導(dǎo)讀：低效用地再開發(fā)試點為膠州灣北岸傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級提供了法律與政策工具箱。通過強化規(guī)劃統(tǒng)籌、保障被征收人權(quán)益、完善爭議解決機制，青島有望探索出一條“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與民生改善協(xié)同”的新型城鎮(zhèn)化路徑，為全國存量用地改革提供范例。

1、低效用地再開發(fā)試點的法律與政策框架

根據(jù)自然資源部《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號），低效用地再開發(fā)以“嚴守耕地保護紅線、強化節(jié)約集約用地”為基本原則，要求試點城市在國土空間規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)下，重點推進城中村、老舊廠區(qū)及低效工業(yè)用地改造。

青島市作為山東半島城市群核心城市，膠州灣北岸傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)被納入試點，其升級改造需遵循以下法律與政策框架：

（1）?規(guī)劃統(tǒng)籌與用途管制?

試點政策強調(diào)以國土空間規(guī)劃為統(tǒng)領(lǐng)，明確改造區(qū)域需符合生態(tài)保護、產(chǎn)業(yè)布局和城市功能優(yōu)化要求。膠州灣北岸園區(qū)升級需對接《青島市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》，優(yōu)先保障基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及實體產(chǎn)業(yè)用地需求。

（2）?存量用地盤活機制?

政策要求通過混合用地轉(zhuǎn)換、容積率提升等方式激活存量土地資源。例如，南京等試點城市通過優(yōu)化日照、停車配建等規(guī)劃指標(biāo)，實現(xiàn)工業(yè)用地向復(fù)合功能轉(zhuǎn)型。膠州灣北岸可借鑒此類經(jīng)驗，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)向智能制造、綠色低碳方向升級。

（3）?市場與政府協(xié)同機制?

試點政策明確“有效市場與有為政府結(jié)合”，政府需統(tǒng)籌空間優(yōu)化與資金平衡，市場則通過公平競爭參與開發(fā)。青島可通過土地收儲、資源資產(chǎn)組合供應(yīng)等政策工具，吸引社會資本參與園區(qū)改造。

2、被征收人權(quán)益保障的法律路徑

膠州灣北岸園區(qū)升級涉及大量土地征收與房屋拆遷，需嚴格遵循《土地管理法》《國有土地上房屋征收與補償條例》及試點政策要求，保障被征收人合法權(quán)益。

（1）征收補償標(biāo)準與程序

?補償依據(jù)的法定化：試點政策要求完善征收補償辦法，補償標(biāo)準需結(jié)合土地原用途、區(qū)位價值及市場評估結(jié)果綜合確定。例如，南京市主城區(qū)宅基地征收采用“一戶一宅”原則，補償面積上限為200㎡，郊區(qū)則按人口規(guī)模細化標(biāo)準。膠州灣北岸可參考此類差異化補償機制，結(jié)合產(chǎn)業(yè)用地性質(zhì)制定補償方案。

?程序公開與協(xié)商參與?：自然資源部強調(diào)“平等協(xié)商”與“公開透明”，要求征收前開展意愿調(diào)查、方案公示及聽證程序。被征收人可通過社區(qū)代表會議、線上平臺等渠道參與決策。

（2）安置保障與可持續(xù)發(fā)展

?多元化安置方式?：試點政策支持貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換及就業(yè)安置相結(jié)合。例如，南京市郊區(qū)為被征收農(nóng)戶提供集中居住區(qū)住房，并配套職業(yè)技能培訓(xùn)。膠州灣北岸可探索“安置房+產(chǎn)業(yè)入股”模式，幫助被征收人融入升級后的產(chǎn)業(yè)鏈。

?歷史遺留問題處理?：對于未確權(quán)土地或建筑，需依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》完成權(quán)屬確認，并參照《通知》要求分類處理。違法建筑原則上不予補償，但可結(jié)合改造需求協(xié)商解決。

3、爭議解決與法律救濟機制

?行政申訴與復(fù)議?：被征收人對補償方案不滿的，可向青島市自然資源部門提出申訴，或依法申請行政復(fù)議。試點政策要求地方政府設(shè)立專項調(diào)解小組，優(yōu)先通過協(xié)商化解矛盾。

?司法救濟途徑?：若協(xié)商未果，被征收人可依據(jù)《行政訴訟法》提起訴訟。法院將重點審查征收程序的合法性、補償標(biāo)準的合理性及公共利益認定的準確性。

4、膠州灣北岸升級的法治化展望

青島市需在試點框架下完善地方配套法規(guī)，例如制定《膠州灣北岸低效用地再開發(fā)實施細則》，明確規(guī)劃調(diào)整流程、補償計算方式及市場主體準入條件。同時，建立動態(tài)監(jiān)督機制，定期評估改造成效，確保政策紅利惠及被征收人與區(qū)域經(jīng)濟。

結(jié)語：

低效用地再開發(fā)試點為膠州灣北岸傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級提供了法律與政策工具箱。通過強化規(guī)劃統(tǒng)籌、保障被征收人權(quán)益、完善爭議解決機制，青島有望探索出一條“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與民生改善協(xié)同”的新型城鎮(zhèn)化路徑，為全國存量用地改革提供范例。