遭遇拆違，被征收人應(yīng)該如何爭(zhēng)取合理補(bǔ)償？

這近幾年的征地拆遷領(lǐng)域里，打著“拆違”進(jìn)行拆遷的情況屢見不鮮，占據(jù)了征收領(lǐng)域矛盾糾紛案件中很高的比重。在這里可以簡(jiǎn)單明確的告訴大家，這種行為就是一種“逼遷（簽）”舉動(dòng)，看似是依法辦理，卻是鉆了法律的空子侵犯了被征收人的權(quán)益，對(duì)被征收人合法補(bǔ)償權(quán)益的侵害不容小覷。
那么，當(dāng)自己居住、使用多年的房屋轉(zhuǎn)瞬之間即面臨違建認(rèn)定、處罰時(shí)，被征收人如何才能從逆境中找到處理的方式呢？

首先大家先要明確，拆遷項(xiàng)目進(jìn)程中的“拆違”，和平時(shí)正常項(xiàng)目里的拆除違建是截然不同的性質(zhì)，區(qū)分二者是必要的。被征收人可以通過對(duì)以下幾方面事實(shí)的觀察，來對(duì)于自身的情況進(jìn)行考量，進(jìn)而確定維權(quán)應(yīng)對(duì)的基本思路
首先，關(guān)鍵要看“拆違”的時(shí)間點(diǎn)?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理……對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。根據(jù)這一條規(guī)定大家可以看出，拆違行為原本是政府的一項(xiàng)普遍的執(zhí)法工作，和征地拆遷是沒有什么關(guān)系的。
因此，很多時(shí)候征收決定已經(jīng)做出的情況，甚至房屋價(jià)值評(píng)估工作都已經(jīng)進(jìn)行了，而是在對(duì)具體補(bǔ)償安置方法和數(shù)額等問題進(jìn)行協(xié)商談判的時(shí)候發(fā)生的“拆違”通知是非常不合理的，被征收人此刻就一定要提起警惕了。因?yàn)檫@樣的違建處理方式并不符合相關(guān)立法的精神，在程序上也不合規(guī)定，其依法行政的目的性不單純，就更有可能存在法律程序上的漏洞。

第二，被征收人要注意“拆違”和征收方的補(bǔ)償談判狀況。您的房屋到底是不是違建，被征收人都知道應(yīng)適用《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》或《土地管理法》的規(guī)定，要看房屋是否存在違反規(guī)劃和違法建設(shè)的情況發(fā)生。然而在征地拆遷發(fā)生的當(dāng)下可能并不會(huì)這樣專業(yè)——是否違建，有時(shí)完全取決于被征收人與征收方就補(bǔ)償安置事宜的協(xié)商進(jìn)程是否順暢。
如果談得好，簽約搬家已是板上釘釘，那么即使涉案房屋無證、缺證，此事也不會(huì)被提上臺(tái)面；如果被征收人和征收方談判有糾紛達(dá)不到共識(shí)，被征收人非常堅(jiān)決的表達(dá)了不給到滿意補(bǔ)償就絕不會(huì)簽約的態(tài)度時(shí)，那么諸如房屋因無證而被認(rèn)定為違建的情況就有可能會(huì)發(fā)生了。簡(jiǎn)單來說，違建認(rèn)定在拆遷中是一種“醉翁之意不在酒”的套路，目的并非一定是或者不僅是想對(duì)被征收人的房屋以違建加以處罰、拆除，其主要目的還是想要被征收人盡早簽約進(jìn)行拆遷。

第三，看違建認(rèn)定、處罰的程序完成度。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《行政處罰法》的規(guī)定，對(duì)違建下發(fā)處置文書必須按照一定的法律程序進(jìn)行。比如要先調(diào)查，再處罰；文書要依法送達(dá)給相對(duì)人；文書的作出主體要合法一類的規(guī)定。
但是在我國(guó)很多地區(qū)，一些名為“責(zé)令限期拆除”的文書都做得十分草率，并不符合規(guī)定，甚至存在明顯的基本事實(shí)不清、或隨意“聯(lián)合執(zhí)法”等問題。在遇到這種情況時(shí)，您基本就能夠判定自己遇到的“拆違”就是為了迫使拆遷而發(fā)生的了。
那么，當(dāng)確定了自己確實(shí)遭遇了“以拆違促拆遷”時(shí)，被征收人又該怎樣做才能能夠解決問題呢？

第一，及時(shí)針對(duì)“責(zé)令”類限拆文書提起程序。一般我們主張?zhí)嵝姓V訟。根據(jù)《行政強(qiáng)制法》第44條之規(guī)定，這可以給整個(gè)拆違程序按下暫停鍵，是保住房屋，避其鋒芒的最有效措施。
第二，提高警惕，和鄰里團(tuán)結(jié)一心，避免房屋被偷拆，誤拆，強(qiáng)拆的情況發(fā)????生。因?yàn)槟姆课荨吧嫦印边`建，那么您家的房屋主體便是被征收人依法維權(quán)最重要的證據(jù)和籌碼。如果您家的房屋被拆了，在還未來得及保留足夠證據(jù)的情況下，被征收人的維權(quán)之路將大大的提高了難度。
第三，要盡可能多收集證明自己房屋是合法建造的證據(jù)，越早越好。因?yàn)榧热徽魇辗较胪ㄟ^“拆違”來進(jìn)行逼遷，那么被征收人就應(yīng)該盡量從實(shí)體層面讓違建認(rèn)定不能成立。譬如備受社會(huì)各界關(guān)注的許水云案中，涉案房屋是缺證嚴(yán)重的無證房，但卻因其建造于1990年以前且完成過辦證手續(xù)的事實(shí)被證據(jù)加以證明而直接被最高院認(rèn)定為因歷史原因形成的合法建筑，自然就不再屬于違建房屋了，涉案房屋也必須按照合法建筑計(jì)算補(bǔ)償。

第四，即使涉案房屋確系在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行后建造且缺證、無證，被征收人仍有望通過對(duì)違建認(rèn)定、處置中的程序性違法點(diǎn)的捕捉進(jìn)行運(yùn)作，從而盡力獲取較為滿意的補(bǔ)償，減少違建認(rèn)定所可能帶來的不利影響。所謂“打程序，不打?qū)嶓w”，利用時(shí)間換取補(bǔ)償安置提升的空間，這是被征收人應(yīng)當(dāng)理解體會(huì)的重要途徑。
嚴(yán)格來說，您的房屋可能真的是涉嫌違法建設(shè)或者違法用地，但造成“違法”這一結(jié)果的原因卻不一定是要由被征收人一人來承擔(dān)的。被征收人固然存在錯(cuò)誤，而相關(guān)規(guī)劃、土地行政主管部門同時(shí)也存在一定的責(zé)任。因此這種情況下，讓被征收人一方來完全承擔(dān)這一責(zé)任所產(chǎn)生的不利后果，是非常不公平的。

在明拆遷律師最后想提醒被征收人，除去那種因得知所在區(qū)域?qū)⒈涣腥胝魇辗秶鵀楂@取不當(dāng)補(bǔ)償利益增加搶建、加蓋的房屋外，其他無證、缺證房屋通常都是能夠獲取一定數(shù)額的征收補(bǔ)償?shù)?。尤其是在我?guó)“歷史遺留原因”眾多的客觀現(xiàn)實(shí)下，“一刀切”的處理違建的拆除補(bǔ)償問題顯然是不公平、不合理的。當(dāng)征收方以“違建”之名發(fā)難時(shí)，被征收人一定要保持清醒冷靜的頭腦，及時(shí)咨詢專業(yè)法律人士，全面、綜合運(yùn)用上述判斷方法和應(yīng)對(duì)手段，盡力爭(zhēng)取公平、合理的征收補(bǔ)償。