導(dǎo)讀：縱觀目前在各地均有啟動的環(huán)境整治項目的搬遷補(bǔ)償安置方案，其整體流程酷似征收，但比照征收項目而言，環(huán)境整治缺失了一些重要的環(huán)節(jié)。這些環(huán)節(jié)對于被拆遷人來說有利有弊。本文，在明律師事務(wù)所的馬麗芬律師團(tuán)隊擬對環(huán)境整治項目的風(fēng)險做一個簡要的分析，希望能為面臨此類型項目的被拆遷人提供些許參考。

“協(xié)議搬遷”還是拆除違建？項目本身存在合法性風(fēng)險

環(huán)境整治項目一般屬于沒有強(qiáng)制性的協(xié)議搬遷，一般在項目方案中看不到“征收”“拆遷”的字樣，取而代之的是“搬遷”“騰退”等表述方式。嚴(yán)格來講，這類項目的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)定義為以協(xié)議搬遷手段規(guī)避征收程序的違法搬遷項目。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第8條規(guī)定，由政府組織實施的環(huán)境和資源保護(hù)等公共事業(yè)的需要，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。

這就是說，環(huán)境整治本身屬于公共利益的范疇，應(yīng)當(dāng)按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》之規(guī)定實施征收，統(tǒng)一由財政撥款。

如果被征收人符合住房保障政策的，還應(yīng)當(dāng)按照政策優(yōu)先給予住房保障，其補(bǔ)償政策往往更加注重公平。

而以協(xié)議搬遷方式實施的環(huán)境整治項目，其補(bǔ)償政策往往會傾向于小戶型的被拆遷人，因為該部分被拆遷人占整個項目的大多數(shù)。這部分人搬走后，其余的人即使不搬，也無法再繼續(xù)向往常一樣居住了。

當(dāng)然，協(xié)議搬遷對于被拆遷人來說也有一定好處。被拆遷人可以自主選擇是否簽訂協(xié)議搬遷，不會被申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。但同時，被拆遷人應(yīng)當(dāng)更加防范“誤拆”“偷拆”“幫拆”等違法行為。

不過需要特別強(qiáng)調(diào)的是，以環(huán)境整治為名將房屋認(rèn)定為違建、撤銷房屋所有權(quán)證等情形也在各地時有發(fā)生。這與前述“協(xié)議搬遷”的性質(zhì)完全不同，具有明顯的行政強(qiáng)制性。

對于這種情形，當(dāng)事人一定要及時咨詢專業(yè)律師，對責(zé)令限期拆除決定等處罰文書及時提起復(fù)議或者訴訟，堅決保護(hù)自己的合法財產(chǎn)權(quán)利。

搬遷補(bǔ)償協(xié)議需防范風(fēng)險

想必大家都知道，征收補(bǔ)償協(xié)議是典型的行政協(xié)議，屬于行政訴訟的受案范圍。它的協(xié)議相對方一般為區(qū)縣級人民政府及其有關(guān)部門，最低也是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處，有國家財政作為保障，被征收人一般不會擔(dān)心毀約的問題。

此外，根據(jù)《行政訴訟法》以及《最高人民法院關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問題的規(guī)定》，法院審理行政協(xié)議的爭議時，往往會更注重保護(hù)公民、法人一方的合法私權(quán)利。

而環(huán)境整治項目一般由某個開發(fā)公司實施，根據(jù)項目的實施主體不同，大部分環(huán)境整治項目所簽訂的“搬遷補(bǔ)償協(xié)議”為民事合同，屬于民事訴訟調(diào)整范圍。

民事合同更加注重意思自治，對于這類協(xié)議的爭議，除了要考慮執(zhí)行的問題以外，法院僅會根據(jù)雙方的舉證情況來居中裁判，不會有傾向性地保護(hù)某一方的利益。

一旦合同在履行中發(fā)生爭議，被拆遷人需要積極舉證才能證明自己的權(quán)利主張，這就為我們提出了更高的要求。被拆遷人在簽署民事性質(zhì)的“搬遷”協(xié)議時據(jù)此也需要更加慎重。

馬麗芬律師團(tuán)隊要提示大家的是，協(xié)議搬遷項目相比征收項目來說，其不確定性更多，法律風(fēng)險點更多，細(xì)節(jié)的處理也更為重要。實施這類拆遷項目的單位往往有著豐富的拆遷經(jīng)驗，其更能夠抓住被拆遷人的心理，稍有不慎往往就會被拽入對方的邏輯中。為了防止這種情況發(fā)生，建議被拆遷人要客觀、理性的處理問題，正確的審視被拆遷房屋的實際價值，在協(xié)議簽訂前明確要求詳細(xì)約定違約責(zé)任，堅決拒絕在任何空白文本上先簽字、按手印，防止簽協(xié)議后又反悔的不利情況出現(xiàn)。