導(dǎo)讀：眾所周知，征收過程中對房屋價格評估報告不服的，可以申請復(fù)核和專家委員會鑒定。但由于評估機構(gòu)是受房屋征收部門委托，被征收人在法定的復(fù)核或鑒定申請期內(nèi)往往很難收集到有用的材料和依據(jù)。且被征收人收到的評估報告本就不夠完整，一般會缺少專業(yè)評估技術(shù)書等。被征收人不服評估報告很難通過復(fù)核、鑒定程序得到救濟，該程序也往往流于形式。那么能否就評估報告直接提起行政訴訟呢？一般說來，評估報告在拆遷補償中僅僅作為參考依據(jù)之一，不是單獨可訴的行政行為，不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。本文，在明律師事務(wù)所的李順華律師團隊就從以下幾大方面和一些細節(jié)入手，為大家解析與評估報告相關(guān)的重要問題。
一、評估報告并非完全不可訴
評估報告的種類有很多，我們常見的評估報告是房屋征收部門委托評估機構(gòu)就征收補償事宜作出的評估報告，這樣的評估報告是作為補償決定參考依據(jù)的證據(jù)性材料。
而評估機構(gòu)也不是行政機關(guān)，其作出的評估報告是不能提起訴訟的。但在某些情況下，如民事主體之間的委托行為，評估報告作為民事法律關(guān)系指向的標的物，當事人是可以就其提起民事訴訟的。
這種情況一般在企業(yè)拆遷中可能遇到，但在征地拆遷的背景下，對被征收房屋進行評估是行政機關(guān)的職責和義務(wù)，因此除非特殊情況被征收人無必要自行委托機構(gòu)進行評估。
二、作出補償安置裁決或者征收補償決定時必須對評估報告進行程序上和實體上的審查
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復(fù)》，公民、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管行政機關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)作為行政案件受理。因此，拆遷補償安置裁決是可以提起訴訟的。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條，被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
一旦當事人對補償安置裁決、征收補償決定不服提起行政訴訟后，法院就應(yīng)當對作為裁決或者征補決定依據(jù)之一的房屋評估報告進行程序和實體上的審查。
三、評估報告的審查
從證據(jù)形式上來講，評估機構(gòu)出具的評估報告屬于鑒定意見的一種，只不過這種鑒定意見在訴訟活動前就已進行并產(chǎn)生結(jié)果。
鑒定意見不同于證人證言等人證，它不是鑒定人對案件的直接或間接感知，其內(nèi)容是基于科學(xué)技術(shù)方法產(chǎn)生，而不是主觀回憶。
行政機關(guān)在訴訟過程中如將評估報告作為證據(jù)使用，則該評估報告必然應(yīng)符合證據(jù)規(guī)則中對鑒定意見的要求，即程序合法、形式合法、內(nèi)容合法，三者缺一不可。因此，對于評估報告的審查主要體現(xiàn)在如下幾點：
一、評估機構(gòu)及評估人員是否具有法定資質(zhì)
根據(jù)《征補條例》第十九條及《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第八條的相關(guān)規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定；
省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可；房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當指派與房屋征收評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。
二、評估機構(gòu)是否按照法定程序確定
評估機構(gòu)的確定程序主要分為協(xié)商、投票、隨機方式選定等環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
具體的選定程序、規(guī)定需依據(jù)各地的地方性規(guī)定，一般都是先組織協(xié)商，協(xié)商不成再考慮投票等多數(shù)決定方式。投票仍無法產(chǎn)生結(jié)果的，采取抽簽、搖號等隨機方式確定。
三、審查評估報告考慮的因素和參考的依據(jù)必須全面
被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。
另外還應(yīng)當考慮被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向、采光、通風(fēng)狀況等，否則該評估報告就不科學(xué)、不準確、不客觀。
四、審查評估報告不應(yīng)考慮不相關(guān)因素
被拆遷房屋的估價主要從被拆遷房屋的自然屬性進行判斷，至于其他社會屬性等不相關(guān)因素就不應(yīng)該考慮。例如，被拆遷房屋是否是違法建筑就不必考慮，因為判斷是否屬違法建筑有諸多復(fù)雜的因素，按照職權(quán)法定化原則，是否違法建筑只能由規(guī)劃和自然資源部門等有權(quán)機關(guān)認定。
再如評估時考慮了被拆遷房屋的“人”的因素，造成拆除同一類房屋，因居住人口不一，導(dǎo)致被拆遷房屋估價上的差異，補償標準也不一樣。如果評估機構(gòu)考慮了此類不相關(guān)因素，則該評估報告就不能夠采信。
五、評估方法
根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條之規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當選用假設(shè)開發(fā)法評估。
可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。
李順華律師團隊要提示廣大被征收人的是，評估程序雖專業(yè)性強、技術(shù)問題多，但因其對最終的補償數(shù)額影響重大，被征收人仍不可對其掉以輕心或者盲目輕信進而不予監(jiān)督審查。遇到自己不懂的問題時，可及時向注冊房地產(chǎn)估價師或者評估機構(gòu)進行詢問，要求其解釋說明，必要時及時咨詢專業(yè)律師，為申請復(fù)核、專家委員會鑒定收集材料、準備證據(jù)，確保救濟渠道最終能發(fā)揮作用。
