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十五和第六十八條相關(guān)規(guī)定，凡是取得了建筑用地規(guī)劃許可證和選址意見書等前期土地相關(guān)手續(xù)，后期是可以補齊手續(xù)來獲得房屋建設(shè)許可證或所有權(quán)的。

因此，村民們可完善相關(guān)證件，爭取到合理的補償。

4、獲批新建

通過建筑合法性審批權(quán)的行政機關(guān)或相關(guān)職能部門批準(zhǔn)興建的，但是也沒有辦理相關(guān)手續(xù)，不應(yīng)直接認(rèn)定為違章建筑。

5、買斷土地使用權(quán)的

一次性出售土地使用權(quán)的建筑物，但出售時地上建筑物沒有相應(yīng)的手續(xù)，這種建筑也不能隨便認(rèn)定為違章建筑。

拆遷律師提示：對于違法建筑確需要拆除的，也需要按照法定程序“合法拆”，不能二話不說拆除了事。而對于一些無證房屋的認(rèn)定，也應(yīng)該本著尊重產(chǎn)權(quán)、尊重歷史、依法認(rèn)定的原則謹(jǐn)慎對待，這既是法律公平的體現(xiàn)，也是出于對老百姓權(quán)益保護應(yīng)有的審慎與關(guān)懷。