導(dǎo)讀：湖北襄陽作為國家歷史文化名城，其古城墻及周邊歷史街區(qū)的保護與更新一直是城市發(fā)展的重要課題。近期，襄城區(qū)北街片區(qū)啟動古城墻風(fēng)貌修復(fù)工程，計劃拆除風(fēng)貌沖突建筑約3.5萬平方米，恢復(fù)明清時期“臨漢門-昭明臺”歷史軸線，并配套建設(shè)三國文化數(shù)字體驗館及地下文物預(yù)保護工程。

1、項目背景與法律依據(jù)

（1）文物保護與城市更新的雙重目標(biāo)

襄陽古城墻是國家級文物保護單位，其歷史軸線的恢復(fù)旨在保護文化遺產(chǎn)的真實性與完整性。同時，三國文化數(shù)字體驗館的建設(shè)則體現(xiàn)了文旅融合的現(xiàn)代發(fā)展需求。根據(jù)《中華人民共和國文物保護法》第21條，文物保護范圍內(nèi)不得進行與文物保護無關(guān)的建設(shè)活動；確需建設(shè)的，需經(jīng)文物行政部門批準(zhǔn)。本項目中拆除風(fēng)貌沖突建筑、恢復(fù)歷史軸線，需符合文物保護規(guī)劃要求。

（2）法律依據(jù)與程序合法性

商戶搬遷涉及國有土地上的房屋征收，需遵循《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）：

公共利益認定：項目需基于“公共利益”（《條例》第8條）。古城修復(fù)與文物保護屬于公共利益范疇，但需明確項目規(guī)劃中是否包含必要的公共設(shè)施或文化服務(wù)功能。

征收程序合規(guī)性：包括立項審批、征收決定公告、補償方案公示、聽證程序等。襄城區(qū)政府需確保程序完整，特別是商戶的知情權(quán)與參與權(quán)。

補償標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)《條例》第19條，補償應(yīng)不低于類似房地產(chǎn)的市場價格，并包含停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費用等。

2、商戶搬遷中的核心法律問題

（1）補償機制的公平性與爭議

房屋價值評估：商戶多為經(jīng)營性用房，其價值評估需考慮區(qū)位、經(jīng)營收益等因素。實踐中，評估標(biāo)準(zhǔn)單一化可能導(dǎo)致爭議。例如，若僅按住宅標(biāo)準(zhǔn)補償，商戶可能因無法覆蓋經(jīng)營損失而反對。

停產(chǎn)停業(yè)損失補償：《條例》第23條規(guī)定，對因征收造成的停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)給予補償，但具體計算方式（如按營業(yè)額比例或固定期限補貼）需明確，并與商戶協(xié)商一致。

歷史建筑的特殊性：部分商戶建筑可能具有歷史價值，若被認定為不可移動文物，需依據(jù)《文物保護法》調(diào)整補償方案，甚至限制拆除。

（2）安置措施與后續(xù)發(fā)展權(quán)

原地安置的可行性：項目規(guī)劃中的三國文化數(shù)字體驗館是否保留商戶經(jīng)營空間？若商戶無法回遷，異地安置需確保新址具備相近商業(yè)價值。

優(yōu)先參與新項目的權(quán)利：文旅項目可能帶來新的商業(yè)機會，政府是否承諾搬遷商戶優(yōu)先租賃或經(jīng)營新設(shè)施？此類條款需寫入補償協(xié)議，避免口頭承諾引發(fā)糾紛。

（3）文物保護與商戶權(quán)益的沖突

建設(shè)控制地帶的限制：根據(jù)《文物保護法》第18條，文物保護單位周圍需劃定建設(shè)控制地帶，新建建筑需符合風(fēng)貌要求。商戶若在原址繼續(xù)經(jīng)營，可能面臨業(yè)態(tài)限制（如禁止現(xiàn)代廣告牌、限制裝修風(fēng)格）。

地下文物預(yù)保護工程的影響：施工中發(fā)現(xiàn)文物可能導(dǎo)致項目暫停，商戶搬遷時間延長，需在協(xié)議中約定此類風(fēng)險的補償責(zé)任。

3、典型案例與爭議風(fēng)險

（1）程序瑕疵引發(fā)的行政訴訟

若征收決定未充分公示或未組織聽證，商戶可依據(jù)《行政訴訟法》提起撤銷之訴。例如，2021年某地古城改造項目因未公開環(huán)境影響評估報告，被法院認定程序違法。

（2）補償標(biāo)準(zhǔn)爭議的司法實踐

在經(jīng)營性用房征收中，法院多支持“市場價值+經(jīng)營損失”的綜合補償原則。如2020年武漢某商業(yè)街改造案中，法院判決補償款需包含未來三年預(yù)期利潤損失。

（3）文物保護與產(chǎn)權(quán)限制的平衡

若商戶建筑被納入文物保護范圍，可能限制其改建或轉(zhuǎn)讓權(quán)利。根據(jù)《民法典》第243條，此類限制需給予公平補償。

4、法律建議與對策

（1）完善補償與安置機制

差異化補償方案：對經(jīng)營性用房單獨制定評估標(biāo)準(zhǔn)，引入第三方機構(gòu)評估經(jīng)營損失。

多元化安置選擇：提供貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換（如新文旅區(qū)商鋪）、租金補貼等多種方式，滿足不同商戶需求。

設(shè)立過渡期保障：發(fā)放搬遷過渡費，協(xié)助商戶尋找臨時經(jīng)營場所，減少生計中斷。

（2）強化程序透明與公眾參與

公開項目規(guī)劃細節(jié)：通過聽證會、座談會等形式向商戶說明文物保護意義與項目收益，減少信息不對稱。

建立爭議協(xié)商平臺：由政府部門、法律專家、商戶代表組成協(xié)調(diào)小組，前置化解矛盾。

（3）文物保護與商業(yè)開發(fā)的協(xié)同

明確新業(yè)態(tài)準(zhǔn)入規(guī)則：在文旅規(guī)劃中預(yù)留傳統(tǒng)商業(yè)空間，鼓勵商戶轉(zhuǎn)型為文化體驗店、手工藝品店等符合古城風(fēng)貌的業(yè)態(tài)。

探索“以租代征”模式：對風(fēng)貌沖突建筑，可通過租賃改造而非拆除，保留商戶經(jīng)營權(quán)。

（4）法律風(fēng)險防控

合同條款精細化：在補償協(xié)議中明確文物勘探風(fēng)險、項目延期責(zé)任等條款。

加強法律宣傳：向商戶普及《文物保護法》《條例》等法規(guī)，引導(dǎo)依法維權(quán)。

5、結(jié)語

襄陽古城墻風(fēng)貌修復(fù)項目是文化遺產(chǎn)保護與城市更新的重要實踐，但其成功與否取決于法律程序的嚴謹性與各方權(quán)益的平衡。政府部門需在推動歷史軸線恢復(fù)的同時，充分尊重商戶的財產(chǎn)權(quán)與發(fā)展權(quán)，通過法治化手段實現(xiàn)“留得住文化、保得住民生、促得了發(fā)展”的多重目標(biāo)。未來，此類項目可為全國歷史文化街區(qū)的更新提供“襄陽樣本”——即在法律框架下，以制度創(chuàng)新兼顧保護與利用，讓古城煥發(fā)新生機。