導(dǎo)讀：常見的“騰退”的形式主要有三種：1、政府主導(dǎo)集體土地騰退項(xiàng)目，村委會(huì)打配合。2、村委會(huì)以村民自治為由，擅自收回房屋、土地。3、村委會(huì)與開發(fā)商聯(lián)合實(shí)施騰退項(xiàng)目。

國(guó)家層面的立法，對(duì)騰退并沒有明確的規(guī)定。有些地方，也是抓住這一漏洞，大作文章，導(dǎo)致越來越多的農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷以騰退為名進(jìn)行。騰退本身是否合法都難確定，其中更是存在大量損害農(nóng)民利益的情形。

實(shí)務(wù)中，騰退一般是指集體土地上進(jìn)行的由被騰退人與村委會(huì)、開發(fā)商簽訂騰退安置補(bǔ)償協(xié)議以后，村委會(huì)將被騰退人擁有的房屋和土地收回的行為。透過現(xiàn)象，看本質(zhì)，騰退的實(shí)質(zhì)還是集體土地征收和集體土地上房屋的拆遷行為。

常見的“騰退”的形式主要有三種：

1、政府主導(dǎo)集體土地騰退項(xiàng)目，村委會(huì)打配合。

此種情形的騰退項(xiàng)目，往往是政府為了盡快完成新農(nóng)村建設(shè)、城中村改造等任務(wù)，提前進(jìn)行的土地收儲(chǔ)工作。本質(zhì)上就是集體土地的征收。

對(duì)于集體土地的征收的實(shí)施主體和程序，我國(guó)《土地管理法》及其實(shí)施條例有明確的規(guī)定。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他厲害關(guān)系人的意見。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用、保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議，個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

由此可見，集體土地的征收申請(qǐng)的主體，是縣級(jí)以上人民政府，村委會(huì)無權(quán)以任何形式實(shí)施集體土地的征收。征收合法的前提在于申請(qǐng)征收土地的主體適格，申請(qǐng)征收土地的前期準(zhǔn)備工作每項(xiàng)都不能遺漏。

2、村委會(huì)以村民自治為由，擅自收回房屋、土地。

很多村委會(huì)，往往以村民自治為由，召開村民會(huì)議，表決通過所謂的騰退方案。

村委會(huì)自認(rèn)此行為的合法性來源于《中華人民共和國(guó)村民組織法》第二十四條：涉及村民利益的下列事項(xiàng)，經(jīng)村民會(huì)議討在論決定方可辦理，第（六）項(xiàng)為宅基地的使用方案，第（七）項(xiàng)為征地補(bǔ)償費(fèi)的使用、分配方案，第（九）項(xiàng)為村民會(huì)議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)。

然而，根據(jù)《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》第二十七條規(guī)定：村民自治章程、村規(guī)民約以及村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和國(guó)家的政策相抵觸，不得有侵犯村民的人身權(quán)利、民主權(quán)利和合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容。

同時(shí)，根據(jù)土地管理法第四十七條第一款的規(guī)定：國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

因此，村民會(huì)議的此類表決事項(xiàng)，明顯是違法的，基于此種村民會(huì)議的表決結(jié)果，村委會(huì)施行的所謂自主“騰退”，也是違法行為。

3、村委會(huì)與開發(fā)商聯(lián)合實(shí)施騰退項(xiàng)目。

此情形下，村委會(huì)往往是將集體土地使用權(quán)直接賣給開發(fā)商，并由開發(fā)商單獨(dú)或者與村委會(huì)聯(lián)合成立項(xiàng)目公司進(jìn)行商品房的開發(fā)。前期實(shí)施房屋拆遷時(shí)以騰退的名義實(shí)施，凈地后或者拆遷過程中報(bào)相關(guān)部門進(jìn)行土地征收的審批。

根據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的收回需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)；建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。根據(jù)項(xiàng)目的不同規(guī)模，較大的由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，其余由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，或由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

由此可見，村委會(huì)無權(quán)擅自決定收回土地，此種情形下的土地征收也是典型先拿地后審批，違反法定程序的行為。

遇到“騰退”，拆遷律師提醒各位農(nóng)民朋友：切莫忙于和騰退方簽訂所謂的“騰退協(xié)議”。若騰退項(xiàng)目本身就是違法的，所簽的騰退協(xié)議也會(huì)因此無效，變成一紙空文，不但協(xié)議里提到的權(quán)益得不到保障。若自己房屋還被拆了，土地被收了，那自身的權(quán)益的損失豈不更大？

因此，遇到“騰退”，還是要第一時(shí)間和專業(yè)的律師溝通詳細(xì)情況，分析此項(xiàng)騰退項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)及合法性，了解相關(guān)法律的規(guī)定及要求。若騰退涉嫌違法，要及時(shí)行使自己的舉報(bào)、控訴的權(quán)利，向相關(guān)主管部門反映情況，遏制此類違法情形的發(fā)生。

在必要的情況下，及時(shí)委托律師律師與“騰退方”進(jìn)行溝通，談判，簽訂合法合理的安置補(bǔ)償協(xié)議。采取合法的途徑，進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)，保證自己的土地權(quán)益和房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利不因所謂的“騰退”而受到侵害和減損，自己可以盡快得到合法合理的安置補(bǔ)償。