房子都有變老變舊的一天，怎么辦呢？
按照房地產(chǎn)快速發(fā)展期的做法，主要就是采取棚改安置方式拆遷老舊小區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，到2018年底已有1億多居民受益，不少人因拆遷獲得新居，同時還一夜暴富。
但最近幾年因房地產(chǎn)市場下行，棚改拆遷銳減。統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，2022年和2023年棚改開工分別為134萬套、159萬套，分攤到各個城市就非常少了，平均到每座城市一年也就3-4個老小區(qū)能拆遷，連過去的零頭都不到。
原因都知道，地方債務(wù)高企，沒錢搞拆遷了。國家便推出了“老舊小區(qū)改造”的做法，從2020年開始發(fā)布老舊小區(qū)改造指導(dǎo)意見以來，每年大概有5萬多個老舊小區(qū)進入改造之列。
但我們知道，改造主要是圍繞小區(qū)的外立面、管線、綠化、道路、安防等方面做相應(yīng)升級，不能改變房屋的結(jié)構(gòu)、戶型等，說白了，只能是面上的修修補補，不能從根本上建立房屋的現(xiàn)代居住功能。
所以，許多網(wǎng)友提出了需求，還是希望房屋能夠拆遷重建。那么，在地方?jīng)]錢的這個大環(huán)境下，這種愿望能實現(xiàn)嗎？
全國共富示范區(qū)浙江給出了答案，有望得到推廣。
本月浙江省住建廳等多個部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導(dǎo)意見（試行）》新規(guī)后，當(dāng)天就有老小區(qū)提出申請，說明他們事先知道了這一件事，相關(guān)的材料都提前準備好了。
那么，什么是“原拆原建”呢？
指的是原則上不會增加建筑面積，但如果缺少獨立衛(wèi)生間、廚房等功能房間，改造設(shè)計時應(yīng)增加相應(yīng)功能區(qū)面積。流程上，先向土地管理部門申請，通過后就可拆遷建設(shè)。
在“原拆原建”施工過程中，居民可獲得政府提供過渡期的租房補貼，一直到建成交付搬遷入住。需要說明的是，由于老小區(qū)樓間距、建筑密度不符合現(xiàn)行住宅規(guī)范，重建小區(qū)的建筑高度大體上會稍作提升。
在新規(guī)頒布后，全省各地積極響應(yīng)，穩(wěn)步推進。這項工作的實施，不僅改善了老舊小區(qū)居民的居住環(huán)境，也促進了社區(qū)的和諧與發(fā)展。登上網(wǎng)絡(luò)熱搜的案例如杭州浙工新村，他們是每棟樓派一名代表成立自主更新委員會，向政府提交自主更新申請，早在去年11月就已經(jīng)正式開工拆遷建設(shè)。由此可以看出，有了這樣可操作的案例，也加速了“原拆原建”新規(guī)的出臺。
實際上，我們不少老小區(qū)可借鑒浙工新村的做法。信息顯示，這個老小區(qū)涉及548戶居民，共計13棟7層建筑。拆掉后，建7棟11層小高層住宅，綠化率提升到25%，還配置地下車位460個以及1500多平米的活動中心。在保障戶數(shù)不變的前提下，每戶套內(nèi)面積還按照一定比例擴面。整個拆遷建造費用是5.3億，政府支持更新資金0.6億元，業(yè)主自籌資金4.7億元，也就是網(wǎng)上說的，平均每戶出資了近100萬元。
自主更新，原拆原建，帶來的好處是顯而易見的。
一方面是居住環(huán)境發(fā)生質(zhì)變，另一方面，房產(chǎn)價值得到大幅提升。由于是自主更新，超額的利潤環(huán)節(jié)被砍掉了，大家在選材、戶型、節(jié)能等方面都有更嚴格的要求，住房品質(zhì)比市面上的商品房只好不差。正常情況下，同地段的新房是老小區(qū)的價格的2倍，像浙工新村周邊的二手房價在3.5萬——3.8萬之間，100平米就是350萬-380萬。很顯然，每戶出100萬是很劃算的事。
可以說，浙江這份改造指導(dǎo)新規(guī)，是實踐檢驗的總結(jié)，具有非常強的操作性和引領(lǐng)作用。當(dāng)然，浙江實施的“原拆原建”模式并不孤單。根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前起碼有上海、北京、廣州、杭州等5個城市已表明推進“原拆原建”的自主更新模式，這說明老小區(qū)“原拆原建”政策層面是支持的。
現(xiàn)在唯一的障礙應(yīng)是部分居民，為什么這么說呢？
原因很現(xiàn)實：
1、像浙工新村呈現(xiàn)的實力居民并不具有普遍性，說直白點，就是想“原拆原建”，但一個家庭也未必一下能拿出那么大筆錢來。
2、無論是浙江，還是北京，在“原拆原建”的指導(dǎo)文件中均明確，要求拆遷重建的同意率須達到90%以上。可這剩下的10%怎么辦？他們可能是沒錢，也可能是不信任，難道工作就推不下去了嗎？
當(dāng)然，也不是沒有解決之道。在一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士看來，原拆原建符合大多數(shù)愿望，推進的民意基礎(chǔ)肯定是有的，但需處理“少部分人不同意”的問題。
大家可別看這一小部分，主要涉及出錢建房的問題，不是小數(shù)目，并不是所有小區(qū)都有浙工新村的格局，甚至可以說，大部分小區(qū)都應(yīng)沒有可能達到100%出錢同意率（一般需要出房產(chǎn)總值20%左右的款項）。所以，在他看來，不能僅僅只給居民一個選項，何況是資金這個容易卡殼難題，應(yīng)該給居民更多選項。
如何做呢？都知道“原拆原建”肯定是受益的，直接體現(xiàn)就是房產(chǎn)大幅增值了，由此的啟發(fā)是，可增加貨幣安置和現(xiàn)房安置兩項?，F(xiàn)房安置方面，政府給你可選樓盤，你看中可直接選，面積上可按照給予一定獎勵。而貨幣安置就很直接了，直接評估現(xiàn)有房產(chǎn)價值，按照拆遷賠付標準補償即可，這部分資金完全可由其他業(yè)主認購額外的“原拆原建”房而來。
換言之，新小區(qū)還是按照原來的戶數(shù)面積建，不出拆建資金的房子就由小區(qū)有意向業(yè)主來買（價格基本與拆遷賠付款持平），肯定也是劃算的。
這樣一來，各方需求都解決了，最重要的是資金問題迎刃而解，大家自然也都同意了。
拆遷律師合計了一下，全國2000年前的老舊小區(qū)超20萬個，而且隨著時間推移，將有更多小區(qū)歸入老小區(qū)之列。擁有這些房子的人，大都自住的剛需，他們或許沒那么多錢去買新房，加上“土地財政”落幕，地方上以后再也沒有那么多資金去支持大規(guī)模拆遷，“原拆原建”無疑是給數(shù)以億計的居民一個明燈，實乃真正的房住不炒。
可喜的是，大家一直期盼的“原拆原建”開始走向現(xiàn)實，隨著各城相關(guān)指導(dǎo)意見的出爐，意味著該項舉措將得到政府的政策支持和資金支持，走上可操作、易施行的規(guī)范化發(fā)展道路。
“原拆原建”，少了中間商賺差價，百姓樂見。
