導讀：實踐中，有農民朋友對法律規(guī)定并不了解，將宅基地上的房屋與他人進行了交易買賣。那么，買賣雙方簽訂的合同能否被法律所認可呢？一旦合同被人民法院確認無效，因買賣宅基地所產生的法律關系又該如何收場呢？本文，在明律師為大家詳細解析這一問題。
【案情介紹：宅基地買賣合同無效，雙方均承擔法律責任】
1992年，王某向村里提交申請，取得地址為XX市XX區(qū)某城鎮(zhèn)X村X號宅基地的使用權。家庭人口狀況為，王某，之妻張某，之子王小某；四至為東至胡同，西至道，南至劉某，北至楊某，合計面積276平方米。村民委員會加蓋了公章，負責人牛某簽名。
1992年X月X日，王某建北房六間，并取得了政府下發(fā)的村民宅院基建許可證，載明戶主為王某，并由政府下發(fā)了集體土地建設用地使用證。
2004年，王某（甲方）與劉某（乙方）簽訂了《房屋及附屬設施出讓合同》，合同約定甲方將上述北房六間及附屬設施以8萬元的價格出賣給乙方，并交付乙方使用，乙方在使用過程中對房屋進行了裝飾裝修，增加輔助設備并種植了花草樹木，改善美化了居住環(huán)境。
事隔十幾年之后，原告王某得知農村宅基地上房屋不能賣給非本集體經濟組織成員，這樣做損害了集體經濟組織的權益，是法律法規(guī)明確禁止的行為。
于是王某將劉某訴至法院，請求判決確認雙方簽訂的《房屋及附屬設施出讓合同》無效。
訴訟過程中，劉某向法院提出申請，要求對于涉案宅基地院落區(qū)位補償價、房屋重置價及綠植補償進行評估。
2019年，某房地產評估事務所有限公司出具了評估報告，估價結果為區(qū)位補償價38萬元，房屋重置成新價25.4萬元，裝修、設備及附屬物（含綠植）價款8.5萬元，評估總價71.9萬元。
劉某對房屋重置成新價、裝修、設備及附屬物（含綠植）價款無異議，但對區(qū)位補償價的標準有異議，認為按照2013年的標準給予補償過低，且評估的面積應以集體土地建設用地使用證上的面積為準。
人民法院經審理認為，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯(lián)系。宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。
《土地管理法》第62條規(guī)定，農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。
該法第63條規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用……
前款規(guī)定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
農村房屋的買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是法律法規(guī)所禁止的。本案中，劉某并非X村村民，王某與劉某的房屋買賣行為，在處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了農村集體經濟組織的合法權益。因此，二人簽訂的《房屋及附屬物出讓合同》違反了法律的強制性規(guī)定，應屬無效。
《合同法》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
本案合同確認無效后，劉某應將房屋返還給王某，對于騰退后造成的損失，王某應予以賠償。對于房屋的重置成新價及裝修、設備及附屬設施（含綠植）價款，原、被告均同意以評估報告的數(shù)額為準。
關于宅基地區(qū)位補償價的定價標準問題，評估報告得出的區(qū)位補償價單價已不能反映目前的客觀實際情況，且XX區(qū)在實施棚改拆遷、土地一級開發(fā)等項目時，對宅基地的區(qū)位補償價也未參照評估報告所依據(jù)的標準執(zhí)行。根據(jù)公平原則，劉某要求參照每平米3800元的標準賠償其宅基地的區(qū)位補償價的請求合理，予以支持。
根據(jù)過錯程度，訴訟費用由原告王某負擔70%，劉某負擔30%。
【律師提示：宅基地上房屋買賣合同，原則上將被人民法院認定無效】
關于宅基地上房屋買賣合同糾紛案件的處理原則，我們可以參考北京市高級人民法院印發(fā)的《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》作適當分析。
該《紀要》認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則為：
（1）要尊重歷史，照顧現(xiàn)實；
（2）要注重判決的法律效果和社會效果；
（3）綜合權衡買賣雙方的利益。
可見，關于宅基地上房屋買賣合同的效力認定問題，人民法院審理時將考慮多重因素。例如，買賣雙方人員是否具有本集體經濟組織成員資格；合同的履行狀態(tài)；出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異所受損失。
（1）對將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批準，該合同應作為無效處理。
（2）如果合同已履行、買受人長期實際居住使用，是否可根據(jù)案件的具體情況綜合分析后，認定合同效力問題，有待進一步探討。
（3）如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，可以認定合同有效。
關于房屋買賣合同被認定無效后的處理，應當結合房屋使用狀態(tài)、雙方過錯責任綜合考慮。
（1）返還購房款。合同被認定無效后，買受人應當將房屋恢復原狀返還出賣人，出賣人將收取的購房款返還買受人。
（2）補償添附價值，如果買受人在居住使用期間對房屋及院落進行裝修、翻建、擴建，其對于添附一并返還給付出賣人，由出賣人將添附價值補償買受人。
（3）按過錯賠償損失，一般情況下，買賣雙方明知或應當知曉國家法律法規(guī)及政策不允許農村集體土地流轉而出賣，應當就合同無效承擔一定的過錯責任。
（4）拆遷適當補償，如果遇到拆遷，買受人并非合法的產權人，無法得到對產權進行的拆遷補償。買受人可從補償利益中分得部分。
關于買賣合同被認定有效后的處理，則根據(jù)房屋的權屬狀態(tài)分為兩種情況。
（1）合同有效，房屋已過戶，由買受人取得拆遷補償款。
（2）合同有效，房屋未過戶，因拆遷原因而致房屋物權消滅，在此情況下，買受人可選擇解除合同，也可選擇主張所購房屋產權消滅的對價（拆遷補償款）。
