導(dǎo)讀：簽拆遷補(bǔ)償協(xié)議時的“五四原則”：1、簽訂協(xié)議的主體是否合法？和你簽協(xié)議的是不是真正的征收部門？上面有沒有政府部門加蓋的公章？2、關(guān)于你的房屋情況是否載明？3、補(bǔ)償方式是否明確？4、是否有明確的補(bǔ)償金額、結(jié)算方式和支付期限。
補(bǔ)償安置協(xié)議（又叫拆遷協(xié)議），簽與不簽，一念之間。有的被征收人說：“補(bǔ)償合理我們當(dāng)然愿意簽字了，關(guān)鍵就是補(bǔ)償太少了，甚至比我們買房的價格還低，這讓我們怎么簽？簽了以后往哪住！”
確實，不要小看這么一份拆遷協(xié)議，一旦在上面簽了名字，按了手印，就代表同意征收，也就意味著同意讓征收方拆掉自己居住多年的房屋，所以被征收人自然很上心。
謹(jǐn)慎一點當(dāng)然是沒錯的，接下來拆遷律師為各位被征收人講解簽訂拆遷協(xié)議的“五四原則”（五個關(guān)鍵點四個小提示），讓你拿錢拿房不是夢。
1、關(guān)鍵一、簽訂協(xié)議的主體是否合法？和你簽協(xié)議的是不是真正的征收部門？上面有沒有政府部門加蓋的公章？
在實際拆遷過程中，與我們簽協(xié)議的主體，一般是發(fā)布征收決定、征收公告或者補(bǔ)償安置方案的行政機(jī)關(guān)，通常有：區(qū)、縣級人民政府、下屬國土局、住建局、征收辦或者街道辦、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府。另外，村委會是不能作為征收主體與被征收人簽協(xié)議的。
具體來講的話：
國有土地上的房屋一般是和市、縣級人民政府或其確定的房屋征收部門簽訂協(xié)議；集體土地上的房屋一般和市、縣級人民政府或國土部門簽訂協(xié)議。
想要知道是誰和你簽協(xié)議的，很簡單，看看協(xié)議的落款公章蓋的是哪個部門的。如果你簽訂的協(xié)議上沒有有權(quán)征收主體加蓋的落款蓋章，那就要注意了，很可能簽了協(xié)議后房屋就沒有保障了。所以一定要看清楚是和哪個部門簽訂協(xié)議，是否加蓋落款公章。
2、關(guān)鍵二、關(guān)于你的房屋情況是否載明？
房屋的具體情況包括：準(zhǔn)確的地理位置、面積、產(chǎn)權(quán)歸屬、用途、使用年限、多層建筑的“樓層數(shù)”及房屋的附屬物情況等。
拆遷協(xié)議上列明的房屋情況，一定要看清楚，是不是和自家情況一模一樣，是否與評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果相同，不可大意。
實踐中，在房屋產(chǎn)權(quán)以及房屋用途上經(jīng)常會出現(xiàn)糾紛：關(guān)于房屋的產(chǎn)權(quán)一定要明確，以避免事后引發(fā)的長期民事糾紛，最簡單的方式就是，協(xié)議上寫的是誰的名字，補(bǔ)償下來了就是給誰的；關(guān)于房屋的用途，是住宅、商鋪還是工業(yè)用房，是否有營業(yè)執(zhí)照，是否繳納了稅款等因素，將決定補(bǔ)償內(nèi)容是否包括非住宅房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失及機(jī)器、設(shè)備的搬遷費用等。
3、關(guān)鍵三、補(bǔ)償方式是否明確？
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第二十一條
被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。
因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
根據(jù)上述條例我們可以知道，補(bǔ)償方式分為貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種，但現(xiàn)實中很多情況下征收方并沒有給予被征收人選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利，而是自行決斷，這在程序上是不合法的。這種只給錢“一刀切”的方式對于征收方來說是非常省事，但卻往往容易導(dǎo)致被征收人的最終補(bǔ)償權(quán)益受到減損，不能在相同區(qū)位買到合適的安置房。
另外，如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，之后可能還會簽訂《產(chǎn)權(quán)調(diào)換意向書》之類的補(bǔ)充協(xié)議，來確定安置房的地點、戶型、套數(shù)、面積等信息，被征收人對這樣的補(bǔ)充協(xié)議一樣要多加注意。
4、關(guān)鍵點四、是否有明確的補(bǔ)償金額、結(jié)算方式和支付期限。
通常這部分要以房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)估價報告為依據(jù)，明確寫明住宅的補(bǔ)償金額。
對于無證、手續(xù)不完整的部分通常單列，依據(jù)征收補(bǔ)償方案規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定補(bǔ)償?shù)慕痤~。
涵蓋房屋附屬物的補(bǔ)償、非住宅房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、大型機(jī)械設(shè)備及室內(nèi)其他電器設(shè)備的搬遷補(bǔ)助和搬遷獎勵措施，最終會有一個拆遷補(bǔ)償費用的總和及結(jié)算方式條款。在這個總和條款中，補(bǔ)償款的支付期限應(yīng)當(dāng)列明。
5、關(guān)鍵點五、臨時安置補(bǔ)助、搬遷期限及過渡方式。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第二十二條
選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。
被征收人選擇自行過渡，譬如投親靠友或搬往自己其他租賃、擁有的房屋居住的，征收部門應(yīng)對被征收人支付臨時安置費。若提供了周轉(zhuǎn)用房并在此居住，則不需要再提供臨時安置費。
四提示：
1、提示一：協(xié)議“一式三份”，確保手中有原件。
通常寫作“本協(xié)議書一式三份（四份或更多），協(xié)議雙方各持一份，具有同等法律效力”。不管協(xié)議總共有幾份，一定要確保自己簽完字后，手里有一份原件，這里的原件是指完完整整的協(xié)議，包括自己的簽字以及征收部門加蓋的公章。
如果被征收人在簽訂協(xié)議時被告知協(xié)議要在簽字、按手印后被以各種理由“拿走”而暫時不發(fā)給被征收人，那么這樣的協(xié)議就是堅決不能簽的，不論征收方提出聽上去多么合情合理的理由。
2、提示二：“空白協(xié)議”/“空格填寫條款”不要簽字。
通常寫作“本協(xié)議及其附件內(nèi)容，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力”。
空白協(xié)議一旦簽字后，到時候征收方寫什么就是什么，除非去法院撤銷協(xié)議或者確認(rèn)協(xié)議無效。因此，被征收人必須確保對空格部分的手填文字內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審查，確保所有的內(nèi)容都是自己的真實意思表示，而無歧義、篡改、歪曲、含糊的內(nèi)容。
實踐中被征收人深惡痛絕的“空白協(xié)議”，問題就是出在這些空格、橫線處被征收方隨意填寫，進(jìn)而損害了被征收人的合法權(quán)益。
3、提示三：先補(bǔ)償，后搬遷。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第二十七條
實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。
先補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)轿?，安置妥善后再搬遷，這是被征收人必須堅守的底線，政府征收部門也必須嚴(yán)格遵守。
4、提示四：確定違約條款。
現(xiàn)實中，拆遷律師經(jīng)常會遇到很多這樣的咨詢：“當(dāng)時跟拆遷方簽了協(xié)議，手里也有原件，可是已經(jīng)過了約定的履行期，拆遷方還是沒把補(bǔ)償款或者是安置房給我，該怎么辦?”
這時違約條款就起作用了。拆遷方不按照協(xié)議履行屬于違約行為，被拆遷人是可以依法提起行政訴訟的。除此之外，雙方當(dāng)事人可以根據(jù)自身的情況，在協(xié)議中明確約定違約責(zé)任以及爭議解決的辦法，一旦出現(xiàn)拆遷人違約的情況，可按照約定及時進(jìn)行救濟(jì)，以保障自身的合法權(quán)益。
到這里，我們拆遷協(xié)議的“五四原則”也就講完了，被征收人如果對補(bǔ)償協(xié)議還有什么不懂的，或者在征地拆遷的過程中有什么疑問，都可以向我們拆遷律師進(jìn)行咨詢，問題解決了，拿錢拿房自然也就容易了。
