導(dǎo)讀：廣東天河區(qū)棠東村城中村改造項(xiàng)目是廣州市推進(jìn)城市更新與高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措之一。該項(xiàng)目計(jì)劃于2021年至2025年實(shí)施，采用“全面改造”方式，擬通過(guò)“政府收儲(chǔ)+做地”模式推進(jìn)，區(qū)位位于天河智谷核心區(qū)域。這一改造不僅有助于優(yōu)化土地利用、提升區(qū)域功能，還能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與城市面貌的改善。然而，改造過(guò)程中涉及集體土地征收、村民權(quán)益保障、補(bǔ)償安置等一系列法律問(wèn)題。

1、改造項(xiàng)目的法律性質(zhì)與依據(jù)

（1）城中村改造的法律屬性

棠東村改造屬于城市更新范疇，旨在通過(guò)拆除低效建筑、優(yōu)化土地利用、提升區(qū)域功能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。根據(jù)《廣州市城中村改造條例》，城中村改造應(yīng)當(dāng)遵循公共利益優(yōu)先、合理補(bǔ)償、程序正當(dāng)?shù)仍瓌t14。此外，改造項(xiàng)目需符合《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，確保改造行為的合法性與合規(guī)性。

（2）政府收儲(chǔ)與做地模式的法律依據(jù)

“政府收儲(chǔ)+做地”模式是棠東村改造的核心模式。根據(jù)《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作措施》，政府收儲(chǔ)是指由政府認(rèn)定的國(guó)有企業(yè)對(duì)土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)整理，將“生地”做成“熟地”后交由政府收儲(chǔ)36。這一模式的法律依據(jù)包括《土地管理法》和《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，要求征收行為必須基于公共利益，并履行嚴(yán)格的法定程序。

2、被征收人權(quán)益保障的法律問(wèn)題

（1）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理性與公平性

在棠東村改造中，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理性與公平性是核心問(wèn)題之一。根據(jù)《廣州市城中村改造條例》，補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)包括被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值、搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用等14。此外，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用房，還需補(bǔ)償因搬遷造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。如果補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低于市場(chǎng)價(jià)值或未能覆蓋實(shí)際損失，可能引發(fā)被征收人的不滿甚至訴訟。

（2）安置方案的可行性與人性化

除了經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，安置方案的可行性與人性化也是被征收人關(guān)注的重點(diǎn)。根據(jù)法律規(guī)定，征收部門應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償?shù)榷喾N安置方式，并確保被征收人的生活條件不降低36。在棠東村改造中，安置方案需充分考慮村民的實(shí)際需求，例如提供新的居住場(chǎng)所或給予適當(dāng)?shù)倪^(guò)渡期支持。

（3）程序正當(dāng)性與公眾參與

征收程序的正當(dāng)性是保障被征收人權(quán)益的重要前提。根據(jù)《廣州市城中村改造條例》，改造項(xiàng)目啟動(dòng)前需經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員和三分之二以上十八周歲以上村民同意14。此外，征收決定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)透明，充分聽(tīng)取被征收人的意見(jiàn)。

3、公共利益與私人利益的平衡

（1）公共利益的具體體現(xiàn)

棠東村改造的公共利益體現(xiàn)在多個(gè)方面：一是通過(guò)優(yōu)化土地利用，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力；二是通過(guò)改善基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)，提升居民生活質(zhì)量；三是通過(guò)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，推動(dòng)天河智谷的高質(zhì)量發(fā)展36。

（2）私人利益的保護(hù)限度

盡管改造項(xiàng)目具有公共利益屬性，但私人利益的保護(hù)同樣不可忽視。根據(jù)《憲法》和《物權(quán)法》，公民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)受法律保護(hù)，任何征收行為都應(yīng)當(dāng)以合理補(bǔ)償為前提47。在棠東村改造中，被征收人的財(cái)產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)等私人利益應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠浞肿鹬嘏c保障。

（3）利益平衡的法律路徑

為實(shí)現(xiàn)公共利益與私人利益的平衡，法律提供了多種路徑：一是通過(guò)聽(tīng)證會(huì)、座談會(huì)等形式，充分聽(tīng)取被征收人的意見(jiàn)；二是制定科學(xué)合理的補(bǔ)償方案，確保被征收人的實(shí)際損失得到彌補(bǔ)；三是引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)征收行為的合法性與合理性進(jìn)行監(jiān)督16。

4、法律風(fēng)險(xiǎn)與防范措施

（1）法律風(fēng)險(xiǎn)分析

補(bǔ)償糾紛風(fēng)險(xiǎn)：如果補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低于法定要求或未能覆蓋實(shí)際損失，可能引發(fā)被征收人的訴訟或上訪47。

程序違法風(fēng)險(xiǎn)：如果征收程序未履行公告、聽(tīng)證等法定程序，可能被法院認(rèn)定為違法16。

安置不當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)：如果安置方案未能滿足被征收人的生活需求，可能引發(fā)社會(huì)矛盾39。

（2）防范措施建議

完善補(bǔ)償方案：根據(jù)市場(chǎng)評(píng)估結(jié)果，制定公平合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并確保補(bǔ)償款及時(shí)發(fā)放14。

規(guī)范征收程序：嚴(yán)格按照法律規(guī)定履行公告、聽(tīng)證等程序，確保征收行為的合法性36。

優(yōu)化安置方案：提供多種安置方式，確保被征收人的生活條件不降低，并充分考慮其實(shí)際需求47。

加強(qiáng)公眾參與：通過(guò)聽(tīng)證會(huì)、座談會(huì)等形式，充分聽(tīng)取被征收人與公眾的意見(jiàn)，增強(qiáng)征收行為的透明度與公信力16。

5、結(jié)語(yǔ)

廣東天河區(qū)棠東村城中村改造項(xiàng)目是城市更新與高質(zhì)量發(fā)展的重要實(shí)踐，但在實(shí)施過(guò)程中需高度重視被征收人的權(quán)益保障。通過(guò)完善補(bǔ)償方案、規(guī)范征收程序、優(yōu)化安置措施，可以實(shí)現(xiàn)公共利益與私人利益的平衡，推動(dòng)項(xiàng)目的順利實(shí)施。同時(shí)，法律工作者應(yīng)當(dāng)積極參與其中，為改造項(xiàng)目提供法律支持，確保其合法合規(guī)推進(jìn)。