導(dǎo)讀：在征收拆遷、棚改騰退中，最令老百姓頭疼的莫過于自家的無證自建房。這些房屋大多為住房困難時(shí)期為解燃眉之急而自行修建，沒有任何規(guī)劃許可手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證明，有的已經(jīng)居住使用幾十年，有的甚至比有證的合法房屋面積還要大。然而一旦遭遇拆遷，隨之而來的“不予補(bǔ)償”“不管安置”就會(huì)給被拆遷人帶來無盡的煩惱。那么，城市里的無證自建房遇拆遷真的分文不補(bǔ)嗎？對(duì)這一老生常談的問題又該怎樣理性、全面地看待呢？本文，在明律師為大家淺析這一問題。
【要點(diǎn)一：對(duì)于征收項(xiàng)目中的無證自建房，必須經(jīng)依法認(rèn)定】
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條堪稱城市范圍內(nèi)無證自建房的“救命稻草”：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。
對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。
這一經(jīng)常被引述的法條構(gòu)建了這樣一個(gè)解決無證自建房補(bǔ)償問題的邏輯鏈條：
無證自建房存在→規(guī)劃和自然資源、城管、街道辦事處等“有關(guān)部門”依法調(diào)查、認(rèn)定和處理→
A.判定為合法建筑后依據(jù)補(bǔ)償方案規(guī)定給予補(bǔ)償
B.判定為違法建筑后不予補(bǔ)償
也就是說，依據(jù)590號(hào)令的規(guī)定，不能直接從無證自建房存在直接“跳步”得出其一概不予補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)論，否則將可能使被征收人未來的居住生活條件難以得到保障。
若征收方未嚴(yán)格依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理就作出不予補(bǔ)償自建部分的補(bǔ)償決定，被征收人可依法提起復(fù)議或者訴訟，對(duì)無證自建部分的權(quán)利積極主張。
【要點(diǎn)二：“無證自建”與“有證”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同】
一般而言，無證自建房即使能夠給予補(bǔ)償，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)與有證房屋存在明顯差異，這主要看各地方具體的規(guī)范性文件。
有的地方對(duì)無證自建房可給予有證房屋50%-60%的補(bǔ)償，有的則是只給貨幣補(bǔ)償不計(jì)算安置房面積，也有的可考慮在外遷安置中予以體現(xiàn)?？傊瑹o證自建房想拿到100%的補(bǔ)償是較為困難的。
事實(shí)上，無證自建房在城市的棚戶區(qū)、舊城區(qū)內(nèi)仍然大量分布。對(duì)這塊兒的補(bǔ)償安置所需成本是一般拆遷項(xiàng)目所難以承受的。
故此，大多數(shù)項(xiàng)目都會(huì)對(duì)此采取近似于“一刀切”的政策措施，即原則上對(duì)無證自建房就給這么多?！翱谧印睕]人敢開，開了就堵不上，此時(shí)“一把尺子量到底”才算公平的說法就自然變得耳熟能詳了。
但可以明確的一點(diǎn)是，“分文不給”是存在進(jìn)一步爭(zhēng)取的空間的。從法理上講，除非涉案房屋被有權(quán)機(jī)關(guān)通過責(zé)令限期拆除決定等途徑認(rèn)定為違建，否則對(duì)其不予補(bǔ)償是不具有行政合理性的。
【要點(diǎn)三：“歷史遺留”有節(jié)點(diǎn)，2008、1990很關(guān)鍵】
無證的自建房能否獲取部分補(bǔ)償，很多地方都會(huì)考慮其是否建造于特定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)之前，這與“法不溯及既往”的原則密切相關(guān)。
對(duì)于城市房屋而言，這里的“時(shí)間節(jié)點(diǎn)”相對(duì)清晰，一般是2008年和1990年。
即2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行前或者1990年《城市規(guī)劃法》施行前建造的房屋，即使沒有辦理規(guī)劃許可手續(xù)，也不應(yīng)簡(jiǎn)單地認(rèn)定為違建，而應(yīng)當(dāng)考慮根據(jù)實(shí)際情況給予補(bǔ)償。
簡(jiǎn)言之，昨天才建起來的無證自建房，那絕不能叫“住房困難”，只能叫私搭亂建。等待這類新增違建的只能是限期拆除和與之相伴的經(jīng)濟(jì)損失。
同時(shí)能夠明確的一點(diǎn)是，那種主張“房屋建造時(shí)尚無法律規(guī)定，但按今天的規(guī)定屬于違法的建筑也是違法建筑的觀點(diǎn)”顯然有失偏頗，最高法的許多裁判都能讓這種論調(diào)站不住腳。
只強(qiáng)調(diào)現(xiàn)實(shí)而不尊重歷史，這樣的項(xiàng)目是難以得到被拆遷人的認(rèn)同的。
在明拆遷律師最后要提示廣大被征收人的是，無證自建房作為典型的歷史遺留問題，其在建造之時(shí)老百姓并不存在任何過錯(cuò)，更沒有任何違法占用公共空間的故意。今天在征收拆遷、棚改騰退等項(xiàng)目中，拆遷方應(yīng)當(dāng)秉持“尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)”的原則進(jìn)行妥善認(rèn)定、處置，在項(xiàng)目所能承受的范圍內(nèi)保障被拆遷人的基本居住需求，而不應(yīng)以“侵占公共資源、事實(shí)違法幾十年”“住了幾十年房子從來沒交過錢”這樣的說辭來給提出質(zhì)疑的被拆遷人打棍子、扣帽子。而被拆遷人也應(yīng)當(dāng)理性、客觀地確定自己對(duì)自建房部分的補(bǔ)償預(yù)期，在能夠確保居住生活條件改善的基礎(chǔ)上酌情配合項(xiàng)目推進(jìn)，在依法的基礎(chǔ)上互諒互讓或許才是化解城市無證自建房難題的真正良方。
