在國有土地上房屋征收過程中，如果被征收人在簽約期限內(nèi)未簽訂補償協(xié)議，征收方將依法作出補償決定，列明補償方式、補償金額等事項，并確定搬遷期限。如果被征收人未行使法定的救濟權利，征收方就將申請人民法院強制執(zhí)行。對于廣大被征收人來說，見到這一決定，代表著征收過程已經(jīng)行至關鍵節(jié)點。那么，征收方作出的補償決定是否公平、合理？大家又該如何有效保護自身權益呢？本文，在明拆遷律師(鏈接到首頁)將結合近日開庭的一起案件，為大家提供3大要點作為判斷參考。

【要點一：沒實地查勘，怎敢出補償決定？】

此案庭審中，被告某區(qū)政府出示了評估報告、送達回證、郵寄單據(jù)等證據(jù)，用以證明房地產(chǎn)價格評估機構已在征收前期對被征收房屋價值進行評估，并送達被征收人。

在明律師則表示，《國有土地上房屋征收評估辦法》第12條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

征收方并不能提供影像資料等有效證據(jù)，證明注冊房地產(chǎn)估價師完成了實地查勘工作。如果沒有實地查勘，估價師就無法掌握評估房屋價值所必需的情況和資料，被征收人共同參與確認的權利也不能得到保障。

可見，判斷一份征收補償決定是否公平，并非局限于補償決定的內(nèi)容及其本身的送達程序，而需要考慮到整個征收過程中，每一項直接關系被征收人利益的工作。

尤其是房地產(chǎn)價格評估環(huán)節(jié)，看似專業(yè)、難懂，卻與最終的補償結果息息相關。被征收人務必要加強對這部分法規(guī)的學習了解，盯緊其中程序、權利，才能確保談判協(xié)商從一個較高的起點上開始。

【要點二：補償應當充分體現(xiàn)公平原則】

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，征收方作出的補償決定應當公平，并包括《條例》第25條中所規(guī)定的有關補償協(xié)議的事項。在法庭詢問環(huán)節(jié)，審判長曾向被告某區(qū)政府詢問，征收方在補償決定中如何體現(xiàn)公平原則？

被告某區(qū)政府表示，在之前制定補償方案時，征收方已經(jīng)充分聽取了居民意見，并依法根據(jù)意見修改了方案。征收方作出的補償決定，也完全執(zhí)行了補償方案的內(nèi)容，能夠體現(xiàn)公平補償原則。

然而，坐在原告席的被征收人卻當庭舉手示意，表達了不同意見。被征收人認為，依法聽取意見，修改方案，執(zhí)行補償方案內(nèi)容，并不能代表補償決定公平、合理。如果補償方案就不公平，依據(jù)其作出的補償決定也不可能做到公平補償。

例如，鄰居家只有20多平米的公房對應的是100多平米的產(chǎn)權調(diào)換房屋，而自家90多平米的私房同樣將獲得這樣的調(diào)換房屋，方案中的補償標準讓大戶型房屋的被征收人感到吃虧。

對此，在明律師指出，涉案征收項目為舊城區(qū)改建項目。同一項目中，被征收房屋的權屬狀態(tài)、戶型面積、建筑結構可能存在較大差異，被征收人的家庭情況也存在較大差異。同時，此類項目中的絕大多數(shù)被征收人，均有改善居住條件，提高生活質(zhì)量的迫切需求。

所以，針對此類項目，征收方無論是制定補償方案還是作出補償決定，均應充分考慮被征收人的居住需求和實際困難。

如果補償方案中的計算標準過于簡單，將無法更好地解決不同被征收人的實際困難，補償決定只是照搬執(zhí)行補償方案，也無法體現(xiàn)公平、合理的補償原則。

【要點三：補償決定必須首先直接送達被征收人】

庭審中，被告某區(qū)政府介紹了涉案征收補償決定的送達過程，稱由于多次聯(lián)系不到被征收人本人，或是被征收人拒絕簽收，最終采取了留置送達的方式。

在明律師在此要提示大家，征收方作出的征收補償決定帶有確定、確認的性質(zhì)，對被征收人的權利義務作出了一定限制，對被征收人的權益產(chǎn)生了實質(zhì)影響，應當依法直接送達被征收人。

實踐中，個別征收方根本不采用直接送達方式，也不嘗試聯(lián)系被征收人，直接留置送達的做法并不符合法律規(guī)定。

《民事訴訟法》中規(guī)定了不同情形下適用的法定送達方式。一般情況下法律文書均應直接交受送達人本人簽收。除非受送達人拒絕簽收或是用其他方式均無法送達的，才可適用留置送達、公告送達等其他送達方式。

此案中，被告某區(qū)政府的征收工作人員與被征收房屋所在地街道辦工作人員一同前往送達，被征收人拒絕簽收后，征收工作人員按照《民事訴訟法》第86條的規(guī)定，由街道辦工作人員作為見證人，將補償決定留置送達給了被征收人。

最后，在明拆遷律師還要提示大家，征收補償決定中將告知被征收人可以行使的救濟權利與期限，對補償決定不服，最有效的救濟方法仍是依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當然，具體個案中，補償決定究竟存在哪些法律問題，被征收人交由專業(yè)律師代為審查才是穩(wěn)妥的做法。正如出庭應訴的行政機關負責人在最后陳述時所說的，每一起征收案件都是了解法律、體會法治的生動一課，不斷解決與被征收人之間的糾紛，才能促進征收部門自覺加強依法行政。