導(dǎo)讀：隨著新冠病毒疫情防控取得重大成效，各地的棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造項(xiàng)目紛紛按下重啟鍵，“兩新一重”類建設(shè)項(xiàng)目誓將失去的時(shí)間奪回來(lái)。在一些地方棚改、老舊小區(qū)改造并存并行的局面下，棚戶區(qū)改造征收拆遷究竟能得到多少補(bǔ)償成為了一些老百姓關(guān)注的問(wèn)題。本文，在明律師就結(jié)合近期媒體的報(bào)道來(lái)為大家淺析“末代棚改”究竟補(bǔ)償幾何。
自2019年以來(lái)，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的聲勢(shì)漸大，而棚戶區(qū)改造項(xiàng)目則相應(yīng)成總量銳減態(tài)勢(shì)，二者事實(shí)上已進(jìn)入過(guò)渡、交接階段。
而在此背景下，仍有不少期盼改善居住條件的城鎮(zhèn)居民在留言、評(píng)論中流露出對(duì)以“拆舊建新”為主要形式的棚戶區(qū)改造的渴望。
按照這部分居民的想法，通過(guò)棚戶區(qū)改造住上新房，才能徹底實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境的升級(jí)，讓自己擺脫此前多年居住于“棚戶區(qū)”的苦海。而基本上“只修補(bǔ)不拆除”的老舊小區(qū)改造，則顯得有些“力度不足”，難以讓一些居民心滿意足。
那么，身處2020年的“末代棚改”究竟能夠獲取怎樣的補(bǔ)償呢？以往多年坊間流傳的“一套房換四五套房”是否還有可能奇跡再現(xiàn)呢？
【新聞報(bào)道：1:1.3！】
媒體近日刊發(fā)的關(guān)于棚戶區(qū)改造征收項(xiàng)目的報(bào)道，為我們披露了當(dāng)前棚改項(xiàng)目的補(bǔ)償情況。
改造前居住面積為67平方米的被征收人，通過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式獲得了一套93平方米的安置房。算上搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和簽約獎(jiǎng)勵(lì)金等費(fèi)用，足以支付面積差價(jià)部分，“還給退了3.7萬(wàn)元”。
報(bào)道中指出，為了盡快解決住戶易地安置問(wèn)題，市政府決定將這42戶居民按照棚改政策標(biāo)準(zhǔn)1:1.3易地安置住房，并按方案要求為安置戶發(fā)放2個(gè)月的每平方米10元的安置費(fèi)及每平方米15元的2次搬家費(fèi)用。同時(shí)，政府一次性發(fā)放3萬(wàn)元搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。
1:1.3，這就是當(dāng)下很具典型性的棚改項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。需要指出的是，其法律依據(jù)可謂十分明確、清晰：
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
而所謂“類似房地產(chǎn)”，則是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。
符合棚改條件的房屋一般均系建造于上世紀(jì)90年代及以前，房齡在20年以上甚至更久的老舊房屋，建筑面積一般也都有限，其所對(duì)應(yīng)的安置房面積也自然會(huì)在一定的區(qū)間內(nèi)。
況且棚戶區(qū)改造項(xiàng)目本身即為保障性安居工程性質(zhì)，具有鮮明的公益性特征，這也決定了其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)被定得太高。
簡(jiǎn)言之，“征一還一”的補(bǔ)償比例是符合法定原則和政策目的的，在此基礎(chǔ)上再能夠有適度的提升、改善就是比較理想的補(bǔ)償條件了。
從在明律師代理的實(shí)務(wù)案件中看，對(duì)于正規(guī)的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造拆遷而言，補(bǔ)償比例很難達(dá)到1:2及以上，一比一點(diǎn)幾，多出來(lái)的零點(diǎn)幾已經(jīng)是很難得的政策優(yōu)惠了。
再講得直白一些，“拆遷致富”的心態(tài)早已不適用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，或許從來(lái)就不曾適用過(guò)。
【認(rèn)為補(bǔ)償偏低怎么辦？3大要點(diǎn)幫你判斷】
即便如此，仍有一些被征收人認(rèn)為自己所獲取的拆遷補(bǔ)償過(guò)低，希望依法爭(zhēng)取更多的補(bǔ)償。
究竟補(bǔ)償?shù)筒坏?，在明律師建議大家從以下3方面去進(jìn)行判斷：
一是被征收房屋的面積是否被全面認(rèn)定，是否因部分面積無(wú)證而導(dǎo)致補(bǔ)償數(shù)額降低。對(duì)于無(wú)證部分，征收方應(yīng)當(dāng)依法作出認(rèn)定和處置。被征收人對(duì)這一結(jié)論不服的，有權(quán)針對(duì)其單獨(dú)作出的“決定”性質(zhì)行為申請(qǐng)復(fù)議或者提起訴訟。
若并未有任何單獨(dú)的決定作出，而是直接將此問(wèn)題通過(guò)補(bǔ)償決定反映出來(lái)，則被征收人要在咨詢專業(yè)律師的基礎(chǔ)上依法復(fù)議或者訴訟，嘗試撤銷涉案補(bǔ)償決定。
二是評(píng)估環(huán)節(jié)是否科學(xué)合法。被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值依法需要通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的專業(yè)評(píng)估得出，而室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失等在協(xié)商未果時(shí)同樣需要依法評(píng)估。
故此，“1:1”中的“1”究竟值500萬(wàn)還是50萬(wàn)，主要看評(píng)估報(bào)告中的意見(jiàn)。若被征收人對(duì)此程序中的操作、適用方法等存在疑問(wèn)，可通過(guò)要求估價(jià)師解釋說(shuō)明、申請(qǐng)復(fù)核和專家委員會(huì)鑒定等途徑依法救濟(jì)。
三是涉案征收補(bǔ)償方案的具體規(guī)定是否合理。在有的項(xiàng)目中，獎(jiǎng)勵(lì)金所占比例畸高，甚至接近了房屋價(jià)值，這就使得一些未及時(shí)預(yù)簽約的居民損失較大因而不愿進(jìn)一步配合簽約。
也有的項(xiàng)目所提供的簽約期限過(guò)短，甚至僅有10天，明顯不合理，也容易導(dǎo)致被征收人對(duì)簽約產(chǎn)生疑問(wèn)。
需要指出的是，棚改項(xiàng)目的補(bǔ)償方案內(nèi)容雖受到《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的嚴(yán)格規(guī)制，但仍有很大的政策性制訂空間。被征收人要在其公開(kāi)征求意見(jiàn)的30日內(nèi)充分提出意見(jiàn)、要求聽(tīng)證，爭(zhēng)取將其中不合理的部分加以修改完善。
毫無(wú)疑問(wèn)的一點(diǎn)是，一套房換四五套房的年代早已成為歷史，尤其在城鎮(zhèn)拆遷中已不可能。有的被征收人當(dāng)年能夠獲取4套安置房仍不滿足，如今看來(lái)頗有些身在福中不知福的意味了。
合理適度的心態(tài)，永遠(yuǎn)比任何方法、手段都要重要，在明律師要特別強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)。
在明拆遷律師最后要提示廣大城鎮(zhèn)居民的是，棚戶區(qū)改造拆遷安置的政策就如同媒體報(bào)道中的情況一樣，很難有什么比例、標(biāo)準(zhǔn)上的“地域差異”。我們真誠(chéng)希望能夠趕上“末代棚改”的被征收人珍惜機(jī)會(huì)，在確保自己補(bǔ)償權(quán)益的基礎(chǔ)上積極配合項(xiàng)目推進(jìn)。而老舊小區(qū)改造雖不涉及拆除重建，但也能在一定程度上改善居住條件，城鎮(zhèn)居民對(duì)此也應(yīng)抱持樂(lè)見(jiàn)其成的積極態(tài)度，以社區(qū)業(yè)主的身份參與到各項(xiàng)改造措施的協(xié)商、溝通中去，讓自己未來(lái)的生活變得更好。
