停產(chǎn)停業(yè)損失到底怎樣算？

停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償是企業(yè)拆遷中不可缺少的一項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容。我國(guó)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定對(duì)因征收房屋造成企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。然而這一原則性的規(guī)定在實(shí)踐中并沒(méi)有辦法直接計(jì)算出被拆遷企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失。而且現(xiàn)實(shí)中的情況過(guò)于復(fù)雜，590號(hào)令無(wú)法用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一全國(guó)各地停產(chǎn)停業(yè)損失計(jì)算，所以其明確規(guī)定了具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)地方實(shí)際情況制定。因此我們可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失的計(jì)算，關(guān)鍵看企業(yè)所在地的地方性規(guī)定。拆遷律師憑借在全國(guó)各地代理的企業(yè)拆遷案件為您總結(jié)了幾種停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方法。

一、按照經(jīng)營(yíng)面積計(jì)算

拆遷律師發(fā)現(xiàn)一些地方性規(guī)定非常明確的規(guī)定了按照企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積計(jì)算因?yàn)椴疬w造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。一般都規(guī)定每個(gè)經(jīng)營(yíng)面積對(duì)應(yīng)的具體貨幣數(shù)額，比如每平的停產(chǎn)停業(yè)損失可以規(guī)定為200元。比如山東省濟(jì)南市出臺(tái)的《<濟(jì)南市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法>實(shí)施細(xì)則》中關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失就明確了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即“一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)按被征收非住宅房屋建筑面積計(jì)算，營(yíng)業(yè)、生產(chǎn)用房為每平方米200元，其他非住宅用房為每平方米150元”。

此種方法雖然簡(jiǎn)單明了，但是符合什么標(biāo)準(zhǔn)的房屋面積才是經(jīng)營(yíng)面積，大都沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此在實(shí)踐中很容易發(fā)生糾紛。

二、按照基本利潤(rùn)計(jì)算

按照被拆遷企業(yè)的基本利潤(rùn)計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失，這種方法比較好理解，因?yàn)橥．a(chǎn)停業(yè)損失就是企業(yè)因拆遷不能生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的一系列損失，比如利潤(rùn)、房屋租金和員工的各種補(bǔ)助等。其關(guān)鍵是要確定被拆遷企業(yè)的基本利潤(rùn)跟合理的停產(chǎn)停業(yè)時(shí)間。

拆遷律師通過(guò)辦案了解到，在利潤(rùn)的計(jì)算上各地通行的做法是通過(guò)計(jì)算企業(yè)房屋被拆遷前一段時(shí)間內(nèi)的平均利潤(rùn)，至于是一年還是三年或是其他，各地規(guī)定不盡相同。至于停產(chǎn)期限的規(guī)定也不盡相同。比如江蘇、北京和廣州三地的規(guī)定，在這兩個(gè)方面差別明顯。

《江蘇省貫徹實(shí)施<國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>若干問(wèn)題的規(guī)定》明確了房屋被征收前的效益原則上按照房屋征收決定作出前3年的平均效益計(jì)算；不滿3年的，按照實(shí)際年限計(jì)算；停產(chǎn)時(shí)間方面規(guī)定實(shí)際搬遷之日至以原生產(chǎn)方式或者經(jīng)營(yíng)方法恢復(fù)到原生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模所需的社會(huì)平均時(shí)間，或者至調(diào)換房屋交付為止。

實(shí)踐中采取基本利潤(rùn)乘上停產(chǎn)停業(yè)期限的方法計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失比較常見，除了江蘇省的地方規(guī)定，《北京市國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》和《廣州市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》都規(guī)定了本方法。

三、按照房屋評(píng)估價(jià)值計(jì)算

還有一種常見的計(jì)算方法就是通過(guò)對(duì)被征收的房屋的價(jià)值乘上一個(gè)比例來(lái)計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失。這種計(jì)算方法不再考慮被拆遷企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，而是和被征收房屋的價(jià)值產(chǎn)生直接的關(guān)系。問(wèn)題是規(guī)定一個(gè)比例并無(wú)法應(yīng)對(duì)實(shí)踐中的復(fù)雜情形，房屋的價(jià)值無(wú)法準(zhǔn)確反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致計(jì)算出的損失和實(shí)際損失相差甚遠(yuǎn)而不能彌補(bǔ)。所以，采用此種方法計(jì)算損失必須要結(jié)合其他的計(jì)算方法加以修正，一般就是要重新考慮企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和停產(chǎn)停業(yè)的合理期限。

《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》規(guī)定停產(chǎn)停業(yè)損失按照被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的10%確定。被征收人、公有房屋承租人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過(guò)被征收房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)10%的，應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料。

拆遷律師總結(jié)發(fā)現(xiàn)除了上海很多地方也都有相同的規(guī)定，比如《武漢市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》等地方規(guī)定，因此停產(chǎn)停業(yè)損失是被征收房屋價(jià)值的10%還是其他比例要根據(jù)每個(gè)地方的情況來(lái)確定。

以上三種計(jì)算方法雖然比較典型，但是并不是只有這些方法，比如結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)的年限計(jì)算和拆遷雙方協(xié)商確定等方式。所以廣大被拆遷人要想知道企業(yè)拆遷時(shí)停產(chǎn)停業(yè)的計(jì)算方法必須要根據(jù)當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)范性文件來(lái)確定。