導(dǎo)讀：位于農(nóng)村集體土地上的營業(yè)用房遇到征收，無疑是件令企業(yè)被征收人頭疼的事情。如果廠房、地上附著物，甚至機(jī)器設(shè)備、電器等都被強(qiáng)制拆除、損毀，企業(yè)家多年的心血也就會毀于一旦，很難東山再起。出現(xiàn)上述情況，究其原因，是因為法律并未針對企業(yè)征收補(bǔ)償作出單獨、細(xì)致的規(guī)定，只是零散的見于征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)條文之中。那么，企業(yè)在征收時應(yīng)當(dāng)獲得的補(bǔ)償有哪些？企業(yè)被征收人遇到問題時，又該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？

一、房屋、建筑物及土地價值的補(bǔ)償

1．房屋、建筑物的補(bǔ)償

企業(yè)的經(jīng)營性用房主要有工業(yè)廠房和倉庫，也有部分住宅和辦公用房等。具體的補(bǔ)償面積，以相關(guān)權(quán)屬證明登記的建筑面積為計算標(biāo)準(zhǔn)。由于歷史原因，無法辦理房屋權(quán)屬證明和土地使用證明的，可經(jīng)實際調(diào)查丈量確定。

評估機(jī)構(gòu)針對企業(yè)房屋及建筑物價值進(jìn)行評估時，應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋及建筑物的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年限、新舊程度、高度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)、是否臨街，是否位于商業(yè)區(qū)，通風(fēng)采光條件等諸多因素。

企業(yè)征收還涉及到房屋的所有權(quán)歸屬問題。企業(yè)征收的補(bǔ)償對象只能是營業(yè)房屋的產(chǎn)權(quán)人。如果企業(yè)是承租人、承包人的話，那么征收方只能針對承租人、承包人在租賃、承包期間對自建的地上物所有權(quán)給予補(bǔ)償。

實踐中，征收方與出租人、發(fā)包人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，致使承租人、承包人的合法權(quán)益遭受侵害的情況時有發(fā)生。所以，廣大承租人、承包人遇到征收時，必須及時地參與到征收事務(wù)中去，就法律問題咨詢專業(yè)律師的意見，保護(hù)好自己的合法權(quán)益。

2．土地的補(bǔ)償

企業(yè)征收中的土地補(bǔ)償問題，會涉及到土地的性質(zhì)，即國有土地與集體土地將有所區(qū)別。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，并未對國有土地上企業(yè)征收的土地使用補(bǔ)償作出明確的規(guī)定。各個地方的征收實踐中，土地補(bǔ)償往往與房屋、建筑物的補(bǔ)償計算在一起，并不清晰透明。這一現(xiàn)象如若大量存在，并不利于企業(yè)被征收人獲得合理補(bǔ)償。

而集體土地上企業(yè)遇到征收時，一般按評估價格給予土地補(bǔ)償費。如果企業(yè)為承租人的話，就會涉及到企業(yè)與土地使用權(quán)人之間，誰有權(quán)獲得土地補(bǔ)償?shù)膯栴}。此時，補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)將以土地證書或租賃合同約定為準(zhǔn)。

二、設(shè)備、設(shè)施的補(bǔ)償

1．不可移動設(shè)備的損失補(bǔ)償

企業(yè)出于生產(chǎn)經(jīng)營需要，房屋內(nèi)可能存在一些不可移動的設(shè)備、設(shè)施。例如工廠中的生產(chǎn)線。征收方對這類設(shè)備制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按照設(shè)備使用年限進(jìn)行折舊計價，或是按照重置設(shè)備的市場價格計算，對所有權(quán)人予以補(bǔ)償。

2．可移動設(shè)備的搬遷費、安裝費的補(bǔ)償

針對可移動設(shè)備的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)刂贫ǖ陌徇w費標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嶋H發(fā)生額計算，主要包括拆卸費用、運(yùn)輸費用、安裝調(diào)試費用等。安裝調(diào)試費還應(yīng)當(dāng)由設(shè)備供應(yīng)商出具報價書和證明予以佐證。

三、停產(chǎn)停業(yè)損失

停產(chǎn)停業(yè)損失也是企業(yè)征收中極為重要的一部分補(bǔ)償?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第二十三條規(guī)定，對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

由于各地區(qū)的情況存在差異，政策規(guī)定的細(xì)致程度不一，這部分的補(bǔ)償也有很大的差別。即使在地域相同的情況下，停產(chǎn)停業(yè)損失也有可能不同。實踐中，停產(chǎn)停業(yè)損失的對象包括哪些、計算標(biāo)準(zhǔn)如何，都是可以爭取的，協(xié)商溝通的操作空間較大。

本著保護(hù)被征收人權(quán)益的原則，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償既應(yīng)包括實際損失補(bǔ)償，也應(yīng)包括預(yù)期利潤損失補(bǔ)償。

實際損失補(bǔ)償主要有原材料、半成品等物品的損失補(bǔ)償，以及訂單違約損失補(bǔ)償，財務(wù)損失補(bǔ)償?shù)?。預(yù)期損失則是指，根據(jù)往年同期的財務(wù)狀況，企業(yè)可期待的利潤。被征收企業(yè)應(yīng)當(dāng)就投資數(shù)額和近幾年的平均合理利潤提供充分證據(jù)，以證明合理的投資收益回報，便于征收方結(jié)合剩余經(jīng)營期限計算預(yù)期的利潤損失。

四、人員遣散安置等補(bǔ)償費用

針對員工的補(bǔ)助或補(bǔ)償費用，法律中也沒有明確具體的規(guī)定。實踐中，有些地方制定了相應(yīng)的規(guī)定，但有一些地方?jīng)]有具體的規(guī)定。

這就需要廣大律師同仁找出對被征收人有利的規(guī)定和實例作為依據(jù)，為被征收人爭取。

一般來說，企業(yè)遇到征收后，需要支付員工停工期間的工資和社保費；如果不再繼續(xù)經(jīng)營，則需要依據(jù)《勞動合同法》的有關(guān)規(guī)定，支付解除勞動合同的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等費用。

五、搬遷獎勵金及其他損失的補(bǔ)償費用

在征收過程中，征收方往往會采取設(shè)置獎勵金的辦法鼓勵被征收人、承租人盡早簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，讓被征收人搬離征收范圍。

獎勵金的數(shù)值，由征收方根據(jù)征收項目的實際情況確定，并在補(bǔ)償安置方案中公示。實踐中，也有征收方、被征收人、實際承租人之間通過協(xié)商確定的情況。

企業(yè)征收中涉及的其他損失的情況，可能是由部分被征收人的特殊需要所產(chǎn)生的，例如實驗室、無菌車間、包裝車間等特殊功能廠房的驗證費，需要被征收人結(jié)合自身個案情況與征收方協(xié)商確定。

最后，在明拆遷律師要提示大家，由于法律未作統(tǒng)一規(guī)定，征收個案中針對企業(yè)的補(bǔ)償政策存在較大差異。不過，無論補(bǔ)償政策怎樣規(guī)定，計算標(biāo)準(zhǔn)如何，積極舉證都十分重要。廣大企業(yè)被征收人遇到困難時，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)律師代理，在律師指導(dǎo)下盡量收集材料，提供有關(guān)企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)、經(jīng)營年限、收入效益及稅款繳納等方面的證據(jù)，結(jié)合所在地區(qū)的政策和所涉項目的補(bǔ)償方案，爭取征收方對房屋用途和補(bǔ)償權(quán)益的認(rèn)可，拿到公平、合理的征收補(bǔ)償。