導(dǎo)讀：在征地拆遷領(lǐng)域中，最令廣大農(nóng)民朋友不服氣的一點(diǎn)就在于，自己的房屋無論怎樣評(píng)估、救濟(jì)，始終無法獲得與哪怕相鄰幾百米的城鎮(zhèn)房屋的補(bǔ)償價(jià)值。“同房不同價(jià)”的現(xiàn)象長(zhǎng)期存在，而一旦失地農(nóng)民朋友又可能面臨身份的巨大轉(zhuǎn)變，被迫拿著“農(nóng)村價(jià)值”的房屋補(bǔ)償款去當(dāng)城里人。那么，這種讓人不爽的局面在2020年會(huì)迎來拐點(diǎn)、改觀嗎？在明律師為大家簡(jiǎn)要剖析這其中的奧妙。

作者丨王小明? ? 北京在明律師事務(wù)所

【要點(diǎn)一：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市助推農(nóng)村土地價(jià)值提升】

新修訂的《土地管理法》第63條明確規(guī)定了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的條件、程序和其他規(guī)制內(nèi)容，這就為農(nóng)村集體土地在2020年的升值之路開啟了一道大門。

盡管我們?cè)啻巫闹赋?，“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”這一概念所涉及的土地面積占比太低，且其入市交易仍要受到諸多限制，并非完全意義上的“市場(chǎng)化”，但這畢竟是打開了一個(gè)口子，對(duì)農(nóng)村土地的總體價(jià)值具有一定的指標(biāo)意義和心理層面的影響。

可以明確的一點(diǎn)是，“城”與“鄉(xiāng)”的界限將逐步模糊化，城鄉(xiāng)二元的模式終將被徹底打破。而在這一過程中，農(nóng)民的土地價(jià)值將有望通過征地補(bǔ)償款之外的其他形式得以展現(xiàn)，征收土地并非唯一的選項(xiàng)。

【要點(diǎn)二：農(nóng)村宅基地“盤活利用”，房屋不再?zèng)]有“市場(chǎng)價(jià)值”】

以往的觀點(diǎn)是，之所以農(nóng)村房屋在補(bǔ)償價(jià)值上無法與城市房屋相比擬，很重要的原因之一在于其受制于農(nóng)村宅基地的嚴(yán)格管理制度，不能夠以任何形式跨村集體流轉(zhuǎn)、交易，進(jìn)而沒有市場(chǎng)價(jià)值。

然而新修訂的《土地管理法》和此前推行多年的農(nóng)村“三塊地”制度改革聯(lián)手打破了這一藩籬。國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

在此背景下，各地紛紛出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，有的允許農(nóng)村宅基地跨村、鎮(zhèn)在縣域內(nèi)交易甚至拍賣，有的鼓勵(lì)村民自愿退出宅基地后入住集中安置小區(qū)，按期限領(lǐng)取土地增值收益的分紅，還有的直接吸引城市里來的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資者進(jìn)村，以租賃形式獲取一定期限內(nèi)的宅基地使用權(quán)，并對(duì)宅基地上的老舊房屋實(shí)施改造后用于經(jīng)營(yíng)……

我們可以想見，這種情況一旦持續(xù)一段時(shí)間，房屋所在村的面貌將會(huì)得到升級(jí)，配套設(shè)施將得到完善。即便此后宅基地的租客易主，其也將具備相當(dāng)?shù)摹笆袌?chǎng)價(jià)值”而非單純的“房屋重置成新價(jià)”。

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【要點(diǎn)三：農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償明確入法，補(bǔ)償權(quán)益無限接近城市】

新修訂的《土地管理法》第48條明確規(guī)定了農(nóng)村宅基地上房屋遇征收時(shí)所能享有的“待遇”，這是此前幾十年所未見的重大利好。

對(duì)農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

這一款的新規(guī)在補(bǔ)償原則、補(bǔ)償方式和補(bǔ)償項(xiàng)目?jī)?nèi)容等方面均明顯借鑒吸收了城市房屋征收的經(jīng)驗(yàn)，將有望切實(shí)提升農(nóng)村房屋在補(bǔ)償方案設(shè)置、入戶評(píng)估等環(huán)節(jié)中的價(jià)值和“分量”。

而在一些地方性規(guī)定中，還明確賦予了農(nóng)村房屋以“房屋征收補(bǔ)償裁決”的強(qiáng)拆前必經(jīng)步驟，使其從程序上與590號(hào)令的規(guī)定拉近了距離，不再簡(jiǎn)單地因一份責(zé)令交出土地決定而面臨被強(qiáng)拆的下場(chǎng)。

【要點(diǎn)四：符合條件的城中村房屋有可能按城市房屋的價(jià)值補(bǔ)】

最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予以支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

在明律師曾多次講過，該條款所規(guī)定的情形有著嚴(yán)格的適用條件，即必須存在當(dāng)?shù)卣谡鞯貢r(shí)怠于履行針對(duì)房屋的補(bǔ)償安置法定職責(zé)，且經(jīng)過一段期限，涉案地塊已被納入城市規(guī)劃區(qū)的情況。

在一些個(gè)案中，被征收人可在專業(yè)律師的指導(dǎo)下向法院提出此主張，“參照?qǐng)?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)”也并非完全不可能。

在明拆遷律師要提示廣大農(nóng)民朋友的是，隨著疫情的逐步得到控制，農(nóng)村征地拆遷、棚改騰退可能將會(huì)迎來一輪“報(bào)復(fù)性反彈”，而新《土地管理法》也將于近期新啟動(dòng)的項(xiàng)目中大顯身手。故此，大家從現(xiàn)在起就要明晰其中賦予老百姓的各種權(quán)利和程序抓手，摒棄“農(nóng)村房屋不值幾個(gè)錢”的無理論調(diào)，做到知己知彼，明確對(duì)房屋價(jià)值認(rèn)定的訴求。農(nóng)村宅基地上房屋價(jià)值“拐點(diǎn)”將至，農(nóng)民朋友將有望盡享土地價(jià)值提升所帶來的福音。