前不久，深圳市羅湖區(qū)一棟樓房發(fā)生沉降傾斜。按照常理，通常出現(xiàn)這類(lèi)意外事故時(shí)，輿論關(guān)注的焦點(diǎn)往往集中在事故發(fā)生原因、有無(wú)人員傷亡等方面。然而讓人始料未及的是，事發(fā)后僅幾個(gè)小時(shí)，登上熱搜的卻是該小區(qū)的房?jī)r(jià)迅速上漲。
據(jù)《南方都市報(bào)》報(bào)道，其中一套在售的88平米的房源，一天之內(nèi)漲價(jià)60萬(wàn)元，總價(jià)達(dá)420萬(wàn)元。在某二手房網(wǎng)站上，該小區(qū)房源介紹無(wú)一例外地打上了“拆遷已動(dòng)工”“拆遷物業(yè)”“房子倒了，坐等拆遷”等標(biāo)簽。
房產(chǎn)銷(xiāo)售人員表示，該小區(qū)房屋倒塌之后，業(yè)主立馬提價(jià)，“比如我手上這套房源原價(jià)350萬(wàn)元，倒了之后，業(yè)主直接提價(jià)50萬(wàn)元，現(xiàn)在報(bào)400萬(wàn)元，而且是一口價(jià)。”此外，附近小區(qū)房?jī)r(jià)也出現(xiàn)猛漲現(xiàn)象，房源名稱上出現(xiàn)“旁邊和平新居馬上拆遷，這里還會(huì)遠(yuǎn)嗎”等類(lèi)似字眼。
根據(jù)媒體報(bào)道不難推論出，該小區(qū)房?jī)r(jià)暴漲的背后是賣(mài)家和中介以倒塌房屋要拆遷為噱頭吸引購(gòu)房者，因?yàn)槌鞘蟹课菀坏┎疬w，拆遷補(bǔ)償款還是十分可觀的。
然而，這種倒塌房屋會(huì)不會(huì)真如中介所說(shuō)的會(huì)被拆遷呢？如果購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋，會(huì)不會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)、拿不到補(bǔ)償款呢？本文從法律角度來(lái)對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行解答。
已經(jīng)倒塌的房屋還能買(mǎi)賣(mài)和獲得拆遷補(bǔ)償嗎？
答案是否定的。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》
第三十條
因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。
因?yàn)榉课莸顾且环N事實(shí)行為，所以當(dāng)房屋倒塌后，物權(quán)也就隨之消滅了。這時(shí)候，倒塌的房屋已經(jīng)不歸原所有權(quán)人所有了，當(dāng)然也就不可以再出售給其他人了。據(jù)此，即使將已經(jīng)倒塌的房屋拆除，也不涉及拆遷補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。
同時(shí)，房屋倒塌后雖然物權(quán)消滅，但不代表原房屋所有權(quán)人的損失得不到救濟(jì)。
《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》
第六條
行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
所以造成事故的責(zé)任人或者責(zé)任企業(yè)將會(huì)承擔(dān)原房屋所有權(quán)人的損失。
同小區(qū)的其他房屋會(huì)不會(huì)被拆遷呢？
一棟房屋倒塌不會(huì)必然導(dǎo)致同小區(qū)其他房屋拆遷。
首先，房屋倒塌后，相關(guān)機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)事故原因進(jìn)行調(diào)查。
根據(jù)《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》的規(guī)定，市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)設(shè)立房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)，并按如下程序進(jìn)行鑒定：
（一）受理申請(qǐng)；
（二）初始調(diào)查，摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀；
（三）現(xiàn)場(chǎng)查勘、測(cè)試、記錄各種損壞數(shù)據(jù)和狀況；
（四）檢測(cè)驗(yàn)算，整理技術(shù)資料；
（五）全面分析，論證定性，作出綜合判斷，提出處理建議；
（六）簽發(fā)鑒定文書(shū)。
如果是因?yàn)榈鼗匣仍驅(qū)е碌姆课莸顾?，那么，同小區(qū)的其他房屋就有被認(rèn)定成危房的可能，進(jìn)而涉及到與危房改造及拆遷有關(guān)的后續(xù)事宜。如果是因?yàn)檠b修或房屋建筑質(zhì)量等其他原因?qū)е碌姆课莸顾?，則涉及向造成事故的責(zé)任人或者責(zé)任企業(yè)追究法律責(zé)任等事宜。
其次，至于同小區(qū)的其他房屋是否會(huì)被進(jìn)行危房改造，還是要具體情況具體分析。
一般情況下，根據(jù)《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》的規(guī)定，被鑒定為危險(xiǎn)房屋的，根據(jù)房屋的狀況不同，通常采取觀察使用、處理使用、停止使用、整體拆除這四種處理辦法。實(shí)踐中，不少地方根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出臺(tái)了一些地方性的危房改造政策。
比如本文開(kāi)篇所述的這起坍塌事故的發(fā)生地點(diǎn)在深圳。
《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》
第十二條
危房改造的計(jì)劃立項(xiàng)申報(bào)門(mén)檻的占地面積為10000㎡。
而事故發(fā)生的小區(qū)的占地面積只有9000㎡，是不符合立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的。此外，深圳市對(duì)于危房的認(rèn)定也是分A、B、C、D等級(jí)的，并不是所有等級(jí)的危房都會(huì)涉及拆遷。
從以上分析可以看出，盲目地聽(tīng)信房地產(chǎn)中介的推銷(xiāo)去購(gòu)買(mǎi)這種已經(jīng)倒塌的房屋，風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。
一方面，由于房屋本身已經(jīng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)買(mǎi)以后用來(lái)居住，是存在安全危險(xiǎn)的。另一方面，由于房屋倒塌原因、危房認(rèn)定等級(jí)、當(dāng)?shù)匚７扛脑煺叩戎T多不確定因素，賣(mài)方所謂的“坐等拆遷”其實(shí)是不靠譜的。
因此，對(duì)于這種事故發(fā)生地的樓盤(pán)，千萬(wàn)不要為了“賭拆遷”而盲目消費(fèi)。在購(gòu)買(mǎi)之前，要評(píng)估好自己有可能會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，或者是咨詢專(zhuān)業(yè)的征地拆遷律師，了解清楚當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)政策再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)，這才是明智之舉。
