以往在提及“農(nóng)村三塊地制度改革”時，往往將縮小征地范圍和集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市擺在“宅基地制度改革”的前面，很少單獨提及宅基地“三權(quán)分置”等改革舉措。

從新修訂的《土地管理法》中也不難看出，前兩塊地的改革已經(jīng)有了較為明確、可操作的法條規(guī)范，而宅基地制度改革這里僅僅是“允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅”這樣的表述。

顯然，試點時間長、探索難度大、各地做法不一的宅基地改革已經(jīng)到了迎來全面鋪開的時間點了。

誠如一些學(xué)者所言，前兩項改革都是立新規(guī)矩，而只有宅基地制度改革是“破舊立新”，將會給農(nóng)民的居住生活帶來可感受到的巨大改變。

譬如，農(nóng)民朋友所較為熟悉的“征地”項目將會持續(xù)縮減。通過將農(nóng)村集體土地征收為國有的方式獲取補償安置的可能性也會逐步降低。取而代之的將會是各種以“新農(nóng)村建設(shè)”“整村改造”“拆村并居”“農(nóng)村棚戶區(qū)改造”等名義開展的“村民自治”性質(zhì)拆遷。

而所有這些項目，都是直接影響農(nóng)民的宅基地和住宅房屋的，這也標(biāo)志著農(nóng)村拆遷進入了前所未有的新時代。

【宅基地改革關(guān)鍵：退出與流轉(zhuǎn)】

宅基地既然要改革，就不能和現(xiàn)在的使用情況一樣。簡言之，改革的主要舉措就是出臺鼓勵政策，引導(dǎo)不把宅基地及其上房屋作為唯一居住生活依靠的農(nóng)民將其退出、流轉(zhuǎn)。

一直由自家占著，自家住著，就無所謂改革，更談不上“靠地創(chuàng)收”。

退出和流轉(zhuǎn)是有程度上的區(qū)別的?！巴顺觥敝饕槍M城落戶、長期進城務(wù)工的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人員。如果他們希望獲取資金補貼在城鎮(zhèn)安家落戶，那么鄉(xiāng)下的宅基地上房屋可能長期閑置，進而淪為“空心房”“危舊房”。

及時啟動“自愿有償退出”機制，給予這部分村民一定標(biāo)準(zhǔn)的貨幣補償，閑置宅基地和農(nóng)房就能被騰退出來，供有需要的其他農(nóng)民和符合鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)布局需要的投資者使用。

而對于仍希望“留住鄉(xiāng)愁”時不常回村看看的村民而言，流轉(zhuǎn)也是可行的選擇。保留宅基地的農(nóng)戶資格權(quán)和房屋的所有權(quán)，將其使用權(quán)出租給下鄉(xiāng)投資創(chuàng)業(yè)者，同樣能收取租金，獲取利益分紅，十年二十年之后房屋和土地仍然是村民的。

需要指出的是，無論“退出”還是“流轉(zhuǎn)”，都必須遵循兩個原則：一是農(nóng)民自愿參與，不能搞“一刀切”或者變相實施強制；二是補償、補助標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)合理。引入專業(yè)的評估機構(gòu)對涉案宅基地及其上房屋的使用價值進行評估，由按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)定價轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆袌龆▋r”（不是城鎮(zhèn)商品房的市場價，而是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地、宅基地在盤活利用中的市場價值） ，這樣更能促使更多的農(nóng)民考慮參與。

【宅基地改革要點：宅基地與集體經(jīng)營性建設(shè)用地“互通”】

在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市中，農(nóng)民集體賺錢是肯定的，但難就難在這類土地所占的比例偏低。

而一旦農(nóng)村宅基地能夠自愿有償退出，就有望通過一定的規(guī)范制度將其重新規(guī)劃布局，調(diào)整為集體經(jīng)營性建設(shè)用地面積投入到市場之中。

如此一來，其土地增值收益肯定會遠遠高于一般性的宅基地上房屋盤活利用，當(dāng)然前提是農(nóng)民在一定程度上與世世代代居住生活的宅基地說“再見”。（是指實際占有、使用的再見，而非權(quán)利徹底喪失）

但需要強調(diào)的是，宅基地轉(zhuǎn)為集體經(jīng)營性建設(shè)用地的前提條件之一是原宅基地使用權(quán)人通過改革實現(xiàn)“戶有所居”。

讓農(nóng)民沒地方住絕對不是改革的目的和可接受的做法，只有在充分保障宅基地最基本功能實現(xiàn)無虞的基礎(chǔ)上，才談得上改革探索。

譬如一些地方正在大規(guī)模推進的“村莊搬遷撤并”，其實質(zhì)就是為了最大限度地節(jié)省宅基地指標(biāo)，通過讓農(nóng)民進社區(qū)上樓房實現(xiàn)對土地資源的重新整合規(guī)劃。

這一過程中的“建新拆舊”“拆遷補償”等步驟在推行中需要慎之又慎，否則就極易觸碰“農(nóng)民利益不受損”這條宅基地改革底線。

在明拆遷律師最后要提示廣大農(nóng)民朋友的是，宅基地制度改革是一盤牽一發(fā)而動全身的大棋，具體探索舉措落實到村組時將會以不同的名稱、種類呈現(xiàn)出來，但其終歸屬于宅基地改革的一部分。農(nóng)民對所在村的改革措施擁有最充分的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，有權(quán)利要求村委會、村集體和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的人員將不懂的問題講清楚、說明白，在沒弄清楚問明白之前有權(quán)拒絕簽字配合任何名義的改革舉措。

而當(dāng)農(nóng)戶的居住權(quán)益難以得到保障時，一定要及時咨詢專業(yè)律師，全面了解所涉改革動作所依據(jù)的法律和政策文件，通過法律途徑堅決保護自己的宅基地權(quán)益，對逼簽、幫拆、過低補償?shù)炔缓侠砬樾瓮断路磳ζ薄?/p>