導(dǎo)讀：對于具體的“打法”，參與研討的法官、律師提出了如下幾點可供廣大被征收人參考：1、審查評估機(jī)構(gòu)和評估人員的評估資質(zhì)。2、審查評估機(jī)構(gòu)的選定程序。3、審查評估時點是否正確。4、審查評估程序環(huán)節(jié)是否齊全、正確。5、審查是否存在弄虛作假情形。
房屋評估報告，是決定被征收房屋價值，進(jìn)而確定征收補(bǔ)償數(shù)額的直接決定因素。雖然不能認(rèn)為報告金額等于實際金額，但無疑其對補(bǔ)償?shù)淖罱K結(jié)果具有決定性的重大影響。
蔡小雪法官曾在我所舉辦的第五屆在鳴行政法治論壇上的上述權(quán)威觀點，與在明律師多年代理此類案件所獲得的認(rèn)識不謀而合。然而在實踐中，房屋評估報告卻成為一個最易被輕輕帶過的重要問題，難以在征收維權(quán)的博弈中發(fā)揮其應(yīng)有的重要作用。
許多被征收人也對評估問題嗤之以鼻，認(rèn)為評估都是虛假、違法的，但卻拿這種狀況沒有任何辦法，進(jìn)而干脆不關(guān)心這事兒了。那么，評估報告究竟能為維權(quán)提供怎樣的助力呢？其中的難題難點，又該如何破解呢？
問題一：評估報告不可訴，怎么辦？
《國有土地上房屋征收評估辦法》
第二十、二十二條
被征收人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中也作了完全相同的規(guī)定。
據(jù)此，一些被征收人容易認(rèn)為這樣的救濟(jì)渠道根本沒用，復(fù)核無非是重來一遍，結(jié)果也還是一樣；專家鑒定也意義不大，因為政府和評估機(jī)構(gòu)都是一家子，專家的意見也自然不會違背政府的意愿。
那么，評估報告真的沒有司法救濟(jì)的途徑嗎？
答案當(dāng)然是否定的。
《辦法》
第二十二條
在申請專家鑒定后，被征收人對補(bǔ)償仍有異議的，按照《條例》第二十六條規(guī)定處理。
也就是說，被征收人有權(quán)在對征收補(bǔ)償決定提起的行政復(fù)議或者行政訴訟中主張對評估、復(fù)核、專家鑒定結(jié)果的意見，而復(fù)議機(jī)關(guān)、法院應(yīng)當(dāng)對評估報告的合法性進(jìn)行全面、細(xì)致的審查，并將此作為判斷補(bǔ)償決定是否合理合法的重要依據(jù)！
問題二：法院“不審”評估報告，正確嗎？
對此，蔡小雪法官給出了極為明確、干脆的回應(yīng)：“不審查評估報告是錯誤的，這樣的法官是不合格的”！與會的在明律師指出，實踐中在訴征收補(bǔ)償決定的案件庭審中，法官根本不審報告。
律師羅列出的報告存在的違法點不下10處，結(jié)果法官就一句話：“報告你收到了沒有？沒收到，人家征收方立馬找來兩個人做見證人，作證你原告收到了。收到了，那你申請復(fù)核、專家鑒定了沒有？都維持了，那就以報告為準(zhǔn)，其他的一律不審了。”
實踐中這類現(xiàn)象是不正常的，反映了地方上司法不獨立的現(xiàn)實，法官不敢審查。但審與不審是法官的事兒，提與不提則是被征收人及其代理律師的事情。堅決提出評估報告所存在的法律問題，是必需的。
一般而言，如果評估結(jié)果與房屋的實際市場價值的差距在15%以內(nèi)，那么這個補(bǔ)償決定通常是不會被撤銷的；如果這個差距擴(kuò)大到30%及以上，那就要考慮撤銷了。當(dāng)然如果是評估得高了，那一般也是不動的，這種情況極少見。
而根據(jù)拆遷律師的經(jīng)驗，評估價相比市場價低30%及以上的案件，在某些地區(qū)占比可以輕易超過90%！事實上，老百姓的征收補(bǔ)償被壓低，關(guān)鍵就在這份原本應(yīng)當(dāng)專業(yè)性、嚴(yán)謹(jǐn)性極強(qiáng)，實則只剩下幾張紙的評估報告上。
問題三：評估報告怎么打？法官、律師齊支招！
對于具體的“打法”，參與研討的法官、律師提出了如下幾點可供廣大被征收人參考：
1、審查評估機(jī)構(gòu)和評估人員的評估資質(zhì)。
這個舉證責(zé)任應(yīng)當(dāng)在被告，原告不必過分擔(dān)心。
2、審查評估機(jī)構(gòu)的選定程序。
《辦法》
第四條
評估機(jī)構(gòu)首先應(yīng)當(dāng)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，進(jìn)入投票、搖號、抽簽等隨機(jī)選定方式。無論如何，選定程序應(yīng)當(dāng)確保被征收人知情、參與。
3、審查評估時點是否正確。
《辦法》
第十條
被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
4、審查評估程序環(huán)節(jié)是否齊全、正確。
《辦法》
第十二條
注冊房地產(chǎn)估價師要對房屋進(jìn)行實地查勘，拍攝反映房屋內(nèi)外部狀況的照片等影響資料，做好實地查勘記錄并妥善保管。
5、審查是否存在弄虛作假情形。
《辦法》
第十二條
房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。如被征收人拒絕簽字的，要有無利害關(guān)系的第三人作為見證人進(jìn)行見證，將有關(guān)情況在報告中說明。
實踐中這個簽字、蓋章環(huán)節(jié)極易存在虛假操作現(xiàn)象，大量被征收人的簽字都是偽造的，被征收人對評估之事毫不知情就要受單方面制作出來的報告的約束，這顯然是嚴(yán)重違法的惡劣情形。
《條例》
第三十四條
作出具虛假或有重大差錯的評估報告的，機(jī)構(gòu)、估價師本人都會面臨警告、罰款、吊銷資質(zhì)、承擔(dān)民事賠償責(zé)任直至刑事責(zé)任的嚴(yán)重法律后果。
實踐中法院曾因一行政機(jī)關(guān)在庭審中出具虛假的評估報告作為證據(jù)而給予其1萬元的處罰，收到了良好的社會反響。
在鳴行政法治論壇創(chuàng)始人楊在明律師指出，評估報告對于征收維權(quán)的博弈價值是巨大的，其重要性一再被廣大被征收人低估，這是需要立即從思想上、觀念上予以糾正的。
理論上是如此，實踐審判中同樣是如此，那么深入研究相關(guān)法規(guī)規(guī)定，不斷嘗試尋找新的突破點，便是專業(yè)征收維權(quán)律師接下來要加大力度努力提升的地方。
