導讀：據(jù)界面新聞12月3日報道，11月24日凌晨，江蘇省蘇州市吳江區(qū)同里鎮(zhèn)的中糧本源項目部分別墅（共計11幢22戶）遭挖機強拆，而這些別墅此前已被開發(fā)商交付給了業(yè)主居住使用，有的業(yè)主甚至已經(jīng)拿到了房產(chǎn)證。那么，“五證齊全”的新建房屋怎么轉(zhuǎn)眼之間就成了當?shù)刈匀毁Y源部門眼中的違建別墅呢？在“違建”別墅查處風暴持續(xù)的狀態(tài)下，各地此類案件數(shù)量大、矛盾復雜、問題繁多，作為普通購房者的別墅業(yè)主的權(quán)益又該如何保障呢？本文，在明律師為大家淺析這一貫穿2019年全年的重大熱點問題。
自2018年11月陜西秦嶺違建別墅一案曝光后，清理整治違建別墅的風暴開始在全國延燒。
不可否認，“違建”別墅泛濫至少有兩方面嚴重的社會危害性：其一，破壞當?shù)刈匀簧鷳B(tài)環(huán)境，侵犯農(nóng)民土地權(quán)益；其二，背后不乏大量官員貪污腐敗、濫用職權(quán)等職務(wù)違法犯罪問題。
在“綠水青山就是金山銀山”的生態(tài)文明思想背景下，清理整治違建別墅絕非單純的法律層面的“糾錯”，這點是廣大別墅業(yè)主所必須認識清楚的。
單就整治行動所涉的法律問題而言，以下幾點值得關(guān)注：
其一，行政行為的信賴保護原則與“朝令夕改”的理解。
最高人民法院在（2017）最高法行申5895號行政裁定書中有這樣的理由闡述：
行政行為一經(jīng)成立，即具有確定力、羈束力和執(zhí)行力……行政行為在其存續(xù)期間，對于行政機關(guān)同樣具有約束力。從法的安定性角度考量，亦不允許行政機關(guān)非因法定事由并經(jīng)法定程序恣意變更、撤銷或者廢止已經(jīng)作出的行政行為。
但在特定條件下行政機關(guān)可以在法律救濟程序之外自行變更、撤銷或者廢止行政行為，此即“行政程序的重開”。例如作為行政行為根據(jù)的事實或法律狀態(tài)發(fā)生變化時。
這段裁決中的表述可以這樣理解：在絕大多數(shù)情況下，行政機關(guān)“朝令夕改”“出爾反爾”是不對的。別墅業(yè)主們基于對“五證齊全”的信賴而選擇購買別墅是沒有問題的。
但倘若當初地方政府及其部門的“頒證”行為本身就嚴重違反法律規(guī)定或者損害重大社會公共利益（如自然保護區(qū)、濕地生態(tài)保護區(qū)之需等等），那么對這樣的嚴重錯誤及時予以糾正也是行政法治的應有之義。
自然，此時糾錯勢必會造成損失，那么別墅項目的開發(fā)商和當年負責審批、監(jiān)管的地方政府對此都存在過錯，應當依據(jù)“有過錯，有責任”的原理給予別墅業(yè)主以全面賠償。
故此，在絕大多數(shù)案件中，業(yè)主們斥巨資購買的別墅是難以保住的，所能主張的只能是賠償或者補償。這絕非一個價值判斷，而是不可回避的事實判斷。
其二，拆除行為必須嚴格依法依規(guī)開展，確保程序合法、賠償?shù)轿弧?/div>
違建別墅究竟該怎樣清理整治？這與查處一般的違建事實上區(qū)別不大，重點需要注意以下3大方面：
一是事實層面的調(diào)查認定須準確。地方規(guī)劃與自然資源部門要嚴格依據(jù)所涉保護區(qū)的規(guī)劃范圍等查清涉嫌違建別墅的事實狀況，根據(jù)其違反土地管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃法律的程度進行區(qū)分處置。一般而言，處置措施包括依法采取拆除、部分拆除、沒收、保留建筑物、沒收銷售別墅的違法所得、罰款等措施。
也就是說，違建別墅從法律層面是存在被保留的可能性的。但對于目前媒體報道的絕大多數(shù)項目而言，其侵占相關(guān)保護區(qū)范圍的情況都是確定的，保留下來的實屬少數(shù)。
同時，在調(diào)查認定過程中勢必要考慮“歷史遺留原因”的問題，即涉案別墅究竟建造于何時，是否違反了當時的法規(guī)和政策。目前來看，絕大多數(shù)違建別墅項目都是最近幾年新建起來的，這一事實的確對房屋的保留十分不利。
二是確定要拆除的，拆除程序必須嚴格合法。簡言之，如果是自然資源和規(guī)劃部門依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定作出責令限期拆除的行政處罰決定的，需要經(jīng)申請人民法院裁定才能強制執(zhí)行，自然資源和規(guī)劃部門在此種情況下不得直接組織人員強拆。
如果是違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的情形，縣級以上政府有權(quán)責成有關(guān)部門實施強拆，但也需要嚴格依據(jù)《行政強制法》的規(guī)定經(jīng)“調(diào)查取證→告知擬作出的處罰并聽取陳述申辯（必要時可召開聽證會）→能夠改正的要作出責令限期改正的通知→作出責令限期拆除決定（當事人若復議或訴訟則不得推進拆除程序）→書面催告→聽取陳述申辯→作出強制拆除決定→強拆前公告→行政強拆”這樣的法定程序方能最終實施強拆。
從目前媒體報道和當事人反映的情況看，能夠嚴格走全上述程序的，實在為數(shù)不多，這是令人遺憾的。
三是對當事人擁有產(chǎn)權(quán)證的情形，完全可以考慮通過征收程序給予別墅業(yè)主以公平合理的補償。實踐中，已有一些項目采取了此種方式來對“違建”別墅進行清理整治，相較于直接按拆違程序操作，這樣做無疑更能緩和矛盾、保障業(yè)主利益。此種情形下，依據(jù)590號令規(guī)定推進征收項目即可。
在明拆遷律師最后要提示廣大別墅業(yè)主的是，若地方政府完全無視大家的權(quán)益損失，在未進行充分協(xié)商溝通，未履行相應法定程序的情況下野蠻、粗暴實施強拆，則其必須對違法強拆行為的后果承擔法律責任。業(yè)主有權(quán)提起確認強拆行為違法并申請行政賠償?shù)脑V訟來堅決捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益。清理整治違建別墅的出發(fā)點是好的，積極作為是有其必要性的，但絕不應以此為由肆意犧牲、損害普通購房群眾權(quán)益。須知，買別墅的并非都是“規(guī)劃局副局長”，很多都是普普通通的過日子人，行政機關(guān)在“糾偏糾錯”的同時，切不可人為制造出新的偏差錯誤來，合法性與合理性兼?zhèn)涞男袨椴拍茏罱K經(jīng)得起歷史的檢驗與評說。
