如何確定房屋是違法建筑

這種依法取得相關手續(xù)的建筑一經遇到征收項目，總會被莫名扣上“違法建筑”的高帽，然后被理所應當?shù)亍耙婪ú鸪薄Ｆ鋵?，“違法建筑”只是一個籠統(tǒng)認知，并不是所有的違法建筑都應當強制拆除，也不是所有的違法建筑拆除時都不給予任何補償。

“無證”即為違法建筑，拆除不給予任何補償。在拆遷過程中，為了實現(xiàn)快速拆遷和低補償目的，拆遷方多以建筑物缺乏手續(xù)或無手續(xù)為由，降低補償或拒絕補償。

事實上，無證建筑除了其本身違反法律禁止性規(guī)定，無法通過合法的程序獲得規(guī)劃許可和建設許可外，還有一類可以通過補辦審批手續(xù)而成為合法建筑。這類建筑本身并未違反法律的禁止性規(guī)定，沒有危害社會公共利益和他人的合法權益，雖然沒有依法辦理審批手續(xù)，獲得規(guī)劃許可或建設許可，但仍具有可補正性。為了實現(xiàn)物的利用價值，防止社會資源和財富的浪費，單純治理違建時不應對這類建筑進行拆除，而是應該鼓勵違法建筑人通過辦理相關手續(xù)對其程序瑕疵進行補正，同時對其之前未辦理手續(xù)就進行建造的違法行為進行行政處罰。

如果是出于其他原因需要拆除這類程序性違法的建筑，則應該考慮到這類建筑上凝聚了建筑材料和人工勞動，具有一定的價值，并且沒有質量問題，能夠通過程序補正獲得合法的房屋所有權這一情況，對其進行合理補償。

“手續(xù)過期”，合法證件已無效，拒絕給予補償。隨著城鎮(zhèn)化建設，幾十年前的老宅已經成為了新時期拆遷的“寵兒”，隨之而來的是因為沒有審批手續(xù)或者當年的手續(xù)無法滿足今天的法律而被認定為違法建筑。再引相關法律，拆除違法建筑不給予補償，讓這些老宅子成為新時代發(fā)展的犧牲品。

這些老宅子多是在建筑管制規(guī)范性文件出臺以前已經存在的建筑，所以不具有先天違法性。在建造時以及建造之后的一段相當長的時間里，該建筑并不是違法建筑，其存在具有合理性、合法性，因此可以認為違法建筑人根據(jù)當時的法律已經取得了房屋所有權。只是隨著城鄉(xiāng)規(guī)劃的變動、法律的逐漸完善，相關法律的出臺導致了該建筑不符合現(xiàn)行法律的要求。

“法不禁止即允許”是私法領域的常用原則。公民基于對國家法律和相關制度的信賴建造房屋，在當時是合法行為，其依法取得的權利應當受到保障。因此，基于目前城鄉(xiāng)規(guī)劃的需要以及現(xiàn)行法律的規(guī)定對這類建筑進行拆除時，應當給予合理的拆遷補償。

房產，作為普通百姓財富的主要構成部分，在眾多被拆遷人與拆遷人中往往難以形成絕對統(tǒng)一的認識。因為法律賦予任何一方均有通過合法途徑維護自身主張的權利，所以針對何為“合理補償”的認定，并非絕對客觀。

關于確保拆遷補償合理的問題，涉及拆遷工作的多部法律規(guī)范對此均進行了相關的制度設計，如《國有土地上房屋征收與補償條例》明確要求，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格;另要求房屋征收補償不得降低被征收人的原有生活水平等，均是側重補償合理的制度和原則要求。

對于那些違法拆除建筑物的賠償，則在遵循上述補償要求的同時，應當給予合理賠償。因為從違法強拆到獲得合理賠償?shù)脑V訟程序歷時較長，加之房價波動較大，如果直接適用《中華人民共和國國家賠償法》關于“直接損失”的規(guī)定，顯然過于苛刻。所以，結合相關法律對規(guī)范拆遷、維護被拆遷人利益的立法目的，違法拆除建筑案件中的被拆遷人的直接損失應依據(jù)重置房屋所需費用來確定。否則，無疑會出現(xiàn)積極維權反而損失加劇、違法拆遷反而代價減小的不平衡局面。