導(dǎo)讀：國有土地上房屋征收補(bǔ)償程序中，被征收人對征收相關(guān)事項具有廣泛知情權(quán)，并有權(quán)參與到征收補(bǔ)償方案制定、房屋價值評估、征收補(bǔ)償協(xié)議簽署及其他法定程序中，區(qū)縣級政府也應(yīng)嚴(yán)格依照相關(guān)法律法規(guī)以及地方性法規(guī)的程序規(guī)定推進(jìn)征收拆遷工作。如果被征收人與征收部門因各種原因未能達(dá)成一致，未簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，區(qū)縣級政府便應(yīng)作出《征收補(bǔ)償決定書》。
本文，看北京在明律師事務(wù)所的楊在明、呂靜律師如何揭開《征收補(bǔ)償決定書》的違法面紗，保護(hù)委托人的法定權(quán)利。
基本案情：僑房拆遷程序未經(jīng)通知協(xié)商就下征收補(bǔ)償決定？
2017年8月28日，廣州市荔灣區(qū)人民政府作出了荔府征房〔2017〕9號《廣州市荔灣區(qū)人民政府關(guān)于征收國有土地上房屋的決定》，作為僑房的太和街一號房屋便位于上述征收范圍內(nèi)。
2018年6月，太和街一號房屋部分產(chǎn)權(quán)人向廣州市荔灣區(qū)土地開發(fā)所、拆遷辦公室發(fā)出《給拆遷辦的告知函》，載明涉案房屋經(jīng)法院判決確認(rèn)該房屋產(chǎn)權(quán)的按份共有份額。
2018年11月21日，區(qū)政府僅在《廣州日報》上對分戶評估報告進(jìn)行公告。
2018年11月27日，區(qū)政府對于該房屋產(chǎn)權(quán)人作出荔府征房補(bǔ)字〔2018〕15號《廣州市荔灣區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定書》，將房屋按照登記認(rèn)定為837.5267平方米的非住宅房屋，決定采產(chǎn)權(quán)置換方式補(bǔ)償。但征收補(bǔ)償決定的內(nèi)容該房屋的眾多產(chǎn)權(quán)人竟無一人知曉。
至2018年12月28日，產(chǎn)權(quán)人之一的楊耀華發(fā)現(xiàn)涉案房屋竟被部分拆除，遂立即報警。次日，荔灣區(qū)土地開發(fā)中心工作人員才告知其征收補(bǔ)償決定的實際內(nèi)容。
問及區(qū)政府為何不經(jīng)過告知協(xié)商程序，擅自采取公告送達(dá)方式送達(dá)文書，擅自指定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、擅自公布征收補(bǔ)償決定，荔灣區(qū)政府的理由是，雖然查閱涉案房屋的廣州市不動產(chǎn)登記查冊表，知悉房屋產(chǎn)權(quán)人情況，但由于該房屋產(chǎn)權(quán)人人數(shù)較多，并存在部分產(chǎn)權(quán)人去世繼承人不明的情況，故該區(qū)人民政府最終按照產(chǎn)權(quán)人不明確的情形，未予協(xié)商，直接做出了征收補(bǔ)償決定。
以楊女士為首的眾多房屋產(chǎn)權(quán)人經(jīng)過商量與謹(jǐn)慎思考后，委托楊在明、呂靜律師作為本案代理律師。在律師指導(dǎo)之下，部分產(chǎn)權(quán)人于2019年3月25日以荔灣區(qū)人民政府為被告，向廣州鐵路運(yùn)輸中級法院提起行政訴訟，其余產(chǎn)權(quán)人以第三人身份參與訴訟。
律師觀點：補(bǔ)償決定存多處違法點
本案兩位律師在對案情進(jìn)行專業(yè)分析判斷后，指出了程序中存在的大量違法點：
1.被告違反《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（后文簡稱《條例》）第二十條第一款、《廣州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實施辦法》，在房屋價值評估程序上剝奪了被征收人對評估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)。
2.被告違反《條例》第十九條第一款、《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條、第十七條規(guī)定在當(dāng)事人明確的情況下違法采取公告送達(dá)方式，評估報告送達(dá)程序嚴(yán)重違法，損害當(dāng)事人申請復(fù)核、專家委員會鑒定的權(quán)利。
3.征收補(bǔ)償決定書作出程序和送達(dá)程序嚴(yán)重違法
①被告違反《廣州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實施辦法》第二十六條、第四十條的規(guī)定，在評估報告公告期未滿法定期限，評估報告未完成送達(dá)的情形下逕行作出征收補(bǔ)償決定，程序嚴(yán)重違法。
②被告違反《行政訴訟法》第一百零一條、《民事訴訟法》第九十二條規(guī)定，采取公告送達(dá)方式送達(dá)案涉征收補(bǔ)償決定本身缺乏事實根據(jù)，該送達(dá)程序嚴(yán)重違法。
不僅如此，楊在明、呂靜律師發(fā)現(xiàn)征收補(bǔ)償決定本身同樣存在眾多實體違法點：
1.以房屋產(chǎn)權(quán)人不明確為由作出征收補(bǔ)償決定，屬于認(rèn)定事實錯誤。
《廣州市不動產(chǎn)登記查冊表》清楚記載了涉案房屋產(chǎn)權(quán)人；2018年6月，房屋部分產(chǎn)權(quán)人發(fā)出的《給拆遷辦的告知函》，明確記載了涉案房屋經(jīng)法院判決確認(rèn)的產(chǎn)權(quán)共有份額分配；
同時，產(chǎn)權(quán)人又去到征收部門現(xiàn)場提交書面材料；該部門工作人員也在書面材料上簽字確認(rèn)，荔灣區(qū)政府亦明確其曾經(jīng)對上述登記查冊表進(jìn)行了核查，且在開庭審理中，區(qū)政府承認(rèn)其與產(chǎn)權(quán)人有協(xié)商。其僅以主觀判斷認(rèn)定案涉房屋產(chǎn)權(quán)人不明確，顯然不符合實際情況。
2.征收補(bǔ)償決定違反《條例》第二十一條，剝奪了被征收人對于補(bǔ)償方式的選擇權(quán)。
3.被征收房屋面積、性質(zhì)認(rèn)定錯誤
被征收房屋系經(jīng)管房，后落實華僑政策予以了發(fā)還。
①在房屋性質(zhì)上，區(qū)政府及評估公司僅根據(jù)產(chǎn)權(quán)證認(rèn)定案涉房屋為非住宅用地，但其本身權(quán)屬來自宅地是住宅房。登記與實際不符，被告及評估公司未進(jìn)行調(diào)查，該事實認(rèn)定不清。
②在被征收房屋面積上，被征收人的房屋分為三個部分：全部發(fā)還的磚木樓房、部分歸還的框架部分、無證房及空院部分。其實際面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于登記面積837.5267平方米，區(qū)政府并未進(jìn)行實地調(diào)查。
③區(qū)政府違反《條例》第十五條、第二十四條第二款、《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條規(guī)定，對于產(chǎn)權(quán)人未登記建筑，未履行調(diào)查、處理和評估職責(zé)。
4.被告沒有依據(jù)補(bǔ)償方案對原告作出關(guān)于房屋的附屬物、僑房等安置補(bǔ)償方案涉及的補(bǔ)償，補(bǔ)償決定遺漏了該部分。
法院認(rèn)定：補(bǔ)償決定終被判撤銷
最終，廣州市鐵路運(yùn)輸中級人民法院對涉案征收補(bǔ)償決定的合法性做出以下認(rèn)定：
一、被告“所有人不明確”的理由不成立。
“被告在涉案房屋部分產(chǎn)權(quán)人明確并能夠取得聯(lián)系的情況下，以涉案房屋產(chǎn)權(quán)人不明確為由……亦未將被訴房屋征收補(bǔ)償決定送達(dá)給上述部分產(chǎn)權(quán)人，程序違法?！?/p>
二、被告在房屋價值評估程序上剝奪了被征收人的參與權(quán)。
《條例》第十九條第二款賦予被征收人對評估結(jié)果復(fù)核權(quán)與向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定權(quán)。第二十條第一款賦予被征收人與征收方協(xié)商選定評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利。
而本案中，區(qū)政府同樣僅以不能成立的“房屋所有權(quán)人不明確”為由，完全剝奪了房屋產(chǎn)權(quán)人在房屋價值評估之中所擁有的權(quán)利，未曾告知上述部分產(chǎn)權(quán)人有協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利與對評估結(jié)果申請復(fù)核和鑒定的權(quán)利，屬于重大程序違法。
三、評估過程違反了《廣東省拆遷城鎮(zhèn)華僑房屋規(guī)定》第七條與征收補(bǔ)償方案的程序性要求，使得產(chǎn)權(quán)人難以提出僑屋認(rèn)定申請，降低了產(chǎn)權(quán)人可獲得的補(bǔ)償款。
區(qū)政府在可以跟部分產(chǎn)權(quán)人取得聯(lián)系的前提下，并未及時告知房屋產(chǎn)權(quán)人，使得案涉房屋產(chǎn)權(quán)人未能行使法定權(quán)利，涉案房屋未被依法確認(rèn)為僑屋，區(qū)政府的決定屬于事實不清，證據(jù)不足。
經(jīng)過楊在明、呂靜律師的努力，楊女士等9人訴廣州市荔灣區(qū)人民政府撤銷征收補(bǔ)償決定一案終獲勝訴。
廣州鐵路運(yùn)輸中級法院經(jīng)審理于2020年3月20日作出一審判決，撤銷被告廣州市荔灣區(qū)人民政府做出的荔府征房補(bǔ)字〔2018〕15號《廣州市荔灣區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定書》，并責(zé)令被告自判決生效之日起九十日內(nèi)對涉案被征收房屋重新做出房屋征收補(bǔ)償決定。當(dāng)事人的合法權(quán)益得到了維護(hù)，向著最終獲取公平、合理的補(bǔ)償邁進(jìn)了一大步。
通過本案，在明拆遷律師希望提醒廣大被征收人，房屋征收過程中，被拆遷人的地位并非絕對被動，法律法規(guī)賦予了我們多種權(quán)利救濟(jì)途徑。被拆遷人應(yīng)該警惕征收方違反依法行政原則，片面認(rèn)定事實、跨越法定程序做出征收補(bǔ)償決定的行為。如果發(fā)生類似情況，請主動采取法律手段來維護(hù)自己的權(quán)利，切勿因消極等待、觀望而錯過起訴期限。相關(guān)的法律難題，要及時咨詢專業(yè)征地拆遷律師，將專業(yè)的事交給專業(yè)的人去辦。
